北市商辦 M 型化 豪辦廠辦爽賺 舊樓誰來疼
台北市商辦市場吹起 M 型風，信義計畫區的頂級豪辦與內湖科技園區的廠辦分庭抗禮，各自精彩，卻也讓老舊商辦的未來蒙上陰影。（圖／記者鄭志宏攝）
富比士地產王記者鄭志宏／台北報導
台北商辦市場最近有點瘋，一邊是大安區豪辦出現單價近 200 萬的成交，另一頭則是內湖新廠辦成為交易熱區，市場呈現顯著的兩極化；這股「M 型化」風暴，反映了台灣社會在多重壓力下的結構性調整，讓頂級產品與高 CP 值產品各自稱王，卡在中間的 B、C 級老舊商辦，彷彿成了沒人要的孤兒，這背後不只是產業結構的洗牌，更是企業對「總部」定義的根本性轉變。
過去，企業選址邏輯相對單一，但在後疫情時代，辦公室的戰略意義已截然不同。對於金融、法律、頂級服務業而言，一個位於精華區的黃金門牌，就是無可取代的「品牌門面」；加上台商回流設廠、企業整併總部等需求，推升了頂級商辦的行情，對於講求「營運效率」的科技業來說 AI、雲端運算等產業的快速成長，持續帶動對高規格科技廠辦的需求，使內湖、南港等地的廠辦成為市場寵兒。
在這場 M 型風暴中，最尷尬的莫過於屋齡 15 年以上、規格普通、地點非絕對核心的 B、C 級商辦，未來幾年，台北市商辦將迎來新增供給高峰期，這些新大樓無論在設計或規格上，都遠勝這些老前輩。可以預見，老舊商辦將面臨巨大的空置與降租衝擊，尤其對 B 辦市場的衝擊最大，可能面臨被搶租客或招不到租客的窘境，業主除了降價，投入都更危老是條路，特別是位於精華地段、屋齡超過 30 年的老商辦，成為未來重建開發的重點，但對於多數所有權分散的 B、C 級老商辦而言，改造成本是一大挑戰。
壓垮老舊商辦的最後一根稻草，無疑是 ESG 浪潮，過去，ESG（環境、社會、公司治理）或許只是個「加分題」，但現在，它已是攸關企業能否生存的「必考題」；全球推動淨零排放，迫使企業增加減碳投資，並升級辦公室以符合 ESG 標準，這股浪潮，讓符合 ESG 規劃、具備綠色認證的精華區頂級 A 辦，持續受到追捧並享有「綠色溢價」；反觀老舊商辦若未升級，將面臨租客流失的壓力，成為拉開兩者價值鴻溝的關鍵。
別以為這只是短期現象，商辦市場的 M 型化趨勢只會愈演愈烈。隨著產業持續朝向高科技、高附加價值轉型，市場份額將更集中於具全球布局能力的高科技巨頭，除了目前熱絡的內湖，開發中的「北士科」也有潛力成為 M 型趨勢中「高性價比」的另一端，未來台北 A 辦市場更可能隨著軌道建設，形成大南港與台北車站西區的雙核心格局，這將徹底改變台北的商辦地理版圖，而那些無法跟上時代腳步的產品，將在這場結構性變革中，逐漸被市場所淘汰。
