估價師揭未繼承土地標售方式「打到骨折」 轟國產署：全台最大地面師
估價師批國產署，對於未繼承土地以公告現值標售，繼承人卻須以市價買回。（圖／記者洪麗馨攝）
富比士地產王記者洪麗馨／台北報導
內政部日前公告，今年全國公告逾期未辦理繼承登記土地高達7.2萬餘筆，建物近5萬戶，土地面積約3400公頃，並以公告土地現值估算，總價值約992億元，呼籲繼承人應儘速辦理繼承，不過對於標售方式，高源不動產估價師事務所所長陳碧源直言，「國產署的標售作法，是全台最大的『地面師』。」
陳碧源提到，未辦理繼承登記，各縣市政府會公告3個月並通知繼承人趕快來辦理繼承，如果繼承人遲遲不辦理繼承時，各縣市政府就會列冊管理15年，之後，就會移請國產署標售。
而標售方式，陳碧源解釋，國產署在第1次標售土地時，是直接用當期公告土地現值計算，建物則用房屋評定現值計算，規定可標5次，第2次到第5次的再打折，是直接打8折，若沒人得標，就用第5次標售底價收歸國有，等待繼承人申領價款。
他說，魔鬼常常藏在細節裡。依據土地法第73-1條，移送國產署公開標售，然後再標售採打折標售，這個跟法院的法拍屋很像，而且為了避免爭議，還透過立法程序寫清楚每次底價最多打8折，但問題來了，第1次公開標售的底價是怎麼訂定的？
根據財政部在102年10月16日修正的「逾期未辦繼承登記土地及建築改良物標售作業要點」，國產署在標售未繼承登記不動產，第1次標售的底價，土地是直接用按當期公告土地現值計算，建物用房屋評定現值計算，第2次到第5次則直接打8折。
陳碧源說，如果是標售政府自己的土地，例如《建築法》第45條畸零地合併，法條寫要用當期公告土地現值讓售，而被檢調認為低價轉售圖利建商，很多國產署官員都被起訴。因此財政部及國有財產署後來才參考法務部的意見，改採參考查估市價辦理標讓售。
但是標售別人的土地，訂定未繼承登記不動產仍一樣用公告「土地現值」做底價，他直言「賤賣別人的資產，都不怕圖利他人。」也因此才會有詐騙集團或有一群人，專門盯著未繼承登記不動產的標售，以便從低接貨，一本萬利。
陳碧源提到，除了公設保留地外，一般土地的不動產公告現值已經是低於市價了，又連續打了4次8折，簡直打到骨折！之後，繼承人、合法使用人或其他共有人只能就其【使用範圍】依序有優先購買權。
除了沒有繼承人以外，一般就是繼承人彼此不和，所以才會談不下來繼承，也沒有人去辦理繼承登記先變成公同共有。這時候，他們的優先購買權，只有就他們的使用範圍，沒有辦法像一般共有物分割訴請變價分割一樣，取得不動產的全部。
陳碧源說，這時候，先人的遺產如果被國有財產署拿走，想買回去國有財產署當然會用市價賣你。因此，他直言，如果大家參透《土地法》，會發現這裡面才真的充滿著詐騙集團斂財的聖經，國產署這種作法和土地詐騙集團沒有兩樣，根本是全台最大的「地面師」。
