韓祭房市「終極武器」：二戶禁貸 台灣學不學？
南韓政府鐵腕祭出「二戶禁貸」終極打房招，全球房市聚焦，政府學不學？（圖／記者鄭志宏攝）
富比士地產王記者鄭志宏／台北報導
近期南韓政府祭出史上最嚴格的房市打擊政策，其中針對名下已有房產者再購屋、甚至二戶以上住宅的多屋族，將面臨極其嚴苛的貸款限制，甚至直接歸零，讓不少台灣網友驚呼這根本是「拆房」政策，紛紛敲碗台灣是否也該跟進學習。
據韓媒報導，2025 年 上半年首爾公寓價格飆漲，五月漲幅達 0.54 %，截至六月中旬累計漲幅已達 0.45 %，交易量更激增，至 6 月 17 日前已達 7,010 件，預計整月可能突破 9,000 件，市場充斥「再不買就來不及」的恐慌心態，迫使政府強勢介入。
韓國新制房貸管制措施，涵蓋範圍極廣。首先，首都圈購屋者房貸總額最高只能貸 6 億韓元（約 新台幣 1,400 萬元），超額需全現金支付；而名下擁有兩間以上住宅的多屋族，新房貸成數直接歸零，全面斬斷借錢炒房的可能性；即使是換屋族，若購買第二間房，原有住宅也必須在六個月內售出，否則新房貸將被取消，且三年內不得再申請。
政府還要求所有申請房貸購屋者，無論是否為首購族，都必須在購屋後六個月內實際入住，否則視為違規處理。就連過去受政策照顧的首購族，貸款成數也從 80 % 降至 70 %，優惠貸款額度同步縮水，房貸最長年限更從 40 年 砍至 30 年，大幅提高購屋門檻與每月還款金額。政府更全面禁止「以租養貸」的投機行為，並嚴控個人信用貸款總額不得超過年收入，壓縮金融機構貸款配額，企圖從源頭堵住炒房資金。
房市趨勢專家李同榮卻直言，韓國這套「猛藥」台灣不但不能學，反而應引以為鑑。韓國過去十年房價之所以失控，問題就在於頻繁的「治標而不治本」的打房政策，以 2018 年 至 2021 年 文在寅政府主導的 25 輪 重拳打房為例，包括調高多房持有者綜合不動產稅至 6 %、購置印花稅至 12 %、以及短期交易最高課徵 70 % 房產利得稅等嚴厲措施，結果卻適得其反，房價越打越高，甚至漲速超越新加坡、香港與倫敦。
李同榮強調，2023 年 韓國房價下修，主要也不是打房政策奏效，而是南韓央行自 2021 年 八月 起啟動緊縮升息循環，累計升息 12 碼，利率從 0.5 % 攀升至 3.5 %，市場資金緊縮才壓抑了炒作；韓國打房過劇導致市場扭曲，交易量急凍，後遺症不斷。
隨著韓國經濟衰退，政府不得不提前降息並放寬限貸，導致房市死灰復燃，形成政策反覆與市場混亂的惡性循環。李同榮指出，房產政策不能「窮到只剩打房」，政府應正視供需與城市發展結構，搭配稅制、社宅供應、交通建設、就業機會分散等長期政策，才能真正穩定房市、保障民眾居住正義；而台灣現況，應優先鬆綁換屋族與第二戶購屋族群的貸款限制，對信用良好的建商選擇性放寬建築融資，並延長開工期限，以避免更多爛尾樓問題，畢竟，當房市失控到必須「無差別打擊」時，受傷最深的往往是最需要保護的首購族。
