紅蘿蔔跟棍子一起來！自住違約亂象頻傳 建商總座：政府應明訂下車機制
近期預售自用客違約亂象頻傳，專家呼籲政府應明訂下車機制。（圖／記者洪麗馨攝）
富比士地產王記者洪麗馨／採訪報導
新青安在2023年8月推出後，市場買氣逐漸推升至高點，不過在2024年9月央行祭出第七波信用管制後，房市風雨變色，近期更頻傳首購交屋已無法貸到八成而面臨違約，也讓不少專家呼籲政策該有明確機制。
在財政部一手推新青安、央行一手限縮貸款條件，等於「紅蘿蔔跟棍子一起來」，寶和建設總經理張應偉說，銀行端擇優選客、讓條件一般的購屋族無所適從，在無法取得足額貸款只能賠付違約金。
張應偉表示，政策端問題還是須由政策解決，政府除了要求銀行放寬自用客核貸條件，也應該明訂房地產解約機制，讓近2年受打房政策影響而貸款不足者可下車，以求市場回歸正常軌道。
央行原立意為了「打炒房」，且強調「房貸資源優先給首購和自住客」，不過現況反倒釀成了不少房貸亂象。先前就有五寶媽小文接受媒體採訪，表示首購買房最後未能貸到八成，銀行和建商都攤手，最後只能選擇解約認賠，甚至有不理性網友罵她「炒房活該」，但實則小文只買一間房自住，硬是被罵成炒房客。
房市專家何世昌指出，近來他去詢問相關從業人員，以及詢問第一線的買賣情況，看到房貸市場簡直亂成一鍋粥，像是「限貸令」回溯措施，一般政策法規基於「信賴保護原則」，並不會回溯實施。他舉例，試想，假設今年10月普發一萬元，然後政府宣布回溯到2020年，2020年至2024年死去的人都可以從棺材裡爬出來領到一萬元，那豈不亂了套嗎？
何世昌認為，最衰的人是多年前在雙北市以外地區購買預售屋、且成交總價低於4千萬的人，從成交到預售屋完工交屋經歷三、四年，房價漲超過4千萬，變成央行認定的「高級住宅」，貸款成數只剩3成（俗稱豪宅限貸令），交屋通知頓時變成斷頭通知。
張應偉則分析，一般自住客對於購屋與法規不如投資客敏感，反觀真正賺取價差、對市場敏銳的投資客，在平均地權中規定不能換約後，2023年7月前就逐步退場，市場上剩下首購與首換兩個剛需族群，「這些人一方面自用、一方面擔心再不買會更買不起，如果卻因為銀行限縮放貸而不得不賠付違約金，可以說是這一波打房政策下的無辜受害者。」
以新青安政策為例，該政策規定「自112年8月1日起，本項貸款最高額度由現行800萬元提高至1,000萬元」，更讓許多人誤以為自己都能順利借到1000萬元，最後在實務上無法成功取得貸款，根本原因就是沒有培養良好債信的觀念。
張應偉認為，一般民眾僅有薪轉、存款、辦信用卡甚至股票買賣才跟銀行往來互動，卻忽略培養良好債信、增加收入以及存款金額的重要性，如今銀行縮緊銀根，自然很難借到高額銀貸。他建議，在買房前就應該詢問多家銀行，確認自己可以貸到的「安全金額」後再買屋。
再者，就算日前金管會督促各銀行優先提供「首購」、「自住」及「已承諾」民眾房屋貸款，但目前銀行水位緊繃，他認為，針對預售屋解約機制應重新檢討，若購屋者自身條件問題、導致近2年受到政策影響，未能如願獲得銀行足額貸款者是否可下車，並明訂下車的條件，才能讓市場回歸正常機制。
寶和建設總經理張應偉說，銀行擇優選客、讓條件一般的購屋族無所適從，在無法取得足額貸款只能賠付違約金。
