建商下半年剉咧等 專家示警三大地雷恐爆雷
警訊！房市專家點名建商下半年恐面臨資金斷鏈、被迫開工、倒閉風險三大地雷，市場寒冬如何求生？
富比士地產王記者鄭志宏／台北報導
根據最新數據顯示，今年 4 月份全台建物買賣移轉棟數不僅較 3 月大減，與去年同期相比更是出現顯著衰退，年減幅達到 26.32%，而累計 1 至 4 月的成屋交易量年增率也大幅減少了 24.35%，房市買氣最近真的有點冷。
不僅如此，連五大銀行 4 月新承做的房貸金額也僅有新台幣 627.3 億元，相較 3 月份大幅縮水 192.79 億元，月減幅度高達 23.22%，房貸利率更是衝破 16 年來的新高點，面對這樣的市場寒冬，房市趨勢專家李同榮直言，下半年建商恐怕要面臨「資金斷鏈」、「被迫開工」以及「倒閉風險增加」等三大困境，政府若再不重視，後果不堪設想。
李同榮分析，今年以來成屋交易量急凍，預售市場的銷售狀況更是慘淡，儘管部分業者試圖以「成屋跌、預售漲」的市場反常現象來安撫購房者，但市場的悲觀氣氛卻不減反增，傳統的 329 檔期、520 檔期買氣也未見起色，降價求售、殺價取量的氛圍越來越濃厚；他認為，主要是因為下半年全球可能面臨關稅戰引發的經濟衰退，再加上建商本身即將遭遇的三大挑戰，讓市場前景蒙上陰影。
李同榮指出，首先是「資金斷鏈」的危機，目前建築融資餘額的年增率已經從過去的雙位數成長，腰斬再腰斬，從高峰時的 18.22% 大幅滑落至僅剩 5.55%，而季增率更是出現九年來首次連續兩季負成長的情況，無論是大型建商還是中小型建商，都普遍感受到資金調度日益困難的窘境，土地交易量也隨之萎縮，預示著下半年資金斷鏈的問題將會更加嚴重。
其次是「被迫開工」的壓力，去年上半年，由於新青年安心成家貸款方案（新青安）的熱潮，一度帶動建商購地搶建的風潮。然而，這些在當時購入的土地，將在今年下半年面臨 18 個月內必須開工的壓力，否則土地融資將會被銀行收回。在這樣的政策限制下，建商無法像過去一樣囤地等待時機，今年勢必被迫大量推案。無論推案後的銷售成績好壞，下半年都將陸續進入被迫開工的階段。
最後則是「倒閉風險增加」，一旦建案銷售不如預期，又被迫開工，建商就可能面臨營建工程進度延宕，或是資金周轉出現缺口的問題。在這種情況下，建商倒閉、爛尾樓事件發生的機率將大幅提升，甚至可能引發連鎖效應，對整體房市造成更大的衝擊。
李同榮建議建商應該採取「降價求售、殺價求量」的策略，在空頭市場中，唯有降價才能順利去化庫存，也只有透過殺價，才能刺激買盤進場，進而帶動交易量回溫，預期在今年第一季市場呈現「價微跌、量急凍」的狀態後，隨著市場價格的鬆動，從第二季開始到第四季，房市交易量將會逐季回溫，但交易價格則會逐季下跌，呈現「價跌量增」的格局，這也是房市主跌段的明顯趨勢。
李同榮也向政府提出三項政策建議，希望能維持市場的正常運作機制。第一，應適度鬆綁換屋族群與第二戶購房者的貸款限制，唯有讓換屋市場正常運作，才不致扭曲房市的交易機制，維持交易量活絡與價格穩定，才是健全市場的表現；第二，央行應對建築融資採取選擇性的放寬措施，建築融資年增率已大幅降低，央行可針對個案情況適度鬆綁，避免體質良好的建商也面臨求貸無門的窘境，或因市場整體資金周轉困難而引發更嚴重的爛尾樓問題；第三，建議延長 18 個月的限期開工期限，雖然限期開工有助於抑制囤地炒地，但期限過短也可能對建築設計時程造成壓力，進而影響整體建築品質。在市場已轉空的情況下，應酌情予以適度放寬。
對首購族的建議，李同榮則認為，在目前賣方信心相對脆弱的時期，首購族更應該積極出門看屋，才有機會撿到急於求售的降價物件，從中選擇適合自己的房子，永遠抱持觀望等待的態度，並非上策，主動出擊才能把握良機。
