新青安政策急轉彎 央行陷兩難將採三部曲因應
行政院為房市政策開了一扇窗，卻讓站在門口的央行面臨抉擇。如何在穩定金融與市場需求間找到平衡點，正考驗著央行的政策智慧。（圖／記者鄭志宏攝）
富比士地產王記者鄭志宏／台北報導
行政院近日為新青安房貸鬆綁《銀行法》第 72-2 條約束，雖為首購族解套，卻也讓長期緊縮銀根的中央銀行陷入政策兩難，市場焦點已從「政府是否該救市」，轉向「央行如何化解部會間的政策衝突」。房市趨勢專家李同榮分析，過去幾年因政策協調不足，已對市場造成干擾，如今央行面對此一轉變，預期將採取三部曲逐步因應，以穩定市場秩序。
回顧近年房市政策的演進，可以發現一個清晰的矛盾軌跡， 2021 年房市主升段期間，各部會雖推出打房措施，但因步調不一，反而造成市場價格持續上揚；到了 2023 年下半年，當市場已出現自然降溫跡象，政府卻為特定考量逆勢推出新青安優惠貸款，刺激了新一波的購屋潮。為應對此一非理性熱度，央行不得不在 2024 年 6 月收緊信用管制，卻意外導致首購族「房貸荒」，影響了市場的正常需求，最終，行政院在近期被迫再度出手鬆綁，形成政策上的矛盾循環。
面對行政院的政策轉向，李同榮預測，央行在 9 月的理事會後，可能採取以下三步驟回應，以求在穩定金融與回應民意間取得平衡。第一步，是為換屋族鬆綁限制。目前央行已將「先買後賣」的緩衝期延長至 18 個月，未來可能進一步比照財政部重購退稅給予兩年緩衝，並逐步放寬對第二戶的貸款限制；第二步，是調整銀行放款的集中度。央行可能採取兩種方式，一是適度放寬目前 36% 的不動產放款集中度標準；二是更積極地鼓勵製造業等實體經濟增加資本支出，透過擴大企業總放款規模，來稀釋不動產貸款的比重。
第三步，則是考慮調降存款準備率。存款準備率是央行要求銀行必須存入央行的資金比例，調降此比例，等於是向市場釋放銀行的可貸資金。李同榮指出，以目前銀行體系近 60 兆元的總存款計算，每調降一碼（0.25%），便可為市場釋出約 1,500 億元的流動性，這是在利率政策不變下的重要調節工具。
根據最新統計，六都成屋房價已連續三季下跌，交易量更跌至八年最低點，數據確認房市已進入修正調整期，央行實不必過度擔憂鬆綁限貸會導致市場過熱復燃。李同榮強調，當前政策矛盾若不及時修正，過度萎縮的交易量懲罰的並非投資客，而是真正有購屋需求的自住客層，對整體產業與消費者皆有害無益。
