不是社宅！桃園首創可負擔住宅 年輕人買房自住真能減壓？
桃園市長張善政宣布推動全台首創可負擔住宅政策，強調透過去商品化與封閉市場機制，讓年輕人買房自住更容易。
富比士地產王記者鄭志宏／台北報導
桃園市長張善政 24 日宣布推動全台首創的「可負擔住宅」政策，強調這不是社會住宅，而是透過「去商品化」與「封閉市場」機制，讓一般薪資家庭也能負擔得起，實現買房自住的可能。張善政表示，桃園多項政策都是全國領頭羊，可負擔住宅也要當領頭羊，「只能成功不能失敗」。政策一出，立刻引發關注，到底可負擔住宅跟社宅有什麼不同？年輕人真的買得起嗎？
根據內政部最新統計，桃園市 2024 年第 3 季房價所得比達 10.8 倍，意味著一個家庭不吃不喝要 10.8 年才能買房，高於全國平均的 9.9 倍。桃園房價中位數已突破 1100 萬元，對於月薪 4 萬至 6 萬元的雙薪家庭來說，即使存滿頭期款，每月房貸負擔仍相當沉重。
張善政指出，社會住宅雖然只租不賣，但無法滿足想擁有自己房子的民眾需求，因此桃園推出可負擔住宅，讓符合資格的家庭能以合理價格購買，並透過制度設計確保住宅回歸居住本質。桃園市住宅發展處表示，可負擔住宅的核心理念是「去商品化」，房子不再是投資工具，而是真正用來住的，透過封閉市場機制，限制轉售對象與價格，避免房屋進入一般買賣市場被哄抬。
所謂「封閉市場」，是指可負擔住宅的轉售對象僅限符合資格的申請者，且轉售價格由政府訂定公式計算，不隨市場波動。參考新加坡組屋與維也納社會住宅的經驗，新加坡組屋規定需自住滿 5 年才能轉售，且只能賣給符合收入門檻的國民；維也納社會住宅則採長期租賃為主，轉售須經政府同意。桃園市府規劃的可負擔住宅，預計將設定類似限制，例如購買後須自住滿一定年限，轉售時價格以原購入價加計通膨與折舊計算，避免投機炒作。
目前桃園市府尚未公布可負擔住宅的具體價格帶與申請資格，據了解，初步規劃將鎖定家庭年收入在一定級距內的首購族，例如雙薪家庭年收入 100 萬至 150 萬元之間，且名下無自有住宅者優先。價格帶部分，預計將以市價 7 至 8 折為目標，若以桃園房價中位數 1100 萬元計算，可負擔住宅售價可能落在 770 萬至 880 萬元之間，對於首購族而言，頭期款約需 150 萬至 180 萬元，每月房貸負擔約 2.5 萬至 3 萬元，相較市價確實減輕不少壓力。
桃園市府強調，可負擔住宅不同於社會住宅只租不賣的模式，而是讓民眾真正擁有產權，滿足「成家立業」的傳統觀念，同時透過制度設計防止炒房。張善政表示，市府團隊必須有企圖心與信心，勇於迎接挑戰，可負擔住宅的推動攸關年輕世代的居住正義，只許成功不許失敗。
當地房仲業者則認為，政策若能落實，將對桃園房市產生結構性影響，可能壓抑部分投資需求，但對於真正有自住需求的買方是一大利多，政府應盡快公布詳細辦法，包括申請流程、興建地點、預計戶數等資訊，讓有需求的民眾及早準備。
