台積電帶動產業投資信心 CCIM：高雄商辦、土地開發信心「偏向樂觀」
CCIM指出，在央行信用管制後，產業壓力大，土建融限縮也降低開發商的追價力道。（圖／記者洪麗馨攝）
富比士地產王記者洪麗馨／採訪報導
台灣不動產投資協會CCIM今日表示，自央行宣布第七波信用管制後，投資信心指數趨勢已連續四季下滑，「央行信用管制、產業壓力山大！」，土建融限縮及貸款限制，降低了開發商購地的追價力道，更逐漸以都更、捷運聯開及合建分回為目標，以減少財務風險。不過，高雄反倒因台積電逐年設廠，使得諸多關聯產業持續加溫，在辦公室、土地開發市場都在「偏向樂觀」的信心水準。
台灣不動產投資協會發布第二季商用不動產投資信心指數，調查結果顯示，從央行宣布第七波信用管制後，投資信心指數趨勢連續四季下滑，顯示投資人以更謹慎的態度來面對市場。
在辦公市場方面，CCIM商用不動產投資師暨信義全球資產副總經理歐人彰表示，依信義全球資產最新統計顯示，整體空置率約4.47%，租金也微幅上揚。雖然辦公室投資信心因政府持續控管房市資金心理及美國啟動貿易戰爭而微幅下修1.5%(指數115.71→113.97) ，相較一般住宅市場，仍屬健康，商辦市場有舊市區更新、輝達進駐南港、北士科及新北市外環如新莊、土城大量廠辦新供給帶來機會與挑戰，值得投資人關注。
在土地開發上，CCIM投資師暨CBRE世邦魏理仕不動產估價師聯合事務所所長施甫學指出，近期各縣市政府土地標售結果呈現低標脫率及低溢價率的「雙低」態勢，顯見央行信用管制土建融限縮及針對終端產品貸款限制減少對土地原料追價的力道，開發商逐漸以都市更新、捷運聯開及合建分回為開發手段，減少開發期間的財務風險。
壽險公司因即時收益報酬限制，除購入中南部4%以上收益型標的外，部分成交轉以購入土地並開發後出租以提高整體報酬率，例如台灣人壽以137.4億元購入桃園航空城產業專用區土地打造複合多功能園區，國泰人壽與台新人壽分別以27.38及53.67億元購入桃園工業土地預計開發後出租做倉儲使用。
值得一提的是，高雄商用不動產在此次調查中，兩項指標辦公室、土地開發皆為「偏向樂觀」的信心水準。CCIM投資師暨華成國際管理顧問總經理陳清景指出，高雄地區因台積電逐年設廠，使得諸多關聯產業持續加溫，除鴻海與輝達於去年底宣布將進駐亞灣區外，AMD也在3月於高雄設立新辦公室，顯示高雄市府積極推動的南台灣科技廊帶政策，已逐漸奏效並持續發酵。
此外，陳清景表示，亞洲資產管理中心高雄專區範圍的劃設，也已逐漸吸引多家金融業對南高的關注，下一季辦公室市場，南高雄金控需求將逐漸增溫。
土地開發部份，陳清景指出，從高雄市府6月25日標售結果，可看出受金融管制持續影響，讓區域土地開發逐漸降溫，第二季較上季不熱絡，大部分建商仍停留觀望期，從整體標售結果分析，建商投標與得標率均非常低，投資區域仍以北高鄰近台積電的楠梓高大特區較受矚目，其他區域脫標率低，這也顯示建商在購地上趨於保守。
南高雄的部分，第二季有麗尊飯店以每坪285萬元出售予興富發集團，在土地開發與辦公室部分，均已逐漸增溫，旅館投資則不受青睞。值得觀察的是，科技產業除間接帶動南台灣住宅土地開發，也直接推升工業土地的需求，包含協力廠商與受排擠的傳產設廠需要，工業用地是南台灣這一波商業地產開發的潛在商機。
主持調查的政大地政系教授林左裕進一步指出，由於第一季的調查在美國總統川普宣布關稅政策前，因此本季的ICI指數中，辦公室、土地開發及店面的投資信心均呈現下跌走勢，其中辦公室及土地開發的投資信心仍呈現樂觀的水準之上，也反映出產業的實質投資對土地及廠辦的需求並未受到美關稅政策的明顯衝擊。
林左裕表示，值得注意的是，「總體經濟環境」的指數雖較上一季為高，但在本季為97.06點，仍相對保守，反映出美國關稅政策下，台幣升值趨勢對出口產業的壓力、以及中國電動車、塑化及鋼鐵業等傾銷對國內相關產業所產生的衝擊。
