租屋修法驚見三大漏洞 專家警告：失衡管制恐衝擊市場供給
法律的天秤若嚴重傾斜，市場的供需平衡也將隨之崩塌；居住正義的實現，仰賴的是細膩且兼顧雙方的制度設計，而非單向的管制。
富比士地產王記者鄭志宏／台北報導
內政部近期推動《租賃住宅市場發展及管理條例》修法，旨在強化租客權益保障，但此番立意良善的改革，在法律專家深度檢視下，卻可能成為引爆租屋市場供需失衡的導火線。宏道法律事務所律師陳冠甫提出明確警告，現行草案存在三大制度性漏洞，若照案通過，其過度傾斜的管制設計，不僅無法真正落實居住正義，更可能引發房東退場潮，最終將衝擊廣大租屋族群的權益。
陳冠甫分析，草案首要的問題在於條文設計與市場實務嚴重脫節。其中，針對核心的「保障合計三年租期」，他直言此舉「形同虛設」，因為根據現行租約應記載事項第 14 點，雙方本就可約定任意終止權，房東僅需在合約加註一道但書，即可合法架空保障。
不僅如此，限制續約租金漲幅不得超過物價指數的規定，也可能引發市場效應。房東為規避未來限制，極可能在首次簽約時便「一次漲足」租金，反而加重了新進租客的負擔，其衍生的矛盾更與高等法院近期揚棄租金管制的司法趨勢背道而馳。
更令專家憂心的是，草案中暗藏著可能危及居住安全的濫用風險。其中「斷水電條款」允許房東在特定條件下通知停止供水電，卻未明確規範必須在「租賃處所無承租人實際占用」的前提下才可適用。陳冠甫警告，這個法律漏洞極其危險，它將使原意處理惡意占用者的工具，可能被惡意房東濫用成逼迫弱勢租客的武器，衍生嚴重的安全問題。
這些失衡的條款，共同指向一個後果「市場供給的萎縮」。陳冠甫強調，當法律將所有風險與責任不成比例地壓在房東身上，卻缺乏相應的保障與便捷的糾紛解決管道時，理性的市場參與者勢必選擇退出。為避免此一困境，他建議政府應建立更完善的平衡配套機制，例如推廣「強制執行公證制度」以加速糾紛處理，並設立中立的「租賃評議中心」，從制度面化解矛盾，而非單向管制。
立法院下會期的修法審議，將是避免良善改革引發市場失衡的關鍵時刻，居住正義的實現，仰賴的是兼顧租賃雙方的細膩制度設計，若無法正視草案中的根本性缺陷，最終受害的，仍將是在市場中尋覓安身之處的廣大租客。
