商用不動產的後疫時代 不動產研究機構:將面臨5大轉型

商用不動產的後疫時代 不動產研究機構:將面臨5大轉型

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商用不動產面臨買盤結構性及突發性的變數,交易活動明顯減速。


 

富比士地產王記者李哲維/台北報導

 

台灣房地產市場在疫情及雙重新制同步實施下,商用不動產面臨買盤結構性及突發性的變數,國外不動產調查機構指出,台灣商用不動產市場會出現交易模式、專業轉型、商圈移轉、電商供應鏈、新型態產品等五大趨勢轉變,對疫後的商用市場仍維持樂觀展望。

 

根據瑞普萊坊市場研究部統計,第二季商用不動交易雖然仍保有241億的規模,但較第一季衰退44%。上市櫃公司甚至從5月29日到6月9日出現超過一周的交易空窗期,實非去年起一路長紅的買氣可比。更重要的是,241億裡面有超過41億是關係人交易,等於第二季商用市場的實質成交量直接跌破200億。

 

瑞普萊坊總經理劉美華表示,短期來看,因為房地合一稅2.0大幅提高法人短期交易的稅率,再加上高稅率的閉鎖期延長,趕著適用舊稅制低利率的案件激增,雙重效應加強轉手需求,再加上不動產交易時間較長,有遲延效果,因此從第二季交易量從數據面來看,差強人意,但卻無法如實反映已經冷卻的市況。

 

劉美華分析,雖然數據面與實際面脫鉤,但疫情只是偶發性、短暫性的黑天鵝,對於市場的衝擊,前前後後頂多一季。值得關注的是,疫情之後,交易量會隨著全球強勁復甦、通膨壓力而快速復原,但疫情以及政策打炒房所帶來的「量變」會產生中長期商用市場投資的「質變」,形成疫後商用不動產的五大趨勢。

 

首先,「以租代買」或「先租後買」崛起。房地合一稅2.0使短投退場,壓抑交易量,但產業需求面旺盛,因此一改過去「售後回租」的安排,而改以租代買或是先租後買,同時也讓屋主能省稅、賺租金,已成為市場新趨勢;此外,使建商更著重於具有收益型的不動產投資占比,跨足商用及地上權市場。

 

第三,北市A辦空置率跌破3%,A辦供需失衡,空置跌的供不應求結果,間接帶動辦公需求往東移動的趨勢,防疫意識抬頭,未來辦公板塊將出現分散及挪移。其四疫情強化電商供應鏈布局,最後因此包括:資料中心、雲端廚房、無人商店等需透過物聯網連結,並完成分散風險,將會成為後疫情或是疫情流感化時代的重要服務設施投資。

 

劉美華認為,稅改、疫情已經改變投資人的短、中、長期布局商用不動產策略。疫情緩解之後,台灣商用不動產市場新型態產品等五大趨勢轉變,對疫後的商用市場仍維持樂觀展望。

 




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