商辦都更潮來了 老舊大樓華麗轉身掀起投資熱
老舊商辦華麗轉身，未來有機會成為新一波辦公室供給能量。（圖／記者鄭志宏攝）
富比士地產王記者鄭志宏／台北報導
台北商辦市場正掀起一波前所未見的都更浪潮。隨著 AI 科技產業蓬勃發展，企業對高品質辦公空間需求激增，許多屋齡超過 20 年的老舊商辦紛紛啟動都更計畫，期望透過華麗轉身重新搶佔市場先機。根據最新市場調查，台北市核心商業區正面臨大規模的商辦供給潮。
高力國際統計顯示，2025 年台北市將迎來約 5.7 萬坪的新商辦供給，2026 年更高達 14.4 萬坪，龐大的新增供給量將徹底改變市場競爭格局；市場專家分析，這波都更潮興起主要有三大驅動因素。首先是企業對現代化辦公環境的迫切需求，特別是在 ESG 環保標準與智慧化設備方面，老舊商辦已難以滿足企業要求；其次，都更可獲得容積獎勵，有效增加租賃面積與建築價值；第三則是政策面的積極推動，台北市政府透過公辦都更案示範效應，帶動民間都更意願。
松山民權東公辦都更案就是最佳典範，該案引進民間資金逾 32 億元，打造 2 棟綠建築大樓，不僅取得鑽石級綠建築認證，更創下公辦都更跨區修復文化資產的首例，出資人更斥資 1 億元修復中正區前海軍將官官舍歷史建物，展現都更與文化保存並重的創新模式。
住展雜誌分析指出，商辦都更不僅是單純的建築更新，更牽動整個商圈的興衰變化。一棟商辦的遷入或遷出，往往決定周邊商圈的未來命運，例如台塑集團總部從敦化民生商圈遷至內湖新明路後，直接帶動內湖區域發展，而原本的敦化民生商圈則陷入黑暗期。
從市場供需面來看，2024 年台北市中心優質辦公室全年淨去化量達 13,131 坪，創下近三年最高水準，但仍低於長期平均值。世邦魏理仕研究部主管李嘉玶預測，台北市商辦市場平均空置率將於 2026 年升至逾 10%，正式轉為房客市場，新一代綠色商辦已成為市場主流趨勢。
企業追求更好工作環境的升級潮持續帶動頂級及 A 級大樓租賃需求，新完工大樓配備的各項軟硬體設備，能夠讓企業符合永續經營規範。仲量聯行董事總經理侯文信表示，2025 年在科技業引領產業擴張及企業升級辦公空間帶動下，市場需求穩健，但漲幅將較 2024 年趨緩。由於新增供給出籠，既有辦公大樓須盡快升級軟硬體設備，以避免失去競爭力。
然而這波都更潮也帶動商圈版圖重新洗牌。傳統的南京敦化商圈逐漸將商辦重心轉移至南港、台北車站西區等新興商業區，形成多核心發展格局；南港經貿園區因重新開發效益，陸續有新大樓完工，成功吸引輝達等國際企業進駐，危老重建 1% 容積獎勵政策於 2025 年 5 月截止，至今已累積大量申請案，反映市場對都更的高度期待。都市更新相關法規也持續修正，強化防災與環保要求，促使都更案品質全面提升。
老舊商辦都更潮將持續發酵，提升建築安全與環保標準，更滿足企業對現代化辦公空間的需求。這股轉型浪潮正重塑台北商業不動產市場版圖，為投資者與企業帶來全新機遇與挑戰。
