亞灣特貿一逾3千坪地上權案登場！旅館最具優勢、商辦競爭激烈！
交通部上周推出亞灣區特貿一設定地上權案，基地位於旅運中心正對面，希望開發商辦、會展、旅館及商場。（圖／記者蘇茵慧）
富比士地產王記者蘇茵慧／高雄報導
臺灣港務公司在114年度招商大會上，正式推出苓雅區苓港段14、15地號土地設定地上權案，土地面積達3,517坪，地目屬特定經貿核心專用區（一），建蔽率60％、容積率630％。在招商簡報中指出，開發方向包括商辦、會展、旅館及商場，預計民間投資86.99億元，可規劃兩棟商用大樓；該基地位於高雄港旅運中心對面，距離輕軌C9站僅一步之遙，亦與未來捷運黃線Y15站相鄰，被視為亞灣水岸的指標級地段，備受市場關注。
高雄市代銷公會理事長謝哲耀指出，一般住宅在這一年來市況低迷，而此案雖為地上權，不過有其專用項目，如辦公大樓、旅館等，他認為高雄商辦市場仍相當大有可為，若投標者產品定位精準，應有機會可以抓住需求缺口。
永慶房屋高雄亞灣中華加盟店店長江炳賞則認為，此案地上權期限為50年加20年，總計70年，年期限制會是投資門檻，在同樣屬於亞灣範圍內的土地競爭下，確實削弱部分吸引力，再加上基地被劃為特貿用地，開發產品相對受限，使招商難度較一般商業區地上權案更高。
特貿三、三多商圈周邊新增商辦量體龐大，包括特貿三北基地興富發預計推出五、六棟商辦大樓，特貿南基地兩處亦規劃商辦，區域未來即將進入「大量供給」的階段。在此情況下，商辦市場成為「先完工者先吃市場」的搶時差競賽，晚完工者即使規劃較好，也將面臨較大的去化與租賃壓力。
不過謝哲耀與江炳賞也同樣看好區域上的發展，認為該案在旅館開發上具備明顯優勢，基地位於臨港第一排，只要樓層高度高於旅運中心，即能取得稀缺海景視野，形成市場差異化，整體景觀仍具吸引力；搭配郵輪停靠帶動的人流、明年已排滿的演唱會檔期及演唱會經濟創造的可觀之觀光產值，旅宿需求可望持續成長，為該案的旅館定位提供強力支撐。
在商辦策略方面，江炳賞亦分析，未來若導入辦公大樓，應採「坪數區隔」策略，也許以大坪數整層租賃為主、鎖定企業總部，而非與周邊較小坪數辦公產品正面競爭，隨著鴻海亞灣總部啟動，區域對大型總部辦公空間的潛在需求增加，若能搶先完工，仍有機會取得市場先行者優勢。
若依招商、開發與施工時程推算，本案完工時間可能與鴻海總部啟用及捷運黃線部分站體完工相互呼應。不過兩位受訪者都提到，若地方市府招商力道不足，未能有效導入科技產業、會展或金融服務等關鍵產業，商辦空置率恐將走升；未來區域是否能延續現有政策推動力、中央與地方是否持續投入資源，亦將是影響投資信心的關鍵變數。
在擁有臨港水岸稀缺性、交通節點優勢及觀光與會展需求加持的同時，但也面臨地上權年期、商辦大量供給與政策延續性等挑戰，旅館與辦公大樓被視為最具可行性的方向，此案是否成為亞灣水岸的下一個亮點，端視後續招商成果與亞灣2.0產業落地的進展而定。
