年後房價將一路開紅盤？ 專家提兩大隱憂買盤恐後繼無力
專家指出，房價漲太快、太兇，民眾所得完全跟不上（圖／記者洪麗馨攝）
富比士地產王記者洪麗馨／台北報導
農曆新年年假剛結束，北中南不少案場來客數多，尤其主打低總價仍有不錯買氣，不少認為2024年降息循環將啟動，加上有優惠房貸政策、綠色通膨等因素，房價仍會持續走揚，不過，專家提醒，近幾年房價「漲太快」、「漲太多」是相當大的隱憂，目前房市其實非一面倒只有利多。
近五年台灣房市受到台商回流、低利率，加上營建成本增加造成的漲價預期心理，民眾紛紛搶買房，也造成全台房價不斷攀高，根據內政部最新資料顯示，全台六大直轄市房價近五年紛紛大漲2~4成，特別是雙北以外縣市，房價漲勢更是凶猛，台南5年大漲41%、桃園5年大漲40%、高雄5年大漲38%、台中5年大漲35%。
面對近年急漲的的房價，民眾所得增長卻跟不上，由內政部所發布各縣市民眾買房的購屋負擔資料可發現，短短五年時間，原先在2019年Q3六都中，還有三都桃園、台南、高雄房價還在「合理可負擔」(即房貸負擔率<30%)，但到了2023年Q3，六都家戶買房已全面出現負擔能力略低、偏低，甚至在台北、新北、台中，還出現房價負擔能力過低(即房貸負擔率>50%)的狀況。
依照國際定義，房貸負擔率<30%表示房價可合理負擔；超過30%都有略低、偏低或是過低的狀況。元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴指出，以台北、新北、台中去年Q3的房貸負擔率分別為67.13%、55.35%與50.32%來說，都已大於50%，等於大半家庭收入都需要拿來繳房貸，明顯已壓縮家庭的各項支出，家戶房價負擔能力已有過低的狀態，是個相當大的警訊。
陳傑鳴表示，房市目前還是有四大利空，包含政府打炒房未鬆手、建商餘屋量大、房市價量背離、景氣未回溫等利空在，因此，房價想繼續一路「綠燈」狂飆並不容易。
他說，過往只有雙北房價高，但如今全台房價狂飆，高房價變成普遍的現象，是個相當嚴重的問題，而且若房價持續高漲，未來「買不起、租不起」及「所得提升太慢，高房價缺乏支撐力」的問題就會產生。
在人口集居的都會區，買不起、租不起就可能發生，陳傑鳴指出，由於民眾選擇居住地點時，是綜合「行政資源」、「就業機會」、「就學所需」、「交通便利」、「醫療資源」等幾個方面資源加以綜合考量，但如今資源高度集中在都會區內，買不起房的人越來越多，租屋市場也會因為需求旺盛而租金節節高漲，後續如果房價、租金繼續飆漲，民眾買不起的問題可能或擴大到連租都租不起。
再者，「房價上漲與維持，需要一定的支撐力道」。陳傑鳴試算，目前雙北與新竹以外縣市，民眾收入普遍不高，以中南部縣市平均年所得中位數60~70萬元、每個月收入不到6萬，買總價1000萬元的房子來說，光是自備款200萬，這金額可能就要不吃不喝約3年，買房後高達800萬的房貸，貸30年本利攤還每個月就要繳約3萬，就算拉長至40年，每月房貸負擔也要約2.4萬，依然近半數所得都要拿去繳房貸，買房能力已接近極限，未來若房價續漲恐會有支撐不起的狀況。他提醒，需注意實質購買力，貿然的追高，若後續買盤後繼無力，就可能會出現套牢的窘境。
