政府擬力推「自主都更」 估價師：政策方向值得肯定、但難「一體適用」
近日政府研擬，將於明年祭出獎勵力推「自主都更」新政策。（圖／記者洪麗馨攝）
富比士地產王記者洪麗馨／台北報導
為了加速都更，近日政府研擬，將於明年祭出獎勵力推「自主都更」新政策，主張土地所有權人不必與建商分容積即可自辦重建，期望透過制度鬆綁提高更新效率、擴大內需。行政院長卓榮泰強調，此舉可讓民眾保留更多權益並降低建商壟斷。
據悉，內政部將修正《都市更新條例》，推出一條龍的全案管理機制，明定全案管理機構的資格、業務內容及監督管理方式，協助地主自主都更。對此，台北市不動產估價師公會理事長鐘少佑表示，這項政策方向雖值得肯定，但以他長期參與都市更新估價與審議，自主都更其實並非適用於所有個案。
鐘少佑直言：「若欠缺市場誘因、專業支援與居民共識，過度鼓勵可能造成反效果。都市更新應更務實地依個案條件、區段價值與社區組成結構，來選擇最適合的方式。」
自主都更的精神，在於讓地主「自主管理、自負盈虧」。鐘少佑表示，這確實能提升民眾參與感，也有助活化建商興趣不足的區域。在房價相對低或現況原容積使用率高的地區，這類區段若能結合信託與專業團隊輔導，採取自主都更較能分回足夠面積、確保更新誘因。
反之，在精華地段或高房價區，涉及戶數眾多及施工複雜度高、資金龐大，建商的整合、融資與創價能力仍不可或缺。若貿然採自主都更，地主須自行承擔風險、管理施工、協調共用設施與銷售事宜，實務上困難重重。
因此，都市更新並不存在單一路徑。鐘少佑提到：「自主都更適合共識高、條件穩、利益有限的案子；但在利益龐大、結構複雜的地段，仍須專業開發商參與。」更新政策應提供多元工具，而非取代市場角色。
再者，為了因應都市更新推動的最大瓶頸：「整合困難與協商漫長。」立法院推動《都更危老整合業管理條例》草案，希望藉由專法建立產業秩序，讓整合服務有據可循。鐘少佑說，此舉的立法用意值得肯定。若能透過法制化建立明確資格、責任與收費制度，不僅能淘汰不具專業與誠信的游擊型整合人，更能讓有能力、懂法規、能協調的專業機構浮上檯面，對提升住戶信任與市場透明度都有正面效果。
目前，許多整合工作仍由非專業人士操作，導致資訊不對稱、協議爭議頻傳。若整合業能有明確的執業門檻、倫理規範與主管機關管理，住戶就能清楚知道「該找誰」、「能信任誰」，進而形成一個健康的更新產業鏈。
台北市不動產估價師公會理事長鐘少佑點出實務上的都更困境，他認為，制度的穩健與公正比速度更為重要。
此外，無論是自主都更還是建商合建，最核心的問題仍在於：「如何公平分配重建後的價值」。近年即有許多爭議案例，都起於資訊不對稱。
鐘少佑不諱言，估價師正是在這一環節上扮演制度性角色。都市更新條例要求權利變換估價須委託至少三家估價事務所，並由實施者與地主共同指定。其目的正是以專業、獨立與可驗證的方式，評估更新前後不動產價值，作為分配比例與共同負擔的依據。
估價師的功能，不僅是「算數字」，更在於建立信任機制。面對地主最關切的「我能分回多少？」、「這樣估公平嗎？」等疑慮，估價師必須以透明的模型、明確的市場資訊與清楚的說明化解不信任。因此，除了強化估價制度外，今年台北市與新北市也分別修訂以及建立了新的「都市更新權利變換估價報告書範本」，讓估價作業流程更透明、標準更一致。
都市更新最終目的不只是換新房，更是重建公平。制度必須讓地主願意信任、讓市場願意投入、讓政府能夠監督。有鑑於此，11月22日即將登場的「第12屆都市更新高峰論壇—都更整合論壇」，邀集產官學界專家齊聚，深入探討都更與危老重建，推動城市再生，提升國人居住品質。
