漲潮下的另一面：亞灣區租金破千，在地企業進駐新挑戰？
根據台灣房屋集團統計，2024年下半年亞灣區平均租金單價突破千元大關。（攝／記者蘇茵慧）
富比士地產王記者蘇茵慧／高雄報導
隨著高雄亞洲新灣區建設持續推進，商辦市場租金也迎來新一波成長。根據台灣房屋集團統計，2024年下半年亞灣區平均租金單價突破千元大關，來到每坪1075元，較年初上漲約一成，市場呈現「量縮價漲」的態勢。從外在數據來看，這無疑是亞灣區發展動能的具體反映，然而在光鮮亮麗的租金背後，對在地企業與中小創業者來說，另一場不易察覺的門檻，卻也正悄悄築起。
亞灣區是高雄最受矚目的都市更新與科技產業重劃區，肩負「南台灣矽谷」願景，包含5GAIoT創新園區、特貿三北基地公辦都更等重大開發案，皆具備改變城市天際線的潛力。目前北基地已於2024年4月動土，南基地預計年底前開工，未來可望釋出約2500戶商辦空間。
然而，這些產業與建設紅利尚未完全到位，租金卻已提前走高。當資金與政策炒熱預期心理，房東隨之調漲租金，導致市場呈現「價格先行、實質需求滯後」的結構。這對真正有營運需求的企業來說，實屬壓力。
回到舊市區，在苓雅與前鎮等周邊區域，許多商辦大樓屋齡超過30年，租金仍落在每坪500～900元，但部分標的如「亞太財經廣場」、「中華經貿中心大樓」等，已出現顯著漲租案例。某企業去年續約時租金即從每月4.5萬跳漲至7.3萬，漲幅高達六成，仍選擇接受。
對資本充足的大型企業而言，這或許只是成本項目的調整；但對地方創業者、文化團體或微型工作室來說，這可能是「是否留在亞灣」的關鍵分水嶺。當政策與建設都強調「活絡地方經濟」、「帶動青年就業」，實際上卻出現空間成本與營運現實之間的斷裂。
值得關注的是，租賃市場的新轉變；以亞灣區為例，約有4成租賃需求來自「微型商辦」——包括5～6坪的小型辦公空間，甚至是單桌共享空間，月租僅需2,000至3,000元，受到自媒體創業者與個人品牌經營者青睞。
像是「百立中山金融」便提供彈性合約與基礎設備，降低了進駐門檻。這類型空間的出現，補足了大型商辦與個人創業之間的缺口，也顯示出「個人商辦」正在成為下一波空間使用趨勢。
未來亞灣區若要真正實現「科技核心聚落」的理想，不應只追求高端租金與大型商辦的外顯繁榮，也應關注空間結構的多元性與可負擔性。包含社會創新型團隊、在地文創、青年創業者，皆是產業鏈條不可或缺的構成。
若僅讓資金雄厚的外來企業壟斷進駐機會，而讓地方新創者「看得到進不去」，那麼所謂「城市轉型」可能只是形式上的重組，而非實質的提升。
亞灣區的發展，是高雄城市格局轉型的縮影。但熱潮之下，租金飆升雖令人振奮，卻也應留給使用者市場一點喘息空間。唯有打造一個能容納不同規模企業與多元需求的產業環境，亞灣的「先蹲後跳」才不會變成只屬於少數人的起跳點力。
