南二都下修風險較高 台屋：量縮有感但房價下跌力道不強
台灣房屋集團首席副總裁周鶴鳴今日指出，過往的竹科模式可能就此打破（圖／記者洪麗馨攝）
富比士地產王記者洪麗馨／台北報導
下半年房市利空仍在，台灣房屋集團首席副總裁周鶴鳴今(19)日指出，在平均地權條例祭出預售屋不能轉售後，過往的竹科房產崛起模式可能就此打破了，房市整體回歸到基本面來看，下半年包括政策、國際局勢、升息循環等還沒結束下，市場仍是不好的量縮狀態，但房價下跌的力道也不強，端看區域、個案、產品的各自表現，讓利空間會比較大，南二都新興重劃區則會是修正比較多的地方。
台灣房屋集團與中央大學台灣經濟研究發展中心合作，共同發布房市新學術指標「台灣房屋市場景氣燈號」，研究結果顯示，今年第一季市場景氣燈號呈現藍燈，景氣指標分數為31.68，第二季景氣指標分數為38.02，燈號轉為黃藍燈，代表房市在第二季逐漸脫離景氣低迷狀態；第三季預測景氣指標分數為42.63、第四季是44.20，意味下半年皆為代表景氣穩定的綠燈，下半年將為「有感量縮，溫和價盤」，全年買賣移轉棟數推估約在27萬棟。
中央大學台灣經濟發展研究中心執行長吳大任表示，一般常以房價指數或交易量等單一指標，作為判斷房地產景氣的依據，但可能無法反映出整體市場真實狀況，導致誤判情勢，因此創此指標，是針對總體環境、生產面、交易面和經濟信心等4大面向，篩選出17項變數，並參考國發會景氣對策燈號指標項目進行處理，將更全面地評估市場動能及景氣，並預測未來房市走勢。
吳大任指出，真正影響房價的是「財富」，不是「所得比」，特別是雙北地區的高房價，不可能是以所得比不吃不喝幾年來買，這樣頂多只買得起套房，累積了一定的財富，受到景氣的波動也就小，很有財富的家庭，不缺錢也不會賣房，就會一直持有，因此跟日本受到少子化的影響很不一樣，「地緣政治」的風險，才是真正影響很大的，財富才會有風險。
台灣房屋集團首席副總裁周鶴鳴表示，景氣到第一季已經打到最低迷，短期投資、投機慢慢退出市場，留下長期的持有客語剛性自住客，在預售屋不能轉售後，以往像是竹科園區設廠帶動房市的模式可能就此打破了，房市回歸到基本面來看，市場雖然是量縮但價沒跌，整體房價下跌力道不強，是看空不空，接下來就是看「區域」、「個案」、「產品」的各自表現，下半年多項打房政策陸續上路，以及總統大選等挑戰，購屋意願會受到影響，因此屋主的讓利空間也會比較大。
周鶴鳴分析，房市在多空交雜下，下半年將浮現三大趨勢。首先「內需復甦，商用看俏」，疫後餐飲旅宿業反彈，AI興起帶動的科技產業發展爆紅，都衍生擴張需求，加上打炒房政策管住不管商，因此包括旅宿、店面等商用不動產或工業地產，後市發展將相對穩健。
其次「政策限縮，長抱為王」，近期房市政策，對自用和置產族群限制不同，不管是貸款、稅制或預售屋轉手限制，對長期置產、剛性自用的民眾影響均較輕，因此首購自住客會趁機卡位，市場上低總小宅仍會是主流。
最後，受平均地權新制影響，預售屋量能縮減，過去漲多的新興重劃區漲跌變化大，呈現「預售吃緊，成屋價穩」，尤其在台南、高雄等新興重劃區，過去受惠於台積電議題，漲幅較大，但產業與生活機能仍未到位，下修空間比較大，下半年仍有剛性買盤支撐，但量能不易放大，將是「量縮價盤」局面，預估全年的買賣移轉量，縮減幅度大約15%，整體棟數估計將會是面臨27萬棟的保衛戰！
台灣房屋市場景氣燈號預估下半年為綠燈，景氣穩定，後市量縮價盤
