北市交易量年跌 35% 億級富豪狂掃大同區撐房價
臺北市 2025 年 8 月住宅價格指數持續下跌，但因大同區等高總價交易案件成交，導致全市交易總額逆勢暴增，市場結構分化明顯。（圖／記者鄭志宏攝）
富比士地產王記者鄭志宏／台北報導
臺北市房市在 2025 年 8 月份的表現，呈現出一個「高總價買盤強勢撐盤」的現象。根據臺北市地政局最新發布的《114 年 11 月不動產市場動態月報》數據示，全市住宅價格指數較 7 月下跌了 0.48%，買賣移轉登記件數也減少 2.83%；與前一年同期相比，交易量更大幅萎縮了 35.22%，突顯剛性買盤的卻步與市場的觀望氛圍濃厚。然而，在量縮價跌的趨勢下，全市交易總額卻逆勢暴增 25.69%，達到 156.15 億元。這股龐大的資金流向並非全面性的，而是集中在少數行政區的高總價交易案件，使得市場結構明顯走向Ｍ型化。
大同區的交易總額暴增 462.59%，以 32.18 億元榮登全市交易總額冠軍，單月總額遠超位居第二的大安區（29.13 億元），其總額更與交易總額最少的萬華區（2.77 億元）相差約 10.62 倍，極度兩極化的表現強烈示有特定高價建案交屋或大面積土地交易挹注，才能瞬間扭轉全市總額跌勢。動輒數十億元的高總價交易，買方多以長期置產、抗通膨或資產配置為主要目的，與一般自住客追求的居住需求有本質上的不同。資深房產分析師表示，在政策與利率變動的敏感時刻，有能力進行高總價交易的隱形富豪，往往看準時機進場獵取精華區資產，其動機和操作手法與市場上的自住剛需大相逕庭。
另一方面，從價格修正的細項觀察，市場中賣壓最重、價格修正最劇烈的產品類別浮現。報告指出，全市、大樓、公寓、小宅的價格指數呈現全線下跌的趨勢。其中，公寓住宅價格指數月跌 0.68%，若拉長時間觀察，公寓的年跌幅更達到 7.31%，跌幅遠大於大樓 (-0.61%) 與小宅 (-2.10%)。老公寓因其屋齡高、缺乏電梯，且近年都更整合困難、時程漫長，加上高房價時代自住客更偏好有電梯的產品，使得老公寓市場的競爭力大幅下降。房產業者表示，老公寓的高持有成本與不確定性的開發期程，使得其成為現階段市場上價格修正最為顯著的「重災區」，這對長期持有或期待都更的屋主是一大警訊。
在整體量縮的背景下，行政區的表現也出現冷熱不均的分歧。文山區當月交易量逆勢月增 24.14%，成為全市增幅最大的行政區。文山區因其房價基期相對較低，且具備相對成熟的生活機能，在市場盤整期更容易吸引有預算考量的自住剛性買盤進場。反觀北投區則示出明顯的疲態，交易量月減 22.73%，減幅居全市之冠，同時交易總額也大幅減少 29.45%，顯示該區域在當期出現了量價齊跌的現象。這種行政區之間的兩極化表現，進一步確立了當前臺北市房市「高總價特例撐總額、一般交易量縮觀望」的 Ｍ 型化結構。
臺北市房市的兩極化格局，清楚示出市場正由兩種截然不同的力量拉扯：一是龐大資金以資產配置目的進場掃貨，以個案方式強勢拉高總額；二是多數自住客在價格連月修正、政策壓力未減下，持續採取觀望態度，使得整體交易量體大幅萎縮。這種價量背離的結構變化，預計將讓臺北市房地產市場在未來一段時間內，持續維持「冷熱分明、區域分化」的態勢。
