民眾黨虛坪改革公聽會交鋒 公設比恐迎大改
民眾黨團召開虛坪改革公聽會，學者林旺根（左）力主管委會空間限縮至 1%，與主張 5% 的建商代表激烈交鋒，力拚居住正義。
富比士地產王記者鄭志宏／台北報導
購屋族長期抱怨「高公設比」與「虛坪灌水」問題，內政部近日提出「虛坪改革」方案，包含檢討管委會坪數上限、停車位歸屬權調整，以及增列一般電梯為免計容積項目。民眾黨立法院黨團 18 日召開公聽會，邀集學者、建商、民間團體與內政部官員，激辯改革方向及可能衍生的市場影響。
學者強烈主張應將管委會空間嚴格限縮在總容積的 1% 以內，避免建商藉機灌水；但建商公會代表則重砲回擊，認為這樣做過於矯枉過正，若真要設定上限，至少應維持在 4% 至 5% 才能兼顧社區安全與實用性，雙方在數字上的巨大落差，也預告了這場居住正義的修法之路將充滿荊棘。
宏國科大兼任副教授林旺根直言，區分所有建物分為「專有」與「共有」兩大部分，而台灣房市獨有的虛坪亂象，主要就集中在「共用」部分被無限放大。他指出，早期內政部並非沒有嘗試改革，但往往因為法規留有模糊空間，導致建商將許多非必要的設施包裝進管委會的使用空間內，造成免計容積出現嚴重的浮濫問題。
林旺根建議，為了有效降低公設比，未來管委會免計容積的設計標準必須大幅限縮，應嚴格訂在總容積的 1%，具體應以 100 平方公尺為上限，若不足 20 平方公尺可補差額，雖然差額不受上限限制，但必須計入容積計算，藉此杜絕建商用華而不實的公設來墊高房價。輔大法律系教授陳重見也贊同林旺根觀點，認為管委會空間確實需要加強管制，但他也提醒修法時應同時考量社區規模、型態與戶數等變數，以免僵化法規造成社區運作困難。
面對學者的強勢改革建議，建築業界則表達強烈憂心。不動產開發商業同業公會全國聯合會秘書長于俊明反駁，管委會空間不應再訂定嚴苛上限，若政府執意要限制，合理的範圍應該設定在 4% 到 5% 之間，而非學者提出的 1%。不動產代銷公會全聯會秘書長歐陽明也強調，外界不能因為某些公設「不常使用」就將其貼上「虛坪」的標籤，畢竟許多公共空間涉及逃生安全動線與社區整體設計質感，若過度刪減恐將犧牲居住品質與安全性。
除了管委會空間的爭議，虛坪改革另一大戰場在於「停車空間」的產權定義。現行制度下，車道與停車空間往往被算入「大公」，導致許多未購買車位的住戶被迫分攤車道坪數，形成極不公平的現象。內政部目前的改革方向，計畫將停車位及車道改列為「專有部分」，讓有買車位的人自行負擔，沒買車位的人則不必當分母。
對此，于俊明建議強化內政部所訂的停車位合理持分面積計算，例如以車格面積乘以 1.8 倍作為合理負擔上限；台北大學不動產與城鄉環境系教授黃健彰則示警，若將車位改為專有，當太多人共有時會產生巨大的管理成本與糾紛，未來在行使權利表決時恐將問題叢生。
OURs 都市改革組織秘書長彭揚凱則呼籲，政府應該提出更清楚的數據評估，說明在縮減管委會空間、改變車位計算後，實際能讓公設比降多少，以及在不同基地規模下會產生何種差異，才能說服大眾。
內政部國土管理署建管組長陳威成表示，經過試算，若將一般電梯列入免計容積項目，大約僅能降低 1% 至 2% 的公設比，影響較大的關鍵確實在於停車空間的登記制度變革。內政部指出，為了引導公設回歸合理設計，後續將依法制程序提出修正草案，若各界意見整合順利，最快預計在今年（ 2025 年）底前就會正式預告。
推動「虛坪改革」的核心是讓住宅市場交易公平化，避免不必要公設抬高售價，未來法規將明確規範免計容積項目的用途與上限，並針對現行防空避難室附屬停車位制度，調整為明確的專有部分，保障住戶權益，雖然不同利害關係人對比例上限與使用規範有分歧，但各方普遍認同透明化權屬與限制非必要公設，是降低公設比、讓坪數回歸居住空間的關鍵，法案若順利年底預告並通過，市場可能在明年起陸續出現新型態低公設比產品，購屋族能否因此減輕負擔，仍有待後續觀察。
