以房養老還是養房啃老?台中800萬房竟只能貸300萬

以房養老還是養房啃老?台中800萬房竟只能貸300萬

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(示意圖非當事人)


富比士地產王記者林婉琪/台中報導


政府鼓勵銀行開辦以房養老至今雖已稍見成效,但中南部資產價值被嚴重低估,導致「北熱中南冷」的區域失衡現象依舊難解。記者進一步調查發現,一間位處台中市熱門地段、市價超過800萬元的中古屋,銀行竟然僅願意貸款300萬元,每月拿回的金額連1萬元都不到,無怪乎中南部民眾對以房養老興趣缺缺,甚至譏為是北部老人的獨享專案。


根據近期金管會最新公佈的「以房養老」申貸件數呈現「北熱南冷」,截至今年3月底,北北基「以房養老」仍為最大宗,核貸件數有2,170件,占整體件數比重51%,核貸金額為166億元,也占整體金額比重69.5%,遙遙領先其他區域或縣市。


至於第二名的中彰投地區,核貸件數緊618件、核貸金額23億,第三名的桃竹苗地區核貸件數482件、核貸金額19億元,與北北基相比嚴重落後,均低於整體件數2成,顯示商業型「以房養老」出現嚴重的城鄉差距,淪為天龍國老人專案。


什麼是「以房養老」?要怎麼「以房養老」?


「以房養老」又稱為「逆向抵押貸款」,是中央政府為因應人口老化問題推動的重要措施,年滿65歲以上(部分銀行年滿55歲即可申辦)且擁有房屋產權的銀髮族,可利用不動產活化作為養老經費,銀行將房屋評估後的核定價值,按月或年支付現金給借款人,借款人在領取現金期間仍得以繼續居住於該房屋內,一直到其過世後,繼承人可清償本金與利息,繼續繼承房子,或是藉由法拍清償貸款,所剩餘額由繼承人領回。


目前全台共有14家營行辦理「以房養老」貸款方案,貸款利率約1.85%~2.7%,可貸成數七成,也有部分銀行提高到八成。若以申辦量來看,合作金庫申辦最積極,以核貸件數1,697件、核貸額度99.7億元奪下第一名寶座,排名第二的土地銀行核貸件數也有1,372件、核貸額度67.32億元,至於,華南銀行則以核貸件數745件、核貸額度36.2億元排名第三。


雖然「以房養老」方案看似對老人晚年多一層保障,但這項措施一直以來都是「北熱南冷」,逢甲大學土地管理學系副教授楊賀雯分析,「以房養老」制度在台中無法有效推動,除了台中銀髮族對於「有土斯有財」觀念根深蒂固外,資產價值也是重要的原因之一,銀行承作以房養老仍是以營利為目的,在不動產估價上必須考量地段保值性、建築物折舊率等,導致鑑價與市價會有一段落差。


此外,楊賀雯也提到,北部地區有不少高資產族群集中在60~70歲,手上握有資產不只一間房地產,且以房養老月付金高,自然申辦意願也較高;再者台中的人口結構還是以壯年族居多,人口老化速度不如北部,因此在申辦件數上也有落差。


信義房屋七期朝富店經理林慶龍則指出,北部地區因為房價高,以房養老可貸金額相對有感,中南部地區許多地段仍在發展中、房價便宜,因此不論是地段價值或是建築物本身,都容易在鑑價上受到壓縮,此一退休制度在台中推廣不易,有時候每月拿回的金額甚至連繳房租都不足。


有鑑於此,記者根據銀行業者推出的線上以房養老月付金系統進行試算,發現近年來躍居台中第一交易熱區的北屯區,43坪、屋齡20年的大樓,可貸金額竟然不到316萬元,然而同一社區在房仲網上屋主開價868萬,兩者相差兩倍之多。


進一步計算30年期月付金,貸後第1個月僅可領取8800元,次月起月給付金因貸款利息增加而遞減,第13年 5月起每月僅剩5900元,直到貸款期間結束。


台中承作商業型以房養老銀行業者透露,雖然「以房養老」可以讓退休民眾資產再活化,但需要留意的是,銀行端鑑價方式是依據房屋地理位置、坪數大小、周遭環境及鄰近設施等條件進行估價,因此北部退休族「以房養老」還是比較吃香,至於台中退休族想貸款更高的金額,可能還是要市區新屋較具價值性,可貸成數也較高。


除此之外,站在銀行業者角度來看,「以房養老」抵押債權年限最長為30年,銀行在這段期間必須承擔利率、房價浮動、屋主壽命延長等風險,往往在估價及核貸時會趨於保守,這也是上述房屋市價將近900萬,辦理「以房養老」後,房屋價值腰斬的重要原因之一。


對此,21世紀不動產七期河南加盟店經理沈政興則指出,以台中房地產市場來看,「以房養老」可能較適合手邊已經有退休金,銀行核貸後每月的給付金只能當作補貼用,假設銀髮族只剩下房子,且「以房養老」可貸金額無法支付退休生活,不如從原本的大透天厝換到大樓,至少方便年老生活,剩餘的資金可以握在手中以備未來做醫療準備金,或是再投入房地產作為出租用途,打造現金流,也是另一種「安心退休」的選項。




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