壽險業投資大轉骨 舊愛商辦掰了改抱新歡
當市場還在追逐蛋黃區的老派浪漫，壽險巨鱷早已換上新裝，悄悄在新藍海中佈局，你看懂了嗎？
富比士地產王記者鄭志宏／台北報導
投報率太低一直是壽險業心中的痛，悶了這麼久，這群滿手現金的巨鱷們，似乎終於找到一條突圍的康莊大道。過去，它們只愛台北市蛋黃區的 A 級商辦，當個安穩收租的包租公，但現在風向完全變了，舊愛直接變為過去式，它們開始賣掉手上的舊商辦，轉身大舉擁抱廠辦、地上權，甚至是直接買地自己來，這場從被動收租到主動出擊的獵地大戲，正悄悄上演。
這一切的轉變，得從金管會今年 1 月鬆綁最低收益率門檻至 2.545% 說起。政策一開綠燈，壽險業者的資金活水瞬間找到宣洩的出口，資產布局動作頻頻，一場「汰舊換新」的資產大風吹正式啟動。像是新光人壽今年 4 月就以 1.32 億元，乾脆地賣掉位於北市中山區松江路「長江大樓」的部分樓層；明台產險 6 月也跟進，以 1.2 億元處分桃園區的整棟舊樓。
賣掉舊資產的同時，壽險業也沒閒著，反而以前所未見的速度，將資金砸向過去相對冷門，卻更具彈性的「潛力股」。其中，元大人壽堪稱指標，先以 21.9 億元標下美國在台協會（AIT）舊址地上權，再砸 21.77 億元搶下松江路土地地上權，正式宣告地上權產品成為投資新寵。而台灣人壽更是三度出手，豪擲 14.78 億元買下內湖整棟新廠辦；就連南山人壽也南下彰化員林，以 9.6 億元購地，準備部分自用、部分投資開發。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐分析，商辦一直是保險業者的最愛，但當前房市政策「打住不打商」，熱錢轉進商用不動產，也讓保險業者得以趁機調節資產，將部分已經增值的物件獲利了結，轉向更具「中長期開發型」的產品，例如土地、工業地產和地上權產品，尤其看好產業升級帶動的廠辦、物流倉儲需求，這不僅是為了追求更高報酬，更是分散投資風險的策略。
這股風潮是否意味著壽險業走出困境，又要開始大買特買了？第一建經研究中心副理張菱育觀察，保險業的布局已明顯從雙北的既有商辦，轉向可彈性規劃的土地與整棟廠辦，並鎖定捷運周邊、產業園區等具發展潛力的區位。這類資產未來可自建、整修或回租，投報率有機會拉高至 3% 到 5% 上下，遠比單純坐收租金更具想像空間。
張菱育補充，現在的壽險業者，資金運用方式已經不再滿足於「穩定收租、抗跌保值」，而是更重視如何讓資產能「創造更高報酬」。購買可以新建、整修的整棟大樓或土地，讓資產有更多彈性運用的空間，才能在利率不低的環境下，掌握長期且更優渥的收益機會，壽險業的投資思維已經徹底進化，與其說是走出困境，不如說是學會了在新的規則下，玩一場更高端的資本遊戲。
