央行打炒房玩真的？ 房貸創新高 建商卻縮手了
一手是民眾搶貸的火熱，一手是建商縮手的冰冷，房市的溫度計到底是指著春天還是冬天？（圖／記者鄭志宏攝）
富比士地產王記者鄭志宏／台北報導
房市到底是冷是熱？中央銀行最新出爐的數據，恐怕讓很多人都看傻了眼，明明政府打炒房政策一波接一波，升息循環也未停歇，自住買盤的購屋貸款餘額卻像失速列車般衝破 10.98 兆元，再創歷史新高；反觀代表房市供給風向的建商建築貸款，年增率卻是直直落，創下近 4 年來新低，一邊火熱、一邊急凍的矛盾現象，不禁讓人想問，央行這盤棋究竟是怎麼下的？
根據央行 7 月 24 日公布的 114 年 6 月金融統計，全體銀行消費者貸款餘額衝上 15.85 兆元，年增率達 6.95%，其中最關鍵的購置住宅貸款（房貸）餘額來到 10.98 兆元，年增率高達 7.88%；相較之下，建築貸款（俗稱「土建融」）餘額雖然也有 3.82 兆元，但年增率僅剩 4.15%，成長力道明顯踩了煞車，更是創下 46 個月以來最低增幅紀錄。
房貸數據居高不下，反映出市場上強勁的「剛性需求」幾乎不受政策影響，不論是首次購屋的「首購族」，或是小屋換大屋的「換屋族」，購屋腳步未曾停歇，此外，前幾年房市熱絡時期的預售屋，在近期陸續迎來完工交屋潮，這些已成定局的交易也轉化為實際的房貸數字，共同將房貸餘額推上歷史巔峰。
建商這邊的風氣卻是截然不同，土建融年增率持續探底，背後原因錯綜複雜，卻也相當清晰。首先，央行針對開發商的「選擇性信用管制」措施持續發威，從限制貸款成數到要求動工時程，都讓建商資金調度的壓力倍增。其次，《平均地權條例》修法後，市場對未來預售屋的買氣存在不確定性，讓建商推案態度轉趨保守，不敢輕易獵地推案。最後，居高不下的營建成本，也大幅侵蝕了建商的利潤，降低其開發意願。
這一熱一冷的數據，揭示了當前房市「貸自用、抑投資」的格局，政府的調控政策，似乎精準地打在了供給端的建商身上，成功為過熱的市場供給降溫；但對於需求端的自住客，影響卻相對有限，這種分歧的走勢，讓房市從過去的「雞犬升天」轉變為結構性的分化，自用型產品依舊有穩固支撐，但純投資或仰賴槓桿操作的空間則受到大幅壓縮。
專家預測下半年，市場在龐大自住買盤的支撐下，房貸餘額數字恐怕很難看到明顯回落，只會呈現緩步墊高的趨勢；而建商在面對政策、成本與市場前景等多重壓力下，土建融的成長動能可能將持續受限。
未來房市的溫度計將如何擺動，除了觀察市場實際的買氣變化，更要緊盯美國聯準會的利率決策、央行的政策風向，以及政府是否會再祭出新一波的調控措施，這些都將是牽動市場走向的關鍵變數。
