租不如買 企業近2年砸600億購置總部大樓

租不如買 企業近2年砸600億購置總部大樓

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富比士地產王記者李哲維/台北報導


北市辦公租賃市場已進入房東主導的氛圍,企業主對抗高租金,根據國外房地產市調機構統計,近2年各企業砸逾600億元購置企業總部大樓,若加上部分個案的建築成本,則總資金規模上看千億,業者分析,為了確保辦公室的空間租用成本,企業紛紛改以「以買代租」的策略,甚至揮軍地上權、預售屋市場。


根據瑞普萊坊市場研究部統計2018、2019年各大集團共砸了618億元購置企業總部大樓,若加上部分個案的建築成本,則總資金規模上看千億。再加上整合企業資源、提升品牌門面等內部需求,帶動企業吹起投資、興建總部的風潮,其中,整棟預售的總部辦公室交易120億元,更佔整體商辦43%,連辦公室都走起「高級訂製風」。


瑞普萊坊總經理劉美華表示,為了確保辦公室的空間租用成本,企業紛紛改以「以買代租」的策略,甚至揮軍地上權、預售屋市場,用長租、期貨產品,不但能避險,更能進一步厚植資產潛力。


劉美華說明,台北市辦公室租金連年增長,今年漲幅2.2%,累積5年漲幅更高達1成,再加上空置率下降至5.5%,而且未來3年缺乏新增供給,致使房東續漲租金的態度明確,也使房客起心動念,轉租為買。


劉美華進一步說明,今年最大的2筆企業總部交易都是預售的企業總部,分別是聯強集團以63.6億元購買世界明珠大樓H棟,拆算單價為每坪100萬,刷新了南港歷史記錄;無獨有偶國票向華固以56.7億元購置大直亞太置地廣場,每坪單價也超過85萬。兩案的總價、單價規模都打破區域行情。


劉美華解釋,建商紛紛掌握這波高級辦公室斷貨缺口,打破過去先建後售或是分戶招租的模式,改以「整棟預售」的顧問式銷售策略,掌握商機。對建商而言可以快速去化、舒緩資金及存貨壓力,並降低二次施工產生的成本。另一方面,對買方而言,購置企業總部在財務、管理、企業形象都有加分效果。


劉美華分析,以產業需求來看,服務業的企業總部量體規劃至少要6,000坪,土地面積則以800-1,000坪為主;製造業的企業總部量體規劃則至少8,000坪以上,土地面積則要1,500-2,000坪左右。


瑞普萊坊商業物業代理部資深經理陳瑛佳表示, 如今台北市A辦平均空置率約4%-5%左右,信義計畫區甚至不到3%,市場租金也不斷再高漲,甚至出現一辦難求的現象。這波需求將外溢到內科、南港及北士科,目前長虹,華固等以高級辦公室、廠辦產品為主力的建商早已購置土地,為這波需求提早佈局。


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