Q2 房市變天 建商獵地喊卡交易量腰斬 科技業撐商用不動產
第二季房市冰火兩重天，建商購地意願急凍，科技業卻默默撐起商用不動產一片天，台灣產業硬實力不容小覷。
富比士地產王記者鄭志宏／台北報導
今年第二季的台灣不動產市場，簡直是兩樣情，建商購地意願急速冷凍，交易金額直接「腰斬」。反觀商用不動產，在科技大廠大手筆買樓下，交易動能竟然還能維持穩定，這波市場氛圍，明顯受到美國關稅政策與政府打房措施的雙重影響，讓不少買家抱持保守觀望的態度。
根據第一太平戴維斯（Savills）最新公布的統計數據，2025 年第二季大型商用不動產（單筆三億元以上）成交金額達到 307 億元，年增率小幅增加 5.5%。累計上半年，總成交金額更高達 817 億元，年增率高達 13%。這波穩定買氣的最大推手，無疑是科技業，單季砸下 163 億元，佔整體交易的 53%。上半年科技業累計交易金額已達 274 億元，相比去年同期大幅放大。
最引人注目的兩筆大型交易案，都由科技業巨擘寫下。首先是遠見科技，豪擲 62.4 億元購入楊梅的現代化物流倉儲，這在科技業投資收益型資產中實屬罕見大手筆。其次是和碩聯合，以 56.3 億元買下宏達電的龜山廠辦，這已是和碩近年來第二次在龜山工業區內購置工業不動產，明顯展現其擴大桃園布局的強烈決心。除了科技業外，建商與傳產製造業本季購置金額分別為 31 億元與 30 億元，位居交易榜的二、三名。
從不動產類型來看，廠房與廠辦無疑是本季交易的絕對主力。成交金額分別達到 174 億元和 106 億元，合計貢獻了本季交易額超過九成，買氣甚至超越去年同期，反映出面對美國關稅戰的潛在威脅，科技業正積極透過國際分散布局和深化台灣製造的多元策略，來有效降低營運風險。
然而，土地市場的買氣卻是呈現截然不同的景象，第二季明顯降溫，單季交易金額僅剩 270 億元，相比前一季與去年同期，交易規模直接「腰斬」，季減率高達 58%，年減率也達到 52%，創下近八年同期最冷紀錄。
建商在這波冷卻潮中購地意願大幅下滑，單季購地金額僅僅 140 億元，比前一季大幅減少近七成，回顧過去五年，建商平均每季購地金額都超過 350 億元，本季直接腰斬，建商對短期內住宅市場的前景抱持著極度保守的態度，儘管第二季土地交易動能大減，受惠於第一季交易熱絡，累計上半年土地成交總額仍有 872 億元，規模與去年同期大致相當，僅小幅減少一成。
土地買氣急凍的主因，正是中央銀行第七波信用管制與限貸政策，直接導致住宅市場買氣明顯萎縮，連帶影響建商推案與購地意願，此外，經濟前景的不確定性，加上土地價格已在高點徘徊，也讓買方的追價力道明顯放緩。據第一太平戴維斯調查，2025 年上半年，全台主要工業區土地價格平均年增率僅 2.7%，寫下近十年來的最低增長水準。
在專業投資人方面，雖然保險業 2.545% 的不動產投報率門檻依然不變，但本季購置動能已小幅回溫，單季投資金額達到 36.6 億元。其中，台灣人壽以 14.8 億元取得內湖自用廠辦，而元大人壽則以 21.7 億元標下臺北市中山區地上權土地，該地面積 842 坪，溢價率甚至高達 95.4%，未來預計開發為出租住宅大樓。
除了保險業，不動產投資信託（REITs）也表現得比以往活躍，例如，樂富一號 REITs 在今年二月就大手筆以 77.4 億元買下台茂購物中心的部分產權，富邦一號 REITs 則在本季以 9.5 億元購入台泥蘆竹收租廠房。從這些大型專業投資人的布局來看，桃園地區因兼具產業人口發展紅利和較高投報率，正成為吸引他們目光的重點投資機會。
第一太平戴維斯董事長黃瑞楠分析，全球政經局勢難以預測，近期雖有部分科技業為分散風險而選擇往美國、日本等地擴廠，但他強調台灣在高科技產業擁有深厚且短期內難以複製取代的基礎。這也從今年陸續有知名科技大廠持續在台投資擴廠得到印證，因此，科技業的自用需求將會是下半年市場的主力。
在多變的局勢下，黃瑞楠也觀察到，部分企業正調整原先購置現有工廠的策略，轉而採取「以租代購」模式，以保留更多的彈性應變未來。對於投資型買方，雖然下半年美國聯準會（Fed）重啟降息的機率提升，即使台灣國內央行跟進降息，但在銀行貸款水位沒有下降且限貸情況未緩解的前提下，這對驅動投資型買氣的效果會非常有限，此外，黃瑞楠特別提到，由於保險業不動產投報率門檻的計算方式在去年底修改後，即使利率調降，投報率門檻也無法立即反映，因此，預期投報率較高的工業不動產或是雙北以外的區域，將成為專業投資人未來評估的重點。
