南科熱退潮？買盤轉保守！李同榮：2026年才有可能重返溫和多頭
台南過去因基期低、受南科擴張帶動影響，因此是六都中漲幅極快的城市。（圖／記者蘇茵慧）
富比士地產王記者蘇茵慧／台南報導
臺南市大台南不動產建築開發商業同業公會、臺南市不動產建築開發商業同業公會與台南市建築經營協會聯合舉行「2026房市十大趨勢預測」，邀請房市趨勢專家李同榮主講，針對明年房市進行分析探討，由理事長胡富文與宋育豪引言，期盼在房市受限貸令影響之際，藉此機會多方交流。
李同榮表示，台南過去因南科擴張、兩代分居需求與基期低等因素，自 2018 年起成為全台漲勢最猛區域，成長力道勝過高雄、台中，統計7年來行政區漲幅前十名中，台南包辦7個行政區；然而，因前期漲勢過大，加上新青安推動市場過度樂觀，2024 年台南反成「領跌指標」，近一年房價回修，跌幅為六都之最。
他指出，全台房市自 2024 第四季起由多轉空、整體交易量與價格雙下，交易量估全年落在 26～27 萬棟、創近9年新低。雖然市場仍認為預售案抗跌，但中古市場實際跌幅更為明顯，台南一口氣跌幅 8%、高雄約 9%，南二都均領先台北、桃園等區域。他提醒，市場若只觀察新案，會忽略真正的價格修正深度。
受國際政經與國內政策影響，今年仍處空頭，預售屋抗跌但中古屋已經在往下修正，明年也許才有可能重返溫和多頭。（圖／記者蘇茵慧）
談及影響因素，李同榮直言，2023 年新青安雖短期拉抬買氣，卻讓建商過度樂觀、積極購地，推案量大增，然而同時政策禁止預售轉讓，資金動能受限，現正面臨「開工壓力」與貸款收緊，恐引爆交屋潮壓力。他預估，自 2024 下半年起進入交屋高峰，2025 上半年將出現大量必須實際交屋的買方，其中不少投資客因無法平轉出售，可能主導「多殺多」行情，使價格進一步修正。
對未來展望，他分析，今半年仍處空頭下跌段，最快下半年有望逐步止跌，2026 年才可能重返溫和多頭。他認為，本次修正不會如上一循環般長達 3.5～4 年，原因在中南部漲幅雖大但基期仍低，且台南家戶數仍持續成長，推升剛性需求，長線支撐依舊穩固。
此外，AI 新十大建設與「大南方幸福計畫」將成為賴政府主軸，南科至高雄路竹、楠梓、仁武形成 S 科技廊帶，結合捷運系統建立大台南、大高雄生活圈，中長期可望為區域提供經濟與房市實質支撐。
他提醒，目前市場處於政策與地緣風險疊加階段，美國關稅戰、川普效應都令資本市場震盪，央行與部會打房手段多頭並出，政策邏輯反覆，造成市場混亂，建商及買方信心皆受影響。然而他也強調，房地產與科技產業皆為台灣經濟支柱，不宜一味壓制；在跌幅逐步收斂後，蛋黃區、交通建設與產業聚落成熟區仍具長期投資價值。
整體而言，從2024年中之後，為房市修正期，交易將回歸理性，市場耐心與資金實力將成為關鍵。李同榮表示，手中有資金、以自住為主的買方，不必悲觀，待價格合理即可入場布局；而投資客應避免高槓桿，留意交屋壓力下的價格波動。
