估價師轉型大革命 算房價不如算官司 算坪效不如算碳權
估價師的專業，已從傳統的坪效計算，延伸至法律風險的量化與 ESG 價值的認定。他們不再只是價格的計算者，而是市場價值的重新定義者，手中的報告正改寫台灣不動產的遊戲規則。
富比士地產王記者鄭志宏／台北報導
「一坪多少錢？」這個房地產最基本的問題，如今已不足以涵蓋估價師的專業範疇，當法律風險、碳足跡、ESG 指標成為影響不動產價值的關鍵因素，估價師正面臨前所未有的專業轉型挑戰。中華民國不動產估價師公會全國聯合會 10 日舉辦成立 20 周年「匯聚 20．跨界對談」研討會，內政部政務次長董建宏、台北市副市長李四川等政府高層親自出席，公部門對估價專業轉型有高度的關注。
「少裝一組阻尼器究竟值多少錢？」看似簡單的問題，已成為估價師專業能力的新考驗。天合不動產估價師聯合事務所合夥估價師李智偉在研討會中分享一起「制震宅」糾紛案例，建商未依約安裝足額阻尼器，住戶提告求償；李智偉運用大數據分析，比對周邊社區實價登錄資料，透過計量模型精算出制震功能對房價的影響為每坪 9,167 元，這個數字不僅獲得法院採納，更讓建商敗訴賠償。
「估價報告已成為法官判決的重要依據」，李智偉表示，面對房屋傾斜、凶宅、漏水屋、海砂屋等瑕疵不動產糾紛激增，估價師必須將無形損失轉化為具體金額，成為司法正義的最後一哩路。法庭已成為估價師的新戰場，他們不再只是價格計算者，更是損失精算師，協助法官做出公正裁決。
隨著 ESG（環境、社會、公司治理）成為全球趨勢，不動產作為碳排大戶，正面臨價值重新評估。過去看地段、建材、設計，未來還要看綠建築標章、能源效率、碳足跡。與會專家指出，估價師必須將永續指標納入評估模型，讓「綠色資產」與「棕色資產」產生明顯價差，估價師公會已著手研究綠建築標章、節能工法的成本結構，期望透過專業評估引導市場走向永續發展，讓估價報告從「反映市價」升級為「引導市場」的催化劑。
估價師公會理事長郭國任強調，面對都市更新、重劃徵收、土地開發、金融授信等複雜需求，估價師必須與律師、會計師、技師等專業攜手合作，成為能精準翻譯各種複雜變數的跨界專家。
郭國任直言，估價專業不能再躲在象牙塔裡，當不動產價值由法律、環境、社會等多元因素共同決定時，無法跨界整合的傳統估價師將被市場淘汰。估價師正從單純的「價格計算者」轉型為全方位的「價值定義者」，他們的專業判斷將直接影響市場走向與社會發展，從法律訴訟的價值量化，到接軌國際的永續評價，估價師的專業內涵正在經歷一場深刻的革命。
