七期預售房市異象！商辦均價竟超車住宅20萬
七期近期預售房市交易呈現出商辦價格高於住宅的現象，市場熱議。（圖／記者莊亞築攝）
富比士地產王記者莊亞築／台中報導
長期以來，「住宅單價高於商辦」被視為房市鐵律，但在2025年的台中七期重劃區，這條定律似乎已被打破。受限貸令與信用管制衝擊，七期房市交易量縮明顯，但市場游資並未退場，反而高度集中流向不受管制的商辦市場或頂級豪宅市場，整體已呈現「商辦均價壓著住宅打」的罕見價格倒掛現象。
除去頂級例外 商辦地板價贏過住宅均價
七期價格結構翻轉的關鍵，在於「主流市場」的黃金交叉。根據最新實價與市調數據，若先排除「聯聚理安大廈」、「聯聚玉衡大廈」與「寶璽天讚」等少數已站上9字頭的頂級收藏型豪宅個案（理安均價約116.5萬元、玉衡約109萬元、天讚約91.8萬元），七期今年多數預售新案成交均價，其實已回落到6、7字頭。反觀商辦市場，新案的成交價，多數落在8字頭上下，僅少數較早推出或位於非核心區位的商辦產品，仍維持在7字頭價位。
以近期指標新案「市政壹號廣場」為例，該案憑藉稀缺地段與微型商辦規劃，近月在逆風中成交均價約在82萬元左右，穩站8字頭，高樓層成交單價更逼近9字頭。對比七期豪宅預售案如「鉑金愛悅」、「豐邑匯禮」，最新市調顯示，兩案平均成交單價約分別落在60萬出頭與約68萬元一帶。換句話說，目前在七期買一坪標準辦公室，比買一坪主流豪宅住宅還要貴上近20萬元，價差約達兩到三成，呈現「住不如商」的特殊市況。
資金高度集中 住宅零星成交商辦放量
量價背離的情況同樣明顯。今年7至9月傳統旺季，受銀根緊縮與限貸令影響，多數七期豪宅新案僅見零星成交；商辦市場卻上演截然不同的戲碼，單一商辦案在三個月內就能累積約20筆以上成交。市場觀察指出，這並非市場缺乏資金，而是「錢不敢買住宅」。在住宅貸款成數受限、壓力測試門檻提高的情況下，具收租效益且融資條件相對有彈性的商辦產品，成為高資產族群調度資金與進行資產配置的主要避風港。
這波「商熱住冷」趨勢也帶動新案價格屢創新高。市調表顯示，預售商辦「允將TST台灣之鑽」商用產品近月成交均價約86.1萬元，最高實價更衝上每坪107萬元，成交單價不僅站穩9字頭，更一舉突破百萬門檻。聯聚建設日前亦宣布，與義大利ACPV團隊合作的最新商辦案「聯聚中衡大廈」，將於12月中正式進場，規劃60至130坪產品，每坪開價落在80萬至120萬元之間，總銷約200億元、上看220億元，該案目前已累積超過300組客戶預約，開案聲勢強勁，市場普遍預期將再推升七期商辦行情的地板價。
開發商：價格倒掛十分弔詭 住宅補漲空間浮現
對於這種異常現象，一名深耕七期的重量級開發商坦言，過往住宅價格高於商辦是市場常態，但現在連商辦地板價都壓過多數住宅，確實十分弔詭，他分析，這雖然反映企業對門面與置產的剛性需求，以及對租金收益的重視，但也間接突顯住宅價值被嚴重低估。「目前看來是商辦領先衝出去，等到政策干擾逐步淡化，被壓抑許久的住宅板塊，勢必會迎來一波補漲。」
