商用不動產的生存遊戲 半導體拿錢搶廠 傳產拿廠換錢
商用不動產市場已非齊頭並進的榮景，而是半導體業以龐大資金，精準承接經濟逆風下傳產業釋出的廠房資產，形成一買一賣的極端結構。（圖／記者鄭志宏攝）
富比士地產王記者鄭志宏／台北報導
拋開市場總量數據的迷思，今年前 8 月累積的 1,134 億元商用不動產交易額，並非反映一個健康、均衡的市場，而是揭示了一場正在台灣上演的產業生存遊戲。市場的「盲點」在於，這筆千億資金的流動，實質上是一場大規模的資產轉移，其背後的核心邏輯極為清晰：在全球經濟的不確定性中，半導體產業正挾其龐大資本，精準承接由營運受困的傳統產業被迫釋出的廠房資產。一方是拿錢換取未來十年的戰略產能；另一方，則是拿廠換取眼下的生存現金。
從買方結構分析，市場已進入由單一產業主導的時代。根據第一太平戴維斯統計，科技業以 455 億元的購置金額，成為市場唯一的巨型買家，而這股資金動能幾乎全數源自半導體供應鏈。這並非投機性炒作，而是由龍頭晶圓廠在中南部持續擴建所引發的「供應鏈大遷徙」。為了滿足核心客戶的即時服務與物流需求，從關鍵材料、設備到後段封測的整個產業鏈，都必須在距離科學園區 30 分鐘車程的「黃金圈」內建立據點。第一太平戴維斯董事長黃瑞楠指出，這群買家對物件的要求極為嚴苛，除了地點與廠房規格，更關鍵的否決權掌握在「基礎設施」手上。穩定的高壓供電、充足的工業用水額度，以及合規的廢水排汙系統，這三項已成為半導體業者購廠的非財務性核心指標。近期由半導體材料商智勝科技以 6 億元取得的中科廠房，以及另一家供應商標下的台南官田廠房，都是在滿足了這些嚴苛條件後，才得以成交的指標案例。
另一方面，市場的供給方則清晰地描繪出傳統製造業當前面臨的困境。在全球需求萎縮與地緣政治風險的雙重夾擊下，許多傳產業者正面臨訂單減少、成本上升的巨大壓力，現金流成為決定企業存續的命脈。在此背景下，「資產活化」已從過去的財務優化選項，轉變為當下的生存策略。盤點並出售閒置或低度利用的廠房，成為傳產業主最直接、有效的現金來源。上週一間傳產紡織業以 4.7 億元成功出售桃園蘆竹廠房，即是此趨勢下的縮影。諷刺的是，這些傳產舊廠的價值，已不再由其自身的獲利能力決定，而是取決於它是否坐落在能服務半導體產業的戰略位置上，以及其基礎設施能否滿足科技新貴的挑剔眼光。
當前商用不動產市場的千億交易動能，實際上是由一個產業的擴張需求，與另一個產業的收縮壓力所共同構成的。市場的穩定表象，是建立在產業結構劇烈調整的現實之上。半導體業的戰略性購廠，正為傳產業的戰術性撤退提供了退場機制與資金。可以預見，在可預見的未來，這個「半導體拿錢、傳產拿廠」的交換模式將會持續，並進一步重塑台灣工業地產的價值版圖與區域樣貌。
