大巨蛋點火 東區 53 歲老商辦 單價 117 萬賣翻
大巨蛋商圈發威，帶動忠孝東路四段屋齡 53 年的「大陸大樓」辦公室成交單價飆破百萬。在「打住不打商」政策下，資金轉進具備都更危老潛力的老商辦已成趨勢。（圖／記者鄭志宏攝）
富比士地產王記者鄭志宏／台北報導
當住宅市場急凍之際，一股資金活水正悄悄湧入台北市的資深商辦，讓年過半百的老樓上演「老當益壯」的驚奇行情！根據最新實價登錄，緊鄰大巨蛋、屋齡已 53 年的東區「大陸大樓」，今年 6 月一筆交易單價飆升至約 117 萬元，身價創下歷史新高，在「打住不打商」的政策引導與大巨蛋的商業引擎點火下，北市核心區的老商辦正從昔日的「醜小鴨」，蛻變為投資市場追捧的「白天鵝」。
這筆交易為「大陸大樓」2 樓戶，總坪數 202.62 坪含一車位，成交總價約 2.25 億元，台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，「大陸大樓」坐擁東區核心地段，鄰近捷運站、松菸文創，如今更有大巨蛋商圈的強力加持，商業與交通機能無可挑剔，對比 2012 年一筆低樓層戶成交單價僅 80 萬元，如今身價暴漲近 5 成，大巨蛋的點火效應顯而易見；另外，位於南京復興雙捷運站口的 53 歲「台實大樓」，今年也出現一筆單價 104.4 萬元的交易，印證了核心地段老商辦的保值與增值潛力。
「地段優勢」提升這波老商辦的漲勢，再加上政府「打住不打商」的政策，為資金流向劃定了清晰的河道。第一建經研究中心副理張菱育分析，在私法人購置住宅採許可制後，大量法人與高資產族的資金被迫從住宅市場出走，尋找新的投資標的。相較於貸款處處受限的住宅，商用不動產貸款不僅彈性較大，仍有機會達到 7 成，自然成為資金轉進的避風港。
這股熱潮背後還有一個更具想像空間的終極目標「都市更新」。買家砸下重金，瞄準的絕不只是眼前的租金投報率，本身就是一張價值連城的「都更危老彩券」，相較於整合數十戶民宅的曠日廢時，產權相對單純的獨棟商辦，一旦啟動改建，其開發價值將是數倍甚至數十倍的增長，因此，這筆破億的交易，直接參與未來數十億元開發案的黃金門票。
張旭嵐表示，這些老商辦即使硬體設備老舊，但憑藉高出租率，若能化整為零，改裝為共享辦公室或小型商務中心，對持有者而言也能創造極高的坪效與投報。不過，投資人也需注意，商用不動產的貸款利率普遍高於住宅，多在 3% 以上，在高利息的環境下，對物件的抗跌性與市場需求的考驗也更加嚴峻。
大巨蛋的啟用為東區注入了強心針，而「打住不打商」的政策則扮演了最佳助攻手。這兩大引擎的驅動，讓台北市核心區的資深商辦價值被重新定義，它們不再只是城市的老舊背景，而是充滿未來改建潛力、吸引各路資金爭相卡位的投資新寵兒。
