央行總裁：預售屋成數差超過3成可解約 不動產全聯會：政策一刀切、望苦民所苦
不動產全聯會指出，民眾難以理解一刀切式的政策，造成資金突然出現嚴重缺口。（圖／記者洪麗馨攝）
富比士地產王記者洪麗馨／台北報導
央行總裁楊金龍今(18)日在第3季央行理監事會後記者會上表示，房市管制未鬆綁，主要是銀行不動產集中度並未大幅下降，尤其公股八大行庫反而是增加，因新青安貸款案件較多，不動產集中度下降速度緩慢，排撥的問題會給予協助。
楊金龍表示，接下來也會密切注意新青安排除銀行水位後的影響。對於民眾反映買預售屋承諾的貸款成數，最後銀行實際給的成數有落差，楊金龍解釋，預售屋跟購屋貸款契約是兩種不同契約，若貸款成數不足，建商口頭承諾的成數跟銀行預期不同，若因不可歸責的原因，差額30%以上，買方可以解除契約，不可收違約金。
中華民國不動產建築開發公會全聯會理事長楊玉全強調，「在預售時並無房貸契約存在，該時並無第7波選擇性信用管制存在。到了房屋興建完成、交屋時，竟須適用非簽約當時所得預料的重大貸款條件改變，產生很大交易糾紛與民怨。」
他說，民眾難以理解一刀切式的政策，造成資金突然出現嚴重缺口。讓經濟活動、人民資金規劃，具有預見性，應該是政府施政最起碼的原則。
楊金龍也進一步說明，所謂不可歸責於雙方的原因，指的是之前沒有信用管制，建商說貸款成數會高，結果選擇性信用管制下去，他沒辦法達到期望的成數，這就是不可歸責於雙方的原因。
至於調降存款準備率並無法解決排撥的問題，但關於市場反應購置預售案，交屋時漲過豪宅線的貸款成數問題，則是要回歸到契約規定，若是不可歸咎於買賣雙方，可以主張解約或分期付款。
楊玉全指出，去年調升2次存款準備率，市場抽走3000億資金，這次沒有降低存款存備率，水龍頭的水源一樣不夠、高價住宅一樣用十幾年前的標準，即使首購也造成傷害，問題一樣存在。
另就換屋族群來說，雖先前央行針對「先買後賣」的換屋族群，切結1年的售屋期限延長至18個月。楊玉全認為，對於借款人違反切結事項將產生諸多不利違約效果，銀行勢必將耗費稽查成本，以及處理隨之產生的訟爭，故雖有用切結方式的過渡作法，銀行仍不願貸款予該類換屋民眾，造成自住民眾換屋貸款仍受2戶以上之管制內容。而且原舊屋可能根本沒有市場性，18個月也賣不掉。
至於面對現在的交屋潮部分，央行資料推估，根據實價登錄預售屋成交建案資料，預計於本年完工交屋者約13.5萬宅，其中下半年完工者約6.9萬宅；假 設上半年完工者均已完成分戶貸款作業，且下半年完工之分戶購屋貸款(本文推估總成交金額約6,789億元)平均貸款成數為7成，則貸款需求約4,752億元。
15家本國銀行預計可承作4,757億元，加上其他銀行、基層金融機構及壽險公司均可承作房貸，全體金融機構之資金動能，尚足以支應本年下半年預售屋分戶貸款資金之需求。
楊玉全強調，預計今年取得使用執照的戶數約15萬戶，是歷年來最大的交屋量，主要都是配合政府都更危老政策而來。「民眾貸款極度困難，甚至走入地下錢莊，希望央行還是要能體諒民眾疾苦。」
至於房貸還是維持第七波信用管制與銀行自主管理的環境不變，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德則表示，房市還是會維持盤整格局，換屋族貸款還是相對困難，但首購政策相對支持，自用當道格局不變，年底也是銀行自主實施屆滿一年，到時候政策方向會更清楚。
