新台幣暴升衝擊房市 專家曝「雙面刃」效應
新台幣暴升、房價蠟燭兩頭燒！李同榮分析 40 年匯率三次升值歷史，揭露台幣升值對房市影響的殘酷真相，投資人需慎防短多長空陷阱。（圖／記者鄭志宏攝）
富比士地產王記者鄭志宏／台北報導
新台幣如雷霆般強勢升值，5 月初一度衝破 29.59 元關卡，創下 1988 年以來單日最大升幅，匯率震盪對當前下修中房市究竟帶來何種衝擊？房市趨勢專家李同榮分析，匯率變動對房市影響可謂「一體兩面」，短期熱錢雖帶來資產升值效應，但長期恐加速打擊經濟基本面，將房市推入更深的修正泥淖。
「匯率急升對下修中的房市就像一劑安非他命，換來的興奮只是短暫一時」，李同榮表示，台幣強勢升值對房市的影響必須從兩個面向來看，有利的一面是短期熱錢突然大增，資金流動性增加，推升資產價值及市場預期樂觀心理；不利的是，台幣強升對已受關稅霸凌的出口產業形成「雙殺效應」，將大幅削弱台灣下半年 GDP 表現，對本就處於下修階段的房市雪上加霜。
李同榮針對台幣歷經 40 年來三次大幅升值對房市影響的分析資料，發現匯率升值對房市影響與當時房市所處的技術周期密切相關，在 1985-1990 年第一波升值期，新台幣兌美元由 39.85 元強升至 26.89 元，升值幅度逾 32%，同期台北房價大漲 4 倍；第二波在 2002-2011 年，升值 14.75%，台北房價從每坪 23 萬漲至 55 萬；第三波在 2016-2022 年，升值 18.14%，房價先跌兩年半再漲三年半。
四十年來台幣三次大幅升值對經濟、股市、房市的連動影響關係分析圖。
「匯率對房市影響，關鍵在於房市當下所處技術位置」，李同榮解釋，若房市處於多頭趨勢，匯率強升會帶來推波助瀾效果；反之，若房市已處於下修空頭階
段，匯率強升反而會加速空頭格局的形成，細究 40 年匯率史可發現，大多數情況匯率升值確實能推高房價，但當前房市技術面已轉空，匯率升值恐將對房市未來走勢造成更大壓力。
李同榮分析數據指出，三次大幅升值循環末期，台灣經濟增長率均出現明顯減緩，第一波升值後，GDP 增長從二位數縮減至平均 8%；第二波後，十年平均降至 4.7%；第三波期間更進一步降至 3.3%。顯示匯率強升對出口導向型經濟體的長期傷害相當顯著。
市場預期，央行可能面臨兩難抉擇，維持出口競爭力需壓抑台幣升值，但過度干預可能遭美方視為匯率操縱，央行總裁楊金龍與賴總統日前緊急喊話穩定市場後，匯率雖暫時回穩至 30.28 元，但美元拋售壓力仍在，5 月後續走勢仍充滿變數。
李同榮提醒投資人，當前台灣房市正處於多頭轉空的關鍵技術階段，匯率強升雖帶來短期熱錢加持，讓部分投資人對後市產生樂觀幻想，但從歷史經驗與基本面分析，匯率升值對台灣經濟增長必然帶來負面衝擊，房市下修趨勢恐難逆轉，投資人不宜被短期匯率波動迷惑而輕率入市。
