潤隆建設安平金城段基地成功變更容積率！凹字基地挑戰開發智慧？
潤隆建設去年初購入之安平土地，成功變更容積率，容積率由210％調整為400％。（圖／記者蘇茵慧）
富比士地產王記者蘇茵慧／台南報導
台南市政府都發局8月公告變更臺南市都市計畫（中西區等5處地區）細部計畫（配合臺南市主要計畫第五次通盤檢討案訂定容積率級距申請變更審議規範）土地使用分區管制要點專案通盤檢討案（安平區金城段55-4地號土地）（「住五」住宅區為「住（申2）」住宅區）案」自民國114年7月2日零時起發布實施生效，細查此變更案地號為安平區金城段55-4地號，正是去年初潤隆建設所購入之土地。
從公開資訊觀測站資料顯示，潤隆建設於113年2月26日發布取得台南市安平區金城段55-4地號等5筆土地，土地面積共2249平方公尺，約680.32坪，總價約5.9億元，換算每坪土地取得成本約87萬元整。
而都發局公告之此案計畫書，提到申請「住五」住宅區為「住（申2）」一事，並在內容可發現，基地登記面積來到3652.1平方公尺，約1104.7坪左右，相較原先680.32坪，足足增加逾400坪，這也顯示周邊整合有成。
信義房屋民生店協理張榮指出，此基地緊鄰永華路二段，在2020年左右，台南市政府頒發實施容積率級距申請變更審議規範，按照「都市計畫法」第39條與「都市計畫法臺南市施行細則」第35條規定 訂定之；其申請條件：「申請基地其中一境界線與指定公園道或指定道路相鄰或基地其中一境界線隔著永久性空地或公共設施用地與指定公園道相鄰者。
包括臨40米道路的公園南路、東豐路、林森路、夏林路、海安路、永華路，與30米中華東路、中華西路、中華北路、和緯路、北安路、西門路、大同路、健康路等14條大道，只要申請基地面積不小於1500平方公尺且臨接較寬道路面寬在30公尺以上，且申請基地需距離古蹟或歷史建物 50公尺以上，就能申請並由地主或開發商繳納回饋金，將容積率級距變更，住宅區可提高至400%、商業區420%。
張榮提到，這樣的案例並非第一例，而過去潤隆在安平其它基地也申請過，而經過申請，由「住五」住宅區變更為「住（申2）」住 宅區，建蔽率由60％調整為40％，容積率由210％調整為400％，而回饋金繳納約1.2億元左右，平均攤提之後，原始成本上增加1～2萬，但坪效可達7～8倍，按照安平區目前房市開價，單坪4字頭以上都不意外。
不過，從地籍圖與計畫資料來對照，金城段55-4地號此基地呈現「凹」字型，主因在基地上還有一棟屋齡五年的透天房，若以此現況開發新大樓，屆時會相當考驗開發商的規劃。張榮評估，整體來說，基地兩面臨路，北側臨永華路的40米道路加上開發商提出4.25米騎樓退縮及8米退縮線，南側臨光州六街8米道路亦有規劃5米退縮線，東西側與其它基地相鄰處則規劃2米退縮線，加上與透天相鄰亦有2米退縮，還是有其開發價值。
