新青安陷阱 租約屋不能貸 利息補貼全噴光
以為新青安是購屋神隊友？小心帶租約房屋，讓你直接少賺利息，購屋前功盡棄！
近期財政部對新青安房貸釋出重要解釋，如果你正在看房，甚至已經簽約買下帶有租約的房子，很抱歉！這筆貸款你恐怕就與新青安的優惠失之交臂了。根據最新消息指出，財政部明確表示，民眾購置的自有住宅若帶有前屋主尚未到期的租約，將直接無法申辦新青安貸款，這等於直接宣告了「邊租邊賣」的交易模式，在新青安政策下將面臨重大衝擊。
更讓人心痛的是，就算你的租約到期後，房客也已經搬離，你再申請將原有的一般房貸「改貸」為新青安房貸，也將無法享受政府原有的 0.5 個百分點利息補貼優惠。這形同「一次錯過，永久失去」的殘酷現實。要知道，目前新青安的一段式機動利率僅 1.775%，相較於一般首購的 2.2% 起跳，甚至多數銀行一般房貸的 2.4% 起跳，這中間的利差可說是相當可觀，對於揹負高額房貸的購屋族來說，每年要多支付的利息費用將是一筆不小的數字。
不過，財政部也針對一些常見的申請疑慮進行了澄清。例如，如果申請人本人、配偶及未成年子女名下都沒有自有住宅，即便你過去曾替父母親的房屋向銀行借過房貸，仍可申請「一生一次」的新青安貸款。此外，考量到天災受損居民的特殊情況，若你持有的半倒房屋因天災受損，且名下僅有該受損房屋，當你新購置一筆自有住宅時，只要能提出相關證明文件，依然可以申辦新青安房貸，這讓真正有居住需求且受困於意外的民眾，也能得到政策的協助。
新青安房貸自 2023 年 8 月上路以來，由於其低利率與寬鬆條件，確實吸引大量年輕人進場，貸款額度最高可達 1,000 萬，還款年限長達 40 年，寬限期更給足 5 年。然而，這項美意卻也引發市場過熱，甚至出現不少人利用政策漏洞，以「人頭戶」申貸或「貸後轉租」的亂象。財政部與公股銀行為此已在今年 6 月開始嚴查違約戶，要求簽署切結書，一旦查獲違規，不僅取消補貼，還會追回已提供的利息，並調高房貸利率至市場行情。根據統計，截至今年 5 月底，新青安房貸累計已撥貸 46 萬 5,873 戶，總金額高達 2 兆 3,730.86 億元。然而，最新數據也顯示，自今年 5 月以來，新青安的受理與撥貸戶數已呈現下降趨勢，顯示假性需求逐步退場，市場也正回歸理性。
這波市場的冷卻，部分原因來自於銀行所面臨的內部壓力。馨傳不動產智庫執行長何世昌就曾直言，公股行庫目前正變相緊縮新青安貸款，透過各種理由讓民眾知難而退，背後原因就是受到中央銀行要求降低「不動產放款集中度」與「不動產放款總量管制」的影響。根據《銀行法》第 72-2 條規定，銀行對不動產放款總額不得超過總存款加金融債券發行額的 30%。
為了避免觸及上限，多數銀行會將放貸比例自我設限於 27% 到 28%，這讓銀行在審核上更加謹慎，導致不少年輕首購族在申請時遭遇困難，即便符合資格也可能被銀行「婉拒」。加上央行去年 9 月推出的「第七波信用管制措施」，對房市交易量造成顯著衝擊，甚至出現部分銀行暫停受理新的房貸申請，進一步限縮了市場的流動性。未來隨著 2026 年 7 月新青安利息補貼的正式結束以及 2028 年《平均地權條例》修正案的效應顯現，房市供給量恐大增，加上利率回歸市場機制，對於購屋族和整體市場都將是嚴峻的考驗。
因此，有意利用新青安政策購屋的民眾，務必深入了解政策細節，尤其是在房源選擇上，帶有租約的物件將不再享有新青安的補貼優惠。更重要的是，在市場逐漸回歸理性的同時，購屋者更需審慎評估自身的財務能力與未來變動，避免因一時的低門檻誘惑，而讓自己陷入長期的還款困境，畢竟，買房是為了提升生活品質，而非成為房奴。
