爛尾風暴再起！台中三案皆為「同業擔保」 預售屋履約擔保安不安全再引質疑
合總建設在台中仍有三案興建中，並宣布即刻已暫停所有建案銷售。（圖／翻攝自Google Maps）
富比士地產王記者洪麗馨／採訪報導
台中合總建設爆出財務困難旗下建案全數停工，並於昨日公告暫停所有建案銷售與廣告行為，此事不僅引起已購客恐慌，預售爛尾風險也不斷浮現，據內政部掌握資訊，合總於台中三處興建中的個案，均採「同業連帶擔保」，就有不少專家指出這是最危險的方式，再度引起預售屋在履保機制上的檢討聲浪。
合總建設昨晚在自家粉絲團宣布已暫停所有建案銷售，並發函給已購客，表示「建案後續將由原班施工團隊配合新的營建執行單位，持續完成各階段工作」、「相關續建作業將待公司完成協調後儘速啟動」。
而據內政部掌握資訊，合總建設於台中三案興建中的預售案，均採「同業連帶擔保」。內政部並要求建案所在縣市政府主動追蹤興建及後續處理方式，提醒已購客後續如有履約爭議，可向縣市政府消費者服務中心或消保官提出申訴。
事實上，2011年時「預售屋定型化契約」大幅修正，並設有五項履保機制，分別為不動產開發信託、價金信託、價金返還保證、同業連帶擔保以及公會辦理連帶保證協定，其中雙北大多以不動產開發信託比例最高，同業擔保採用比例則是越往南比例越高。
「同業連帶擔保」不少房市專家認為，這個制度一旦建商資金周轉出問題，另一家連帶擔保的建商，如果背後是同一批人在操盤，那擔保機制等於失效。
不過，不動產開發公會全聯會秘書長于俊明強調，其實關鍵在於「續建」，建商落跑、倒閉不等同建案爛尾。
他解釋，提供擔保的同業公司，資格條件是有明確規範的。提供擔保及被擔保業者之公司代表人不得為同一人，且不得具有配偶及一親等直系血親關係；提供擔保者，公司章程應有得為同業公司保證之規定，及最近三年內不得有退票及欠稅紀錄，與僅得擔保一個建案等。
于俊明指出，這14年來，全國各縣市公會依內政部前揭規定辦理「同業連帶擔保」之建案，合計有5500件左右，目前沒有一件出現爛尾樓、都可完成交屋！尤其，擔保公司須負完工責任，相較其他履約擔保方式，著重於續建完工的功能。若建商無法依約完工，提供擔保的同業須負起續建完工責任及連帶賠償責任。
房市專家何世昌則表示，許多建案標榜履約保證，但各類型保障力道不同，重點是看受託機構是否落實監管，而不是單看契約字面。民眾應主動查詢該信託銀行或建經公司過往是否有履保爭議紀錄，避免掉入「看似保證、實則空轉」的陷阱。
並可依循三步驟，一、查司法紀錄，二、看工地進度，三、查核信託帳戶，可大幅避開爛尾樓風險。何世昌指出，其實全台每年建商倒閉比率不到0.1%，比例極低。不過，只要遇上一次，恐怕畢生積蓄都會毀於一旦，故風險規避勢在必行。
正業地政士聯合事務所所長鄭文在則指出，民眾最應關注的不是預售合約內容，預售合約書都必須經過縣市地政局審查及核備，通常不會有問題，而真正的魔鬼總藏在細節裡，反而該查「建案基地的土地負債情況」。
他建議，消費者應花20元至任一地政事務所調閱土地謄本，檢視一下建案基地的產權，依照土地謄本的記載，判斷該基地抵押權設定，檢視負債情況，查閱建案基地是否設有銀行、融資公司或私人抵押權。
「建案基地若設有多筆抵押權，尤其出現融資公司或私人抵押，恐代表建商資金自備比例偏低、負債比過高，潛藏高風險。」鄭文在說，預售屋基地所設定的抵押權越多越複雜，表示建商或是地主可能財務吃緊。
面對建商資金斷鏈風暴再起，而市場上當前就有不少中小型建商正在盤售手上建案，據了解，不少建商是選擇轉售還未公開的建案，已降低資金風險，就怕賣不好資金又斷鏈，但現況即是「想賣也沒人敢接。」建商直言，現在是「開工怕賣不掉、不開工怕被銀行抽銀根」、呈現「開工也掛，不開工也掛，進退兩難！」
合總建設昨日發此通知書給已購客，強調續建作業待公司協調後儘速啟動。（圖／讀者提供）
