房市冷買方等降價 潤泰新董座簡滄圳:降價不見得是好事!

房市冷買方等降價 潤泰新董座簡滄圳:降價不見得是好事!

房市冷買方等降價 潤泰新董座簡滄圳:降價不見得是好事!

潤泰新董事長簡滄圳表示,雖然現在可以說是買方市場,但降價可能是警訊!(圖/記者洪麗馨攝)


富比士地產王記者洪麗馨/台北報導


房市買氣旺季仍不旺,甚至有部分新案,單週出現「零成交」的慘況,買賣雙方都在觀望,建商價格仍死守,而賣方則期待降價持續觀望,對此潤泰創新董事長簡滄圳就提醒,在營建成本高漲下,建商通常不會虧錢賣,因此降價不見得就是好事,反倒有可能是個警訊,建商可能資金不足急需變現。


今年房市面臨全球景氣下行、通膨、俄烏戰爭、兩岸情勢等利空干擾,使房市觀望氛圍濃厚,買氣急縮下,價格仍穩住,據清華安富房價指數9月全國房價仍在創新高,也讓買賣雙方對於價格認知有不小差距,對此潤泰創新董事長簡滄圳認為,買賣雙方需要一點時間去沉澱,買的人在期待能降價,但賣方有基本成本,不至於降價銷售。


但若基於市場機制的需求,簡滄圳指出,如果建商基於想快速回收成本,就會訂出相對合理的價格,至於會不會虧錢去賣?則取決這家建商對於未來的計劃以及手邊的財力,這個時候有資產價值的公司就相對重要了,建商要開發一個案子,自有資金要準備到至少40%是比較保險的,否則當景氣反轉就會無法因應,尤其像現在銀行對於土建融能貸的百分比權數又更低了。


提醒消費者與其只看價格,更要慎選建商歷來的品牌與財務能力,他舉例,像是打出低首付的策略,其實消費者反而要更小心,因為那代表公司要拿出更多的錢,消費者到交屋前僅需付10%~15%,交付的錢又都是信託,只能放在專戶中,建商就要有足夠的資金、股本去支應,現在房市回歸基本面,可以說是買方市場,反倒是消費者可以「危機入市」的最好機會,議價空間比較大。


而像是近期市場出現爛尾樓的狀況,建商董座們也紛紛認為僅是個案的財務槓桿問題,簡滄圳即解釋,爛尾樓出現主要是建商撐不住,以新北市樹林區的個案來看,預售屋100%完銷了卻還是爆發倒閉,他推斷,主要是第一、土地取得的成本就高,第二、銷售的利潤被營建成本升高抵銷,第三、建商金流接近於零,本身的股本很小,完全就靠銀行舉債,銀行舉債的錢又不夠支應營建成本,這時候就造成爛尾樓了。


力麒建設董事長郭淑珍則指出,這種情況應該是極少數的個案,現在房市氣氛的確比較保守,政府的打房政策、限制買賣方的貸款成數等措施,像是建商買土地也要拿出六成現金等,對於消費者與建商而言,壓力確實很大,整體房市的去化速度也拉長許多,並且未來的爛尾樓也會造成一大問題。


大陸建設執行長廖淳森也表示,蓋不下去的建商仍為少數,很多業者在經歷過多年前的不景氣,大家其實都慢慢知道該怎麼去因應,現金流的管控是很重要的,現在爆出爛尾樓其實還是屬個案建商,他認為,明年景氣應該比較保守,房市會以自住型產品為主,此時品牌力就更顯得重要,挑品牌建商將是趨勢。


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