租霸免費住將成歷史？ 立委拋「書面審查」快速通關 欠租 2 月擬直接強制執行
立委牛煦庭與租賃公會推「書面審查」，房客欠租兩月可直接強制執行，終結租霸免租現象 。（圖／記者鄭志宏攝）
富比士地產王記者鄭志宏／台北報導
明明雙方簽了租約，還特地花錢送去公證，但房客欠租後卻還能繼續住到合約屆滿，甚至不用付房租，讓房東直接吞下數月租金損失。根據現行《公證法》第 13 條，經公證的租賃契約必須等到租期屆滿，才得以向法院申請強制執行，導致「租霸」成了租賃市場中最令房東頭痛的存在，公證書也被嘲諷為「紙老虎」。
內政部近年提出所謂「惡房客下車條款」，希望新增提前中止租約的機制，一旦房客惡意欠租、擾亂秩序或違法使用房屋，房東可直接終止契約，不受三年租期保護。但司法院認為，公證人無權判斷房客有無欠租事實，相關案件仍需提起訴訟，從開庭到判決動輒半年甚至一年。
房東協會指出，許多房東為了自保，會在簽約時要求進行公證，誤以為有了公證書就能高枕無憂，但依照現行《公證法》第 13 條規定，強制執行力的效力僅限於「租約屆滿」之時，若遇到租霸在租約期間惡意欠租，房東無法憑藉公證書立即趕人，必須等到合約到期才能聲請執行，這段期間房客不僅能免費居住，房東還得自行吸收水電費與損失，若要提告遷讓房屋，訴訟程序動輒半年、一年，高昂的時間與金錢成本讓許多房東對出租卻步，導致租屋市場供給緊縮。
公聽會上，國民黨立委牛煦庭與全國租賃公會拋出「重磅解方」。他們主張，針對欠租事證明確的案例，例如房客連續 2 個月未支付租金，應建立法院「書面審查」或行政裁決機制。房東只需提供匯款紀錄、租約等書面證據，即可在不開庭的情況下，由執行法院核發執行名義，直接進入強制執行程序。
牛煦庭表示，這種制度能大幅縮短驅離惡房客的時程，並避免因司法拖延造成的資產損耗。租賃公會則補充，行政裁決特別適合處理金額不高但占案件大量的租賃糾紛案件，有助於減輕法院負擔。
內政部雖有意修法強化公證效力，但司法院在公聽會中持保留態度。司法院代表認為，公證人並非讓官，沒有審判權，無法認定「房客是否真的沒繳錢」等實體法律關係，若賦予公證書過大的直接執行力，恐有違法理。崔媽媽基金會也坦言，目前的公證制度確實難以處理租期中間的違約行為，若不解決事實認定的問題，「不良房客下車條款」恐怕看得到吃不到，最終房東還是得回到法院排隊打官司。
法律界人士指出，未來若修法順利，房東在房客欠租兩個月後就能憑書面證據，無須歷經冗長訴訟程序，直接要求搬離，這不僅可減少惡房客在市場的存活空間，也有望提升房東釋出物件的意願，改善租屋供給缺口。若機制完善，長年存在的「租霸免錢住」荒謬情況，確實有機會成為歷史。
