央行喊話 七波房市管制現成效 兩大隱憂卻仍待解
央行七波信用管制加上道德勸說，終讓民眾看跌房價比率飆升至 43%，但銀行資金仍持續湧向不動產市場，釋放鬆綁訊號機率渺茫！（圖／記者鄭志宏攝）
富比士地產王記者鄭志宏／台北報導
央行近日向立法院財政委員會提交書面報告，直陳自 2020 年 12 月推動七波信用管制措施以來，房市已逐步降溫，但仍點名「國銀不動產貸款餘額偏高」及「銀行信用資源過度流向不動產」兩大未解隱憂；截至 3 月底，全體銀行不動產貸款餘額高達 14 兆 6,397 億元，較去年底仍大舉增加 829 億元，央行研判房市鬆綁時機仍未到來。
央行副總裁嚴宗大 21 日應邀赴立法院財政委員會就「房屋稅 2.0 課徵亂象與金融機構對不動產融資緊縮及中央銀行信用管制措施對房地產交易之影響」進行專題報告。央行在事先釋出的書面資料中指出，自 2023 年 8 月啟動「道德勸說」以來，已要求銀行自主控管 2024 年第 4 季至 2025 年第 4 季的不動產貸款總量，強化金融機構控管不動產授信風險。
央行這波房市管制已見四大成效，第一是銀行受限貸款成數下降，有助於投機需求相關貸款資金釋出，優先轉予無自用住宅者購屋貸款；第二是房市交易降溫，民眾看漲房價預期心理下降。根據永慶房屋網路調查顯示，今年第 2 季民眾看跌房價比率由去年第 3 季的 9% 逐季升至 43%，遠高於同季看漲比率的 26%。
第三大成效是全體銀行不動產貸款餘額年增率減緩，且銀行信用資源優先提供無自用住宅者；第四則是不動產貸款集中度緩降，自去年 1 月高點 37.64% 降至今年 3 月的 36.89%，且購置住宅貸款逾放比率僅 0.07%，維持在低檔水準。
儘管管制措施發揮一定效果，央行仍對兩項數據表達高度憂心。首先，不動產貸款餘額持續攀升，截至今年 3 月底，全體銀行不動產貸款餘額達 14 兆 6,397 億元，較去年 12 月底增加 829 億元。自 2020 年 10 月以來，不動產貸款餘額增幅高達 42.05%，明顯高於總放款餘額增幅的 38.33%。
其次，銀行信用資源仍過度集中於不動產市場。央行數據顯示，今年 3 月底不動產貸款集中度雖略降至 36.89%，但仍高於 2020 年 10 月的 35.93% 和 2018 年 9 月的 34.45%。非不動產的其他放款餘額增幅僅 36.24%，低於不動產部門，顯示銀行資金仍過度傾向房市，恐排擠其他產業融資需求。
金管會主委彭金隆 21 日同步赴立法院財政委員會進行專題報告。其書面報告指出，將持續注意各項房地產政策對金融市場的影響，滾動調整相關金融監理措施，並與財政部、央行及相關部會保持聯繫，共同維持金融穩定與民眾權益；同時，金管會也要求銀行不動產貸款備抵呆帳提存比率應至少達 1.5%，截至今年 3 月底各銀行平均比率為 1.58%，且各銀行住宅建築、企業建築比率的平均數為 26.31%，符合銀行法 72 條之 2 所定 30% 上限。
房市專家分析，央行管制措施雖已抑制部分投機需求，但在資金充裕的結構性環境下，加上營建成本居高不下，房價難有明顯修正空間。央行已表態將持續督促銀行落實「不動產貸款具體量化改善方案」，並密切追蹤執行情形，顯示在房市降溫進程未達理想前，信用管制鬆綁時機仍言之過早。
