限貸令下的真實！建商呼籲第二戶購屋應有更細緻的分類機制
第二屋貸款的限制讓房市一片冰凍，即便為了杜絕投機、抑制房價等良好美意，但同時也錯失了有購屋需求的民眾。（圖／記者蘇茵慧）
富比士地產王記者蘇茵慧／台南報導
「什麼現在的市場很冷？根本是冷凍！」談起房市現況，一位不願具名的台南在地建設公司董事長不諱言，從2024年9月起，央行啟動的新一波限貸令，讓慢慢趨於保守的購屋市場雪上加霜；不只是成交量急凍，連賞屋人潮也大幅減少，他說：「以前每週都開銷售會議，現在兩、三週才開一次，因為根本沒客人。客人不是沒有還款能力，而是貸不到款，在第一關就先被銀行拒於門外。」
他指出，近來房市普遍遭遇最大問題不是房價太高，而是「貸不到款」。由於限貸政策幾乎將第二戶以上購屋全面視為投資買盤，使得許多實際有居住換屋需求的民眾，反而被擋在門外。「很多第二戶其實是父母買給子女、或南北兩地的自住需求，並非投資炒作，但現在都被一視同仁對待；更甚者連首購自住客也貸不到款。」
而他也提到，限貸政策的出發點值得肯定，但執行上若能更細緻、考量實際居住需求的多元情況，將更有助於讓市場重回健康節奏，總不能央行說可以開門、銀行卻關門，讓換屋族卡在政策與實務之間進退兩難。他建議，應適度放寬對第二戶自住需求者的認定與貸款條件，「一刀切容易造成政策誤傷，真正想買房的人，卻因貸款、利率門檻過高無法圓夢。」
建商端的壓力也不容小覷；從缺工導致工期延宕、成本上漲壓縮利潤，再到買方要求嚴格、驗屋流程繁瑣甚至無理，中小建商正面臨多重挑戰。「以透天產品為例，以前10個月到一年就能完工，現在要26個月；過去投報率可達三、四成，現在只剩一成多。」他坦言：「蓋房子幾乎快變成在做慈善。」
在買氣疲弱與工期拉長的雙重壓力下，不少本土建商選擇延後推案、甚至出場退市，市場上陸續出現土地釋出潮，但有能力接手的，幾乎都是資金雄厚的上市櫃建商。他觀察，這些建商多半集中在重劃區、交通便利的開發區，反而讓生活機能成熟的舊市區逐漸失去新建案供給。
「消費者看似在觀望，但其實選擇越來越少，未來只剩幾家大型建商在撐場，那價格還談得動嗎？」他提醒，當市場集中化愈趨明顯，購屋者不僅難以比價，產品類型與地點選擇也將趨於單一化。
回歸本質，這位董事長認為政策應在「打炒房」與「扶實需」間取得平衡。他強調：「我們尊重政府對市場穩定的考量，但希望能針對不同購屋情境，調整貸款制度與限制，給真正有需求的民眾一條活路，也讓中小建商有喘息空間，繼續為城市留下多元的住宅樣貌。」
