節稅成顯學！房地合一稅400萬免稅額 地政士曝小孩設籍這規定多數人不知
房地合一稅為賣房有獲利須繳納的稅金，如為短期持有金額可觀。（圖／記者洪麗馨攝）
富比士地產王記者洪麗馨／台北報導
房地合一稅105年上路後，短期持有、轉售後的獲利須繳納的稅金相當可觀，持有10年內稅率從20%至45%不等，想節稅善用自住要件，就有10%的優惠稅率及400萬元免稅額，成為出售房地產節稅的顯學，但地政士就以實務指出，有不少眉角是售屋人非常容易忽略的，如未成年子女設籍，就要注意相關符合自住的規定，免得又要再等6年才能適用。
房地合一稅屬於交易稅，扣除相關成本及費用後，轉售後的獲利就會被課稅。持有 2 年內課稅45%、2~5年課稅 35%、5~10年課稅 20%，超過10年課稅 15%。
根據《所得稅法》第 4-5 條：前條交易之房屋、土地有下列情形之一者，免納所得稅。但符合第一款規定者，其免稅所得額，以按第十四條之四第三項規定計算之餘額不超過四百萬元為限，規定包括個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿6年。交易前6年內，無出租、供營業或執行業務使用。個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用本款規定。
正業地政士事務所所長鄭文在表示，為鼓勵自住、長期持有，房地合一稅法規定個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿六年，且交易前六年內，無出租、供營業或執行業務使用，可享有優惠稅率及免額。
不過自己近期就接獲一案，因最近股市下跌，委託仲介擬銷售房屋時，才發現大事不妙，想要節稅，得等6年之後！
鄭文在表示，該案為當時屋主小孩設籍時13歲，且無出租、營業或是供執行業務使用，但設籍5年後就滿18歲，現在已經成年，因而不符合設籍人要件，必須重新將所有權人本人或是配偶辦峻戶籍登記滿6年後，才會有400萬元的免稅額及10%的優惠稅率。
鄭文在提醒，另外一種情況也要小心，如果戶籍只有未成年小孩，小孩11歲時設籍在房地產所在地，父母親沒有共同設籍，在沒有出租、營業的情況下，連續滿6年是17歲，但第8年要出售房屋時，未成年的小孩已經19歲，和自用住宅400萬元免稅額及10%課徵所得稅又擦身而過，要件不符，只能適用20%稅率。
他表示，最好的方法還是以房屋所有權人本人或是配偶為設籍人，避免未來的設籍人成年後要件不符。如果真的是名下房屋太多，分身乏術無法完成設籍，也要記得在小孩成年前，將本人或配偶的戶籍登記遷入，才能享受優惠房地合一稅。
馨傳不動產智庫執行長何世昌則提到，房地合一稅實施就是鼓勵屋主拉長持有時間，因而使短期交易大幅減少，短期轉手以房價漲幅來看利潤雖高，但絕大部分獲利被稅負與交易成本侵蝕，他直言：「非不得已，盡量長期持有，長期持有才是王道。」持有時間拉長，不僅稅率降低，且房價增值空間也相對較大。反之，短期買賣雖然帳面看似獲利，但扣除成本後，恐怕只是「替政府打工」。
