央行維持利率不變 黃舒衛：房市難脫價量修正格局
高力國際黃舒衛董事分析央行維持利率不變決策，認為房市將持續面臨價量修正壓力，各產品分化趨勢明顯。（圖／記者鄭志宏攝）
富比士地產王記者鄭志宏／台北報導
中央銀行理監事會議決議維持利率政策不變，面對國際經濟不確定性持續升溫，央行選擇按兵不動。高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛表示，在當前經濟環境下，央行無須急於調整貨幣政策，反而應持續精準調控房市與信貸資源分配，守住既有政策管制成果。
美國聯準會 Fed 啟動「風險管理」降息策略，因應勞動市場轉弱、經濟成長停滯跡象，但降息幅度僅 1 碼；非農就業、失業率等指標走軟，降息空間有限，也預示經濟環境不確定性。反觀台灣今年雖面臨對等關稅及台幣強升雙重威脅，但刺激 90 天關稅展緩期、半導體出口豁免期提前拉貨潮，推升第二季經濟成長率年增 8.01%，創疫情以來新高。
黃舒衛分析，即便明年將面對高基期修正及外部半導體關稅不確定性，短期央行只須盯緊匯率變化，降低台幣升值對產業衝擊，確實無進一步加碼貨幣政策或調整房市管制政策的急迫性。央行應持續精準調控，特別在房市與信貸資源分配上，守住前一階段政策管制成果。
自 2024 年 919 房市新制上路以來，管制成效逐漸顯現。全台成屋交易量減少三成，近期預售屋單月表現更只剩去年第二季高峰期的兩成。銀行受限貸款成數下降，民眾看漲房價預期心理趨緩，整體氣氛已回歸理性。
不過，今年前 7 月建物所有權第一次登記為 10.3 萬棟，遠高於過去 5 年均量 7.3 萬棟。面對來勢洶洶的交屋潮及申貸需求，全體銀行不動產貸款占總放款比率從去年 6 月底高點 37.61%，緩降至今年 8 月底 36.71%。黃舒衛認為，央行要求銀行執行不動產放款集中度改善計畫的延續性與必要性。
黃舒衛提醒，近期無論是銀行法 72-2 條排除新青安，或央行延長換屋協處期限，乃至台銀對符合無自用住宅條件購屋者，收支比率審核基準從 200% 調降至 180%，都僅針對小部分剛需族群降低管制措施誤殺，間接強化打炒房決心，提醒市場不宜錯判形勢。
在管制價格不變下，信貸資源分配與產業趨勢引導四大產品發展各異。成屋市場由於信貸資源分流，對首購族群有利，強迫貸款資源拉抬低總價產品槓桿，中高總價產品仍陷苦戰，產品價量走勢分化趨勢更明顯。
預售市場前有限貸管制，後有平均地權條例禁轉挾持，成本面推高價格但不見得受市場認同，買氣觀望，萎縮幅度最嚴重。黃舒衛預期建商、代銷不但要有長期抗戰準備，更要慎防洗牌過程資金斷鏈產生的系統性效應。
土地市場今年前三季較去年同期衰退 4 成，融資面、成本面、銷售面都遭逢挑戰，短期除企業自用外，任何投資需求都回歸基本面，沒有泡沫價格存在空間。商用市場雖繳出千億規模成績單，但交易量較去年同期減少 3 成，主要因壽險業受限海外投資匯損壓力，市場僅靠工業地產 AI 供應鏈、物流產業需求撐盤。
黃舒衛強調，當前市場動能由自用需求推升，產業、區域、價格條件成為決策關鍵，已非全面上漲的多頭格局。在央行持續維持政策管制下，房市價量修正格局短期內難以改變。
