建商坑殺買家 公設點交玩貓膩 內政部：罰太輕啦！
國民黨立委牛煦庭質詢，交屋前最怕公設變爛尾！ 建商黑心條款層出不窮，政府能否力挺無辜買家？（圖／記者鄭志宏攝）
富比士地產王記者鄭志宏／台北報導
買房是人生大事，但辛辛苦苦存了頭期款，交屋後卻發現公共設施千瘡百孔，建商還想賴皮？ 許多預售屋買家近期怒吼，直指惡質建商利用契約漏洞、甚至操控管委會，讓公設點交淪為一場「建商球員兼裁判」的鬧劇，消費者權益根本被當塑膠！
內政部長劉世芳在立院報告時坦言，建築物完工後，起造人（建商）應依相關法令及契約將共用部分交付區分所有權人共同管理使用，這牽涉政府、建商與住戶三方，主要屬民事爭議。她強調，政府扮演行政監督角色，爭議應由法院審理，而非行政機關直接主導或介入。
根據《公寓大廈管理條例》第 57 條，建商應在管理委員會成立或管理負責人選任後 7 日內，會同政府主管機關及管委會完成共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備的點交作業，點交範圍涵蓋水電、機械、消防設施及各類管線的功能檢測，並應附上使用執照、竣工廠商資訊及維護手冊，以利後續社區管理維護。
若設備設施有明顯缺陷且建商未完整修繕，直轄市或縣市主管機關可處新臺幣 4 萬元以上 20 萬元以下罰款，並得令業者限期改善；未改善者得連續處罰，更甚者，依該條例第 18 條第 2 項，只有完成上述點交並向地方主管機關報備後，該區分所有權人方可動用公共基金。這筆公共基金是住戶權益的重要保障，用於社區公共設施修繕、電梯保養、公共照明與消防安全等基本營運需求。
然而，實務運作卻充滿考驗，尤以契約履約爭議、消費者認知落差，以及初期管委會操作不當最為棘手。立委牛煦庭便砲轟，預售屋買賣契約中竟充斥「不平等條款」，例如若買方或管委會未在指定期限內會同檢測或移交，建商就自動認定點交完成，甚至未成立管委會也自行認定已點交，藉此解除維護責任。
對此，國土署長吳欣修回應，這類缺失已列為稽查重點，若有違反將處 6 萬元至 30 萬元罰款，並要求改善。他承諾，未來將把這些「不得記載事項」作為通案性修正的重點。不過，牛煦庭直言區區 30 萬元的罰款金額過低，根本無法有效嚇阻不肖業者，要求國土署在一個月內提出更根本的解決方案報告。
更讓住戶感到無奈的是「球員兼裁判」亂象。牛煦庭與許宇甄皆指出，由於建商常保留部分未售出房屋，使其在第一屆管委會中取得多數優勢，導致建商自己點交自己的公設，點交過程可能流於形式，嚴重傷害住戶權益。國土署長吳欣修坦承，實務上確實可能因建商保留戶數過多，導致相關檢測較為粗糙，需要強化中間的機制，承認在管委會組成上，這是一個相當大的挑戰。
點交作業缺乏專業性與第三方公正機制，也是長年積弊。立委黃捷建議，針對裝修工程承攬契約糾紛，可推動「第三方信託專戶」模式，消費者先將款項存入，依工程進度分階段撥款，避免建商收錢後落跑，同時保障廠商能按期收款。吳欣修對此表示認同，認為對雙方都有保障，但這需要與財政單位或銀行研議，可能涉及修法或行政命令。
此外，牛煦庭也質疑，許多項目如水平拉齊、牆壁滲水、龜裂等雖非建築法規規範，卻是民眾購屋時重視的環節。他建議政府應與相關單位討論，對這些項目訂定客觀標準，供第三方專業檢驗公司參考，以預防消費糾紛。
除此之外，牛煦庭也質疑公共設施為何沒有相關的保留款機制，導致消費者難以透過公共基金保障自身權益，他建議若無法將公共基金與公設點交脫鉤處理，可考慮類似信託的概念；許宇甄則揭露，建商常將梯間或停車空間等違法改建為宴會廳、KTV、兒童遊戲區等公設，並以此進行不實廣告，導致消費者對產品產生錯誤認知，這已違反《消費者保護法》第 21 條。
吳欣修承認針對獎勵停車空間改公設有許多案件在稽查。內政部已強化法律宣導與輔導措施，並推動各項做法妥善處理點交工作，如強化契約制度、提供點交工具表、宣導爭議處理機制。點交後若需修繕，管委會仍可請求建商依買賣契約的保護期限及範圍進行修繕，通常結構為 15 年，固定建材設備為 1 年。
內政部強調，點交制度關乎社區有序管理及公共資源使用效率，更影響民眾購屋權益。未來將持續傾聽各界意見，強化制度設計、執行配套，提升行政效能，確保民眾權益保障。買方如有公設點交或瑕疵爭議，可依《消費者保護法》第 43 條向消費者服務中心或消保官申訴，或提起民事訴訟，捍衛自身權益。
