虛坪改革明年上路 專家：重點非降價而是資訊透明化
內政部虛坪改革明年上路，專家指出真正價值在提升產權透明度而非降價。
富比士地產王記者鄭志宏／台北報導
內政部推動的「虛坪改革」預計 2026 年正式上路，將修正《建築技術規則》及《公寓大廈管理條例》，預估新案公設比可望下降約 5%。不過，專家指出，改革真正價值並非外界期待的降低房價，而是提升產權透明度與空間設計合理化，促使建商在產品規劃上擁有更大彈性。
虛坪改革包含兩大方向，首先是調整容積計算方式，將一般電梯改為免計容積空間，並新增管委會公共設施上限；其次是修正《公寓大廈管理條例》，將停車位改為「專有部分」，前者僅需修正《建築技術規則》，預計明年有機會正式實施，後者則需送立法院審議，時程相對較長。
台北市第二地政士公會理事長林瑞明表示，虛坪並非建商無中生有的設計，而是都市化與集合住宅發展的必然副產品，早期透天厝或低層公寓公設極少，但隨著城市人口密度升高，電梯間、消防逃生通道、地下停車場等公共設施相繼納入，虛坪比例自然攀升。特別是 921 地震後，法規提高耐震安全係數，更進一步推升公設面積。
卓越不動產估價師事務所所長楊祥銘指出，現代建物公設比偏高的主因，在於法規修正與生活機能需求。他強調，公設不是全然的浪費，虛坪仍有安全與功能上的貢獻，重點在於規劃是否合理、使用是否有效。改革後建商將擁有更大設計彈性，可增設更符合高齡化需求的空間，如無障礙設施、日間照護據點或社區食堂。
不過，社會輿論往往將「刪減虛坪」與「降低房價」劃上等號，這樣的期待恐怕過於單純化。林瑞明表示，當前台灣房市是「總價導向」而非「單坪導向」，建商定價策略通常以總價為考量，再回推單坪價格，若政策刪減虛坪導致權狀面積縮小，但總價不變，反而會推升單坪價格。
楊祥銘進一步提醒，改革雖有助提升產權清晰度與價格透明度，但「羊毛出在羊身上」，短期內房價單價可能反而上升 20% 至 30%。他舉例說明，若原本 40 坪、總價 2000 萬的房子，改革後權狀縮水為 28 坪，總價不變下單價將從每坪 50 萬飆升至 70 萬。
專家認為，房價的結構性問題並非虛坪改革所能解決。土地供給不足導致地價上升、營建成本攀升、資金環境寬鬆等因素，才是推動房價的主因，虛坪改革的真正價值在於長期推動資訊透明化與空間設計合理化，讓購屋者明白買到的空間為何，避免「看不見的坪數」造成誤解。
