房市控管二度鬆綁 業界大老紛紛直指：不動產集中度、放款比例才是大問題
房市資金緊縮，雖近日二度鬆綁，買氣仍不見起色。（圖／記者洪麗馨攝）
富比士地產王記者洪麗馨／採訪報導
房市控管近日政府二度鬆綁，行政院放寬新青安房貸水龍頭，央行則延長換屋族「先買後賣」的切結期限，從12個月調整至18個月，緊接著，下周央行即將召開第三季理監事會議，不過對於市況，不論是建商、代銷與房仲業者，都直言，買氣並沒有因此回溫，央行的態度仍是關鍵，尤其是「不動產集中度、放款比例」才是大問題。
寶和建設執行副總經理王董騏表示，短期內放貸資金增加仍然有限，目前僅能說信心面回溫作用大於實際面，他認為在房價基期不斷提高下，央行未來應考慮適度放寬不動產放款比例，避免房市資金受到大幅限制。
鄉林集團董事長賴正鎰說，二度鬆綁這是好消息，但「水龍頭還可以開大些」。他認為，危老都更建案及開發商興建的工業廠房應排除在不動產集中度的總額度管控特定計算對象，以及去年九月前簽約的已購戶也不能溯及既往，才能真正解燃眉之急。
亞昕董事長姚政岳則表示，現階段兩項鬆綁對於房市總體助益並不大，「畢竟最關鍵的還是：央行控管住集中度！」直言「不動產放款集中度才是大問題！」如果沒有鬆綁，房貸排隊問題還是難解決，尤其這兩、三年是預售屋交屋潮，想買房的人還是不容易貸得到款。
央行的第七波信用管制對房地產如同緊箍咒，目的就是要讓房價受到明顯抑制。觀察代表中古屋房價的「信義房價指數」2025年第一、二季連續下挫，而代表新建案的「國泰房地產指數」第二季下跌、第三季漲跌仍有變數；反觀今年中和區在第二季開出最高122萬元的新高價位，房價一漲一跌之間，政府對於是否繼續打房確實承受不同壓力。
「政府應該審視此次造成高房價的原因，並非單純都是投機炒作造成的，」從政府祭出信用管制、囤房稅、房地合一稅後有效抑制短期投機炒作讓交易量下跌，但近3年來仍然受到缺工缺料、輸入性以及消費性通膨影響，房價仍小漲或持平，王董騏直言，政府不應將房價打下來作為最主要目標，而是應該尊重市場供需機制來自然調控，配合社宅與租屋補貼、首購利息補貼等配套政策，並兼顧自住客的貸款需求，讓不同居住需求的人都能找到合適的購租屋方案。
賴正鎰說，台灣游資豐沛需要正常投資管道，央行祭出信用管制，包括銀行法72-2條的30％上限滿水位及不動產放款集中度控管，造成建商和購屋族「貸不到款，貸不足額，就算貸到款還要排撥」，間接使得房地產冷卻，對整體經濟和社會衝擊相當大，還好行政院長卓榮泰出面喊話要把貸款「水龍頭開大一點」。
市場普遍認為，就算鬆綁第七波信用管制，央行仍然會盯緊不動產放款集中度及不動產放款總量管制，以目前不動產放款集中度水位維持36至37%左右，央行不可能真的打開大水位讓資金進入市場。
王董騏就直言：「雖然危老、都更等改建融資需求被排除在銀行法第72 -2條限制外，但仍會受到總量管制影響。」以目前成本提高帶動房價上漲，不動產集中度將不可避免地會不斷提高，央行或可比照美國、英國、澳洲經驗，適度放寬不動產放款集中度的比例。
中華民國不動產建築開發公會全聯會理事長楊玉全則提到，銀行因水位受限，只能用舊貸清償的額度來承作新的房貸，使民眾無法或不易向銀行申辦房貸。即使以切結方式先買後賣延長至18個月，但是因銀行將耗費稽查成本，以及處理隨之產生的訟爭，銀行仍不太願意貸款予該類換屋民眾，「針對換屋民眾應取消限貸措施或至少提高成數，並調降存款準備率，打開資金水龍頭，才是解決之道。」
