「虛坪改革」公設比可望降5% 專家：得房率將成為品牌價值分水嶺
內政部提出的虛坪改革，預定明年將推動相關修法正式施行。（圖／記者洪麗馨攝）
富比士地產王記者洪麗馨／台北報導
內政部提「虛坪改革」，預計實施後公設比降幅可達5%左右，預定於明年1月推動相關修法正式施行。對此專家分析，虛坪改革減少可登記的公設比面積，但實際上主建物坪數不變，總價也不變，帳面上的單價就會有所提升，另外電梯不計入容積，住宅電梯比將進一步提高，住宅品質也會提升。
內政部指出，新制度將實現「實際面積計價」的原則，並對社區管委會公共空間使用權限加以規範，藉此強化房市資訊公開與購屋公平。檢討方向包括《建築技術規則》的「免計容積」規定，如電梯，避免出現娛樂交誼廳等不實用的公共設施；其次為修正《公寓大廈管理條例》，將「停車空間」由公共設施改為專有，沒有買車位的住戶可免再負擔車道公設面積，以及管委會空間設限，避免建商把不必要的空間轉嫁給買方。
寶和建設總經理張應偉直言，現今公設比大約落在34至36%，未來「虛坪改革」取消車道公設比登記等政策後，讓公設比可能落在29至31%，公設比減少、主建物不變，讓表面上主建物的比例提高了，對消費者來說可買到的「看似更多、但實際上不變」。
再者他也認為，建商對於虛坪改革採取樂觀其成的態度，除了讓消費者得以買到更實際的坪數，其中對於「一般電梯增列為免計容積」項目，未來只要基地面積容許，建商導向從善如流，盡量增設電梯比，過去10多戶共用2戶電梯的情形將有機會減少，對於住戶來說更能減少等待電梯時間、增加居住品質。
在管委會面積上限為基地容積的1%，且不得超過100平方公尺等規定下，「免計容積的設施既然減少，未來在總價與法規雙重壓力下，建商一般都會選擇簡化公設項目，過去的娛樂性設施也會相對應減少。
高源不動產估價師事務所所長陳碧源則表示，部分方向是值得肯定，但是要留意「理想很豐滿，現實很骨感」，他說，適當的車位面積明確化，並且避免把車公納入大公偷雞，是好的方向。舉例來說，北市中山區有一個頂辦預售案，建坪單價賣到超過每坪155萬元以上，坡道平面停車位價格賣到每個400至500百萬元以上，停車位價格也不可說不貴。
但停車位由共有部分改成專有部分，陳碧源表示，是會導致土地持分認定及社區管理茲生問題。車位或停車格變成專有部分，讓車道可以變成車公，來阻斷現行建商把車公放在大公的作法，但是當停車格變成專有部分時，回到《民法》的規定，因此將導致土地持分面積高於現行市場作法。尤其車位是免計容積率，若土地持分面積又變成很大，是蠻奇怪的。
陳碧源建議，政府應做到3項配套措施。第1、在市場端銷售反映上，內政部應該要仿效香港推動實坪改革的作法，即採搭配實坪計價與總坪計價並呈的方式。在實價登錄查詢網站的呈現上，除現行總坪單價外，另外增加實坪（專有部分）單價，以及要求建商銷售預售屋或成屋、或經紀業銷售成屋時，應一併呈現實坪計價單價及總坪計價單價，以利消費者比較。
第2、停車位專有部分，內政部應該同步修改《民法》和《公寓大廈管理條例》關於停車位採專有部分時的土地持分面積計算方式、表決權計算方式，以及法定車位不得外售之規定，以減少停車位改為專有後對於土地持分產權、區分所有權人會議管等理部分的衝擊。第3、政府應該給予訂定施行日上較長的緩衝時間，以降低市場上對於巨大變化所帶來的衝擊。
張應偉進一步分析，未來房地產市場將進入「低公設比、高得房率」的戰國時代，市面上一般住宅不含陽台的得房率大約落在52至55%，而注重坪效的住宅不含陽台的主建物比例約落在58至59%，得房率將會成為品牌價值的分水嶺；以權狀25坪住宅為例，坪效高的產品室內主建物約15坪，擁有獨立客餐廳、2套衛浴，2間雙人房臥室，消費者的感受也將更直接。
