富比士地產王記者蘇茵慧／台南報導

隨著府城建設熱潮帶動房價波動，不動產交易糾紛也隨之浮現，成為購屋族成家路上的隱形地雷。台南市政府近日針對114年度不動產消費爭議進行數據揭露，提醒民眾在資產增值的期待下，必須穿透資訊不對稱的迷霧。根據法制處統計，過去一年本市不動產買賣糾紛中，以「建材設備不符」高居首位，緊隨其後的則是施工瑕疵與交屋遲延，反映出在工料雙漲的壓力下，開發端與消費端的摩擦現況日益顯著。

在預售屋市場中，購屋族常面臨建案進度落後引發的遲延交屋爭議，甚至有少數因小規模建商體質脆弱導致倒閉的爛尾風險，更有部分案件涉及隱瞞重要資訊或規格落差。

對此，地政局長陳淑美建議，面對動輒千萬的房產交易，民眾應善用內政部「不動產交易實價查詢服務網」，在簽約前預先比對主管機關備查的契約書內容，並慎選信譽良好的業者，切記落實「契約審閱權」以保障資產安全。

轉向租賃市場，糾紛類型則更顯細碎且與生活息息相關，統計指出，擔保金的返還或抵充、水電瓦斯管理費的負擔，以及限制房客申請租屋補助，是目前最棘手的三大爭議。法制處特別強調，申請租屋補助屬法定權利，無須取得房東同意，出租人更不得以此為由調漲租金。

為了自保，地政局建議承租人應優先選擇合法立案的租賃服務業者，並在入住前對屋況拍照存證、製作紀錄，將權利義務明訂於契約中，避免退租時陷入扣押金的口角拉鋸。

台南房市在南科與公共建設帶動下買氣雖旺，但消費意識也隨之覺醒，市府此次揭露數據，不僅為消費者敲響警鐘，也在敦促業者落實資訊透明。民眾若不幸遭遇履約爭議，應積極循消費申訴途徑尋求協助，共同營造健康的交易環境。

富比士地產王記者洪麗馨／台北報導

北市一名小資女想翻修老宅，預算三百萬，擔心資訊落差受騙，去年10月初透過網路裝修平台介紹，沒想到花了270萬元，卻變成一場惡夢，包商落跑、只留下爛尾工程，就連施工的師傅也沒拿到工資，最後決定提告，還要自掏腰包，花8萬給木工師傅，先做臨時門。

屋主王小姐指出，平台介紹的裝修公司其負責人，和她聯絡初期態度熱情，說是要讓她年前能夠入住，在10月底簽約，給付三成訂金90萬元，依約進行第一期拆除工程，後來說是要進到第二、三期工程，不疑有他，再支付工程款二百多萬，付款後查看進度表，卻發現都是落後的，因而再約業者簽訂補充合約，重新約定施工期程，卻沒想到，業者開始找理由不願意溝通。

她說，後來有找到人，約來談卻意外發現承攬人連甘特圖施工表格都不會，更何況裝修專業，被迫接受承攬人拿錢跑路的事實。

更讓小資女氣憤的是致電平台卻都被冷回應，而業者留給她的契約資訊，按照地址寄發存證信函都被退回，感嘆消費者權益就在何在？

住保會顧問吳翃毅表示，網路找資訊越來越方便的同時，卻讓民眾忽略平台的重要性，目前網路上這些平台收取裝修業者廣告費，並不會對廠商的資格、或是施工這部分有任何負責行為，往往是丟給消費者殘酷的事實，廠商和屋主之間的私人行為，屬民事糾紛，讓消費者自己看著辦。

住保會公義律師、道理聯合法律事務所梁恩泰律師表示，透過網路找裝修平台，若平台只是單純居間介紹的角色，後續裝修公司出問題了也無法回過頭來找平台求助或求償，因此最好能夠在契約明定平台有後續協助糾紛處理的義務。

梁恩泰指出，針對裝修公司，要仔細檢視契約所定的付款期程是否合理，本案是很典型的收了高額定金、然後用很短的時間跟少量金錢完成拆除工程後就置之不理的案件，這時候屋主要依據契約條款或是民法規定跟裝修公司主張終止契約，並且請求裝修公司返還超收工程款的不當得利，後續才能找其他裝修公司接手工程。

實務上很常見這時候裝修公司早已脫產或倒閉，也會造成屋主無從獲得賠償，建議屋主在簽約前應謹慎評估裝修公司的營運情形以及仔細檢視契約條款，也可在簽約前委請律師審閱契約，透過小小的金錢獲得大大的保障。

新屋裝修或是老屋翻修，都是一筆可觀的金額，吳翃毅表示，依照個案情況來說，報警提告詐欺，屋主要能提出廠商有不履約的意圖，或是施用詐術而交付財產的證據，而從房屋施工現況，業者已有動工的事實，通常提告詐欺，被認定為民事糾紛而非詐欺。

裝修詐欺罪成立要件極高，但屋主明明給付一大筆金錢給裝修業者，結果人跑了，後續還要面對提告以及花更多錢善後，感受上和詐欺無誤，網路時代，若透過平台找裝修業者，應是平台業者善用「住保履約」，消費者將費用匯入信託專戶，按階段完工驗收後付款，將能避免收錢不施工，業者落跑的糾紛。

富比士地產王記者潘裕宗／報導

桃園地方法院日前就一起房地產仲介服務費糾紛作出判決。案件中，林姓男子不服一審判決，向法院提起上訴，要求免除支付仲介公司的服務費。然而，二審法院審理後，認為仲介公司依契約完成居間服務，收取服務費有其法律依據，最終駁回上訴，維持一審判決。

林男於113年1月委託冠○不動產銷售桃園市某預售屋，雙方簽署專任銷售契約並確認服務費為成交價的3%，約新台幣20萬4,000元。之後，仲介公司成功媒合買方，房屋成交總價為680萬元。

事後林男卻主張，仲介未給予合理契約審閱時間，契約應有瑕疵；並且指出仲介收取的費用過高，不符公平原則。他認為自己讓渡預售屋僅獲得234萬元，服務費應以此為基準的3%計算約7萬多元，而非以房屋成交價格680萬元計算成20餘萬元。

冠○不動產則表示，雙方契約第5條已明訂服務報酬應以「實際成交價」為計算基準。經法院調查，林男於2024年1月簽約時，就承諾給付成交價4%之服務報酬予仲介；同年4月簽署契約確認單時，改同意給付3%服務費20萬4,000元，且林男已簽署確認單，同意支付服務費。

桃園地院審視雙方說法後，認為仲介已完成媒合，買賣契約成立，依民法規定有權收取報酬。且成交價確為680萬元，服務費計算正確。林男在簽約時已明瞭契約內容，並自願放棄審閱期間，契約效力不受影響。3%服務費比例符合市場行情，並無過高失衡情況。法院裁定林男敗訴，必須支付不動產服務費20萬4,000元，並負擔二審訴訟費用。

本案凸顯「成交價」的認定差異。林男主張以讓渡價計算，但法院認定應以整體買賣總價為基準。這顯示契約文字的明確性至關重要，避免不同解讀造成糾紛。

富比士地產王記者蘇茵慧／台南報導

隨著都會區居住需求居高不下，租賃衍生之消費爭議案件亦隨之攀升，台南市政府地政局發布最新租屋安全預警，針對近期頻傳的押金返還、電費超收及轉租權限等糾紛，正式彙整租屋四大核心關鍵，提醒市民在簽署契約前應落實「多看、多問、多查證」之原則；並特別強調，租賃權益保障首重資訊對稱，承租人必須在締約前針對出租權源進行實質審核，而非僅憑口頭約定，以防範因資訊不透明或契約內容牴觸法規而導致後續法律訴訟與財產損失。

從當前租賃市場的法律架構觀察，首要之務在於確認出租人的「法律處分權源」。地政局分析指出，租賃住宅市場的糾紛核心往往源於出租人身分之適法性，承租人應確認出租人是否為建物登記所有權人；若為二房東轉租，則必須檢視其是否已取得原屋主之書面同意；若屬法人組織，則須查驗其是否為經核准登記之合法租賃住宅服務業（包租或代管業）。

依據《租賃住宅市場發展及管理條例》之規範，未經合法登記之業者不得經營租賃服務業務，承租人若誤與非法業者簽約，恐因其權限瑕疵導致租賃關係陷入法律不安定狀態，甚至面臨隨時被要求遷離之風險。

針對最常見的財務糾紛，地政局進一步重申押金限額之法定約束力。根據內政部頒訂之《住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項》，押金作為履行租賃義務之擔保，其數額最高不得超過兩個月租金總額。此項條款具備法律強制性，任何約定超過此上限之協議皆屬無效。承租人在支付款項時，除確認金額合規外，亦應要求出租人開立正式收據，或採取具備留痕功能之轉帳方式，以作為租約期滿請求返還時之法律憑證，確保擔保金不被惡意扣留。

在契約內容的檢視上，地政局建議民眾優先採用內政部官方公告之定型化契約版本。實務上，部分房東會自行增刪契約條文，規避修繕責任或設定不平等之違約條件，對此，行政院消費者保護處已明確規定，凡違反「應記載及不得記載事項」之約定均視為無效。

一份具備法律保障的租約，必須詳實記載租賃起迄日、租金給付時程、修繕權責歸屬以及押金返還機制。承租人應秉持審慎心態，逐條閱讀權利義務，特別是針對房屋修繕部分，宜明確約定由出租人負擔之項目，避免於居住期間因設備損耗產生無謂爭議。

針對爭議最劇烈的電費收取機制，地政局則指出，隨著台電電價滾動調整，部分出租人往往假借公設用電或維護費名義變相加價。根據現行法規，出租人收取電費若按「用電度數」計費，每度單價不得超過該電力期別之「當期每度平均電價」；若非按度數計費，則總額不得超過該期電費總單金額。

此舉旨在防範出租人將電費視為租金之外的利潤來源。此外，出租人負有提供台電帳單資訊之義務，承租人有權查知真實用電成本，確保電費支出的合理性與透明度。

地政局表示，未來將持續針對租賃住宅市場進行常態化查核與適法性宣導，藉由行政監督督促租賃住宅服務業者回歸法治經營軌道，營造更加透明且安全的租屋環境。若民眾於租屋過程中對於業者資格或契約條款存有疑慮，可致電台南市政府地政局地籍科進行專業諮詢；若已進入消費爭議階段，則可撥打「1950」全國消費者服務專線，或向各地方政府消費者服務中心申請調解，透過法律程序確保自身應有權益。

富比士地產王記者蘇茵慧／台南報導
台南市東區「巴克禮和睦居」（原台南崇賢銀髮住宅）近期爆發嚴重租賃糾紛，台南市政府調查發現，該處土地建物雖屬台糖公司所有，但與租客簽約的「凜遊旅人股份有限公司」及原承租廠商「家苑健康股份有限公司」均非合法包租業者，且涉嫌違法轉租、不當扣留押金。台糖公司已正式終止與家苑公司的租賃契約，要求其騰空返還房地，市長黃偉哲則指示法制處與地政局嚴查，全力維護承租人權益。
這起爭議源於台糖公司為推廣銀髮友善社會，於2024年3月調降崇賢銀髮住宅年租金至2500萬並提供優惠，最終由家苑公司取得承租權並以「巴克禮和睦居」名義營運。然而家苑公司經營不到一年便屢次違約，不僅未依約將住戶保證金辦理信託，更對外佯稱受台糖委託經營，導致民眾誤解。台糖強調，該住宅採承租經營模式，廠商應自負盈虧，目前因家苑公司涉及積欠員工薪資、未退還保證金及疑似吸金等行為，台糖已依法解約並追究責任。

法制處消保官與地政局日前前往現場查核，發現現行簽約人「凜遊旅人公司」未取得台糖轉租允許，且現場並無業者代表說明；地政局指出，該案涉及違法轉租與無照經營租賃業，已發函要求業者陳述意見，後續將依《租賃住宅市場發展及管理條例》裁處。目前已有大量承租人申訴，指控業者在違法終止租約後，以各種名目不當扣款且拒還押金，甚至違規收取高達3至5個月的押租金，遠超法定2個月上限。
市府對此發出強力警示，呼籲消費者切勿再向該業者承租，以免損及自身權益，受害市民可透過消費爭議程序提出申訴或調解。同時提醒租屋族，簽約前務必確認出租人是否擁有合法權利，並核對契約內容是否符合內政部定型化契約規範。台糖亦表示，若發現家苑公司持續假借台糖名義招租，將採取法律行動以正視聽，並督促業者善後以確保住戶與員工權益。

豪宅借朋友住卻討不回，還被對方反嗆要住到老死。台北市一名婦人借著朋友的豪宅，友人因為在美國的家人回台要居住，請她搬走，但她卻搬出友人先前曾經承諾過，讓她「住到老死」因此拒搬走，但法官認為，她沒有拿出證據證明，屋主有讓她永遠使用房屋的約定，判決她需返還房屋確定。

屋主提告指控，該房屋原本提供旅居美國的家人，在返回台灣時居住使用，當初因適逢新冠疫情爆發，家人因政府入境隔離管制措施未返台，因為考量婦人年老尋屋不易，才同意讓借住。

屋主說，2023年4月初政府全面解除疫情禁令及入境隔離限制後，屋主及家人對於房屋已有收回自用居住之需要，請求老婦遷讓返還房屋，但對方拒絕，因此提起訴訟，請求法官判令老婦搬走。

法官認為，趙女曾經表示願意將房屋儘速回復原狀並遷出，可知她與屋主實際上沒有她可待至老死之約定，也沒有其他事證顯示曾以她死亡為使用期限之約定，判決老婦遷讓返還房屋、清空個人物品及辦理戶籍遷出。

富比士地產王／綜合報導 

一名50歲的男子有房屋3棟現值合計為2000萬元，他跟老婆感情融洽，有2男2女，他考慮如果有一天先離開，如何可少繳一點遺產稅或贈與稅？專家表示，夫妻間贈與免稅，但如果想用贈與妻子財產之方式分散財產，需及早規劃，因為王君死亡前2年內贈與配偶之財產仍需併入王君之遺產課稅，無法達成節省遺產稅之目的。 

專家解釋，夫妻間相互贈與的財產應不計入贈與總額，免課贈與稅，但需辦理產權移轉登記事宜案件，仍需向國稅局申報，由國稅局核發不計入贈與總額證明書，以憑辦理移轉過戶。 

此外，根據《土地稅法》第28條之2第1項規定：「配偶相互贈與之土地，得申請不課徵土地增值稅。但於再移轉第三人時，以該土地第1次贈與前之原規定地價或前次移轉現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅。」 

但如果要將房產改登記在夫妻另一方名下，要注意2年的時間限制，因為《遺產及贈與稅法》第15條第1項規定：「被繼承人死亡前二年內贈與下列個人之財產，應於被繼承人死亡時，視為被繼承人之遺產，併入其遺產總額。

為了守護民眾的房產安全，台中市法制局長李善植(右三）與地稅局長沈政安（左三）聯手拍攝宣導影片。

富比士地產王記者莊亞築／台中報導

為了守護民眾的房產安全，台中市政府兩位局長這次真的「拚了」！法制局長李善植與地稅局長沈政安罕見跨界聯手，在最新的宣導影片中，扇子、數來寶等道具全出籠，詼諧幽默的方式逗樂網友，影片一上架獲得熱烈迴響。

兩位局長一搭一唱，要提醒民眾對不動產詐騙的警覺，更重要的是推廣這項能保命的「稅籍異動即時通」，台中市法制局長李善植在影片中指出，近年來不動產詐騙手法層出不窮，受害案例激增，法制局的法律諮詢服務處「快被詐騙諮詢案件忙翻」，他強調，房子是許多人打拚一輩子的心血，一旦遭盜賣過戶，後續的法律追討漫長且痛苦，因此「預防」絕對重於治療。

台中市法制局長李善植（右）、地稅局長沈政安（左）合拍宣導影片，呼籲民眾申請「稅籍異動即時通」。

不動產交易金額龐大，一旦遭不法份子鎖定，恐造成民眾畢生積蓄化為烏有，針對民眾最擔心的「不知情被過戶」，地稅局長沈政安提出了具體解方。他解釋，許多民眾誤以為政府會在房產異動時自動通知屋主，但實務上，地稅局收到契稅或土增稅申報時，行政流程通常是聯繫「申報書上的代理人」（如代書）。

「如果代理人有問題，或者被詐騙集團冒充，屋主根本收不到通知！」沈政安強調，這就是為什麼民眾一定要申請「稅籍異動即時通」。

這項服務自114年7月1日起已全面升級為全國連線。沈政安說明，只要民眾申請成功，未來名下不動產一旦有申報移轉，系統就會「繞過代理人」，直接發送簡訊、Email或Line給「屋主本人」。這就像幫房子裝了獨立保全，確保在詐騙發生的第一時間就能收到警示，及時擋下不法過戶。

房地產業者建議，現代人忙碌，且不動產交易流程繁瑣，多委託專業人士辦理，但「防人之心不可無」，這個免費的官方服務如同為房子裝上保全系統，建議民眾花幾分鐘申請，為自家資產多加一道鎖，民眾可透過「地方稅網路申報作業網站」(網址：https://net.tax.nat.gov.tw)線上申請，或親洽地方稅務機關臨櫃辦理此項服務。

專家表示，比起地震當下的搖晃，震後建築物的「隱形內傷」更是不容忽視的潛在危機。（圖／記者洪麗馨攝）

富比士地產王記者洪麗馨／台北報導

27日深夜11點宜蘭發生芮氏規模7.0有感地震，全台多達15縣市感測到4級震度，北部劇烈搖晃更使不少人驚慌。建築安全履歷協會理事長戴雲發表示，比起當下的搖晃，震後建築物的「隱形內傷」更是不容忽視的潛在危機，民眾應掌握「震後健檢三步驟」，特別留意低樓層結構狀況，若出現「／、＼、X」三種形狀的斜向裂縫，代表結構已受損，應盡速請相關專業技師進一步檢視。

地震當下，新北市板橋區更有一處社區大樓外牆嚴重剝落，大片磁磚夾雜混凝土塊從高空墜地，成「磁磚雨」可說生死瞬間，實則此社區談都更已卡關多年。戴雲發指出，許多建築在地震過後，外觀看似無損，但內部結構可能已產生「內傷」，尤其是結構柱是否有新增的「45度斜裂縫」。民眾可依循以下三步驟，為自家住宅進行簡易結構安全檢查：

步驟一：觀察整棟大樓外觀

房屋結構是命運共同體，不能只看自家牆壁。建議走出戶外，觀察整棟大樓外觀是否大柱、大梁、外牆有新增45度斜裂縫或異常傾斜、沉陷；同時詢問左鄰右舍是否有損害情形。此外，檢查門窗是否因擠壓而變形，這些都可能是大樓結構受到影響的警訊。

步驟二：從「軟腳區」，尤其是一、二樓公共空間檢查起

戴雲發強調：「不是家裡沒裂縫就代表大樓安全。」地震對建築的損害往往集中在整棟大樓的一、二樓，地震大樓倒塌案件中90%以上屬於1、2樓層柱破壞爆裂倒塌情況。

• 檢查重點： 大樓周邊騎樓、公設大廳、樓梯間、地下室及地下停車場。

• 關鍵警訊： 檢視大樑、大柱是否有「45度斜裂縫」、鋼筋外露或混凝土剝落。

• 特別注意： 若一樓為挑高大廳，或改建為超商、大賣場、餐廳等，因牆面較少，更容易產生「軟腳效應」，是震後必須最優先檢查的危險區域。

步驟三：住家內部大梁、大柱與剪力牆（微觀視角），回到家中，應針對支撐房屋結構的梁柱進行檢查。

• 觀察重點：梁柱上是否有「斜45度角的裂縫」。

• 剪力牆： 厚度大於25公分的剪力牆，若出現斜向裂縫，代表結構已受地震影響。

• 處置建議： 若發現上述裂縫，代表結構強度受損，未來遇強震恐有結構安全風險，務必委請專業結構技師進一步勘驗，進行補強或評估重建。

戴雲發強調，「根本之道是建築安全應從耐震結構做起。」他說，目前結構安全的真正挑戰在於「施工品質」是否落實，這也是缺工時代下民眾最大的隱憂，唯有在蓋房子的時候就採用最嚴謹的系統化工法，落實建築安全履歷施工品質透明化呈現，才能讓人民住得安心，真正免於地震的恐慌。

 檢視大樑、大柱是否有「45度斜裂縫」、鋼筋外露或混凝土剝落。

富比士地產王／綜合報導

一名社區大樓林姓住戶，私自將冷氣室外機裝在頂樓的平台，社區管委會提告，法官認為，平台之設置目的乃為供逃生避難，設置電梯機械室、共同天線、管線，屬社區住居共同使用部分，林不可以未經社區所有權人同意私自使用，判決林應將冷氣室外機、不鏽鋼支架、蓋板、隔板及冷氣管線拆除，並回復原狀。

社區管委會提告主張，平台屬爭社區共用部分，林姓住戶未經區分所有權人會議同意，自行在平台「室外機1」、「室外機2」位置，安裝冷氣室外機、不鏽鋼支架、蓋版、隔板及冷氣管線，並非依平台之設置目的及通常使用方法所為使用，已妨害系爭社區區分所有權人所有權之圓滿行使。

管委會表示，社區規約定19條第8項雖有准許住戶於「原配置冷氣管，卻未設置冷氣主機固定台」之位置，自行設置冷氣主機架，但須接受管委會之監督，並非毫無限制，管委會也未同意林在平台安裝室外機等物，應將平台室外機等物拆除，並回復原狀。

法官認為，平台屬共用部分，平台之設置目的乃為供逃生避難，設置電梯機械室、共同天線、管線，屬社區住居共同使用部分，林逕自於平台設置固定之系爭室外機等物而占用頂樓平台之行為，已變更平台之設置目的及通常使用方法，也未經規約另有規定或區分所有權人會議決議同意，應將平台回復原狀。

富比士地產王／綜合報導

有民眾存了一輩子的錢買了房，開開心心搬家變成「有殼族」，但從搬進去開始每個晚上，樓上鄰居都傳來物品拖移聲音，這位鄰居還會在社區公共區域惹事造成麻煩，為了避免進一步衝突，許多人希望公權力強制對方搬離社區，法律專家表示，公寓大廈管理條例中俗稱「惡鄰條款」確實有相關規範，可以提訴訟請法官裁判遠離惡鄰。

專家表示，公寓大廈管理條例第22條規定，社區住戶發生特定行為經處罰鍰仍不改正或違反法令或規約而情節重大等，得訴請法院命住戶遷離，甚至可以請法院命住戶出賣其區分所有權及基地應有部分。

不過，法院命住戶遷離或出賣房地，涉及住戶財產權的限制，除非違反情事已涉及公共安全，或影響住戶安寧情節重大，多次勸導、主管機關裁罰後仍未改善，經區分所有權人決議後，使可以打官司請法院判決讓惡鄰遷讓及出賣。

戶外下大雨，屋內下小雨，住宅滲漏水糾紛頻傳。（圖／住保會提供）

富比士地產王記者洪麗馨／台北報導

受到東北季風和低氣壓的影響，北台灣連續好幾天出現陣雨甚至是豪雨等級的雨勢，降雨量驚人，新北市新店區錦秀社區就發生擋土牆崩落的驚悚景象，不過戶外下大雨，屋內下小雨，不少住家出現滲漏水情況，住保會今日就表示，收到來電諮詢有近半數都是鄰居之間的滲漏水問題。

住保會顧問吳翃毅表示，樓上樓下鄰居之間的滲漏水糾紛是住保會最常受理的調處案件，房屋浴室、陽台地面防水層老化，或是水管破裂，都是常見的滲漏水原因，他坦言，其實要找出原因並不難。

吳翃毅舉例，近日接到的糾紛，就有一戶是位於三樓住戶的Ａ先生，他表示，鄰居之間的滲漏水持續了一陣子，早在去年就已經告知樓上鄰居，發生滲漏水的情況，除了客廳之外，就連房間也受到波及，而這幾天在連續的雨水轟炸之下，天花板感覺像是吸飽水開始滴水，無可奈何的情況下，只好拿臉盆來接水。

Ａ先生表示，鄰居早幾年已經搬走，當包租公收租，一開始發生滲漏水時，就請租客回報給房東，未能得到積極回應，後來想說請里長和鄰居溝通看看，感覺里長被賞了一頓閉門羹，最讓他氣不過和無法理解的情況，鄰居本身職業是防水廠商，應該知道滲漏水會造成多大的居住困擾，卻根本無視於他的反應，這幾天連續雨勢，屋內下起小雨來了，讓他更覺得被鄰居「吃人夠夠」。

吳翃毅表示，以此案來說，「這和其他個案的情況都是難在鄰居擺出事不關已、或是管委會置之不理的態度」，飽受滲漏水之苦的鄰居忍無可忍，只能提告，逼相關人等正視問題，此案鄰居還是有查漏及防水專業。

吳翃毅建議，以Ａ先生個案來說，將已知道漏水的情況先記錄下來，並透過地政事務所申請第三類謄本，申請三樓屋主姓名及住址，透過調處，或是寄出漏水存證信函限期改善，並建議Ａ先生把和鄰居聯絡的紀錄全都保留下來，若鄰居仍是相應不理，就得有請律師提告的準備了，對訴訟也相較有利。

住保會顧問吳翃毅表示，樓上樓下鄰居之間的滲漏水糾紛是住保會最常受理的調處案件。

民眾前往房屋銷售中心，最常聽到「紅單」，所謂的紅單就是，購買預售屋的人持有的定金（或類似金額）書面契據，紅單依規定不得轉售給第三人，如果 違規者依照《平均地權條例》按戶（棟）處 15到100 萬元罰鍰。

會出現紅單的地方主要是民眾前往銷售預售屋的接待中心洽談購屋事宜，依照法律規定，銷售預售屋、領得使用執照且未辦竣建物所有權第一次登記之成屋（新建成屋）者，向買受人收受定金或類似名目之金額，應以書面契據確立買賣標的物及價金等事項，並不得約定保留出售、保留簽訂買賣契約之權利或其他不利於買受人之事項。

此外，向民眾收受定金（或類似金額），應以書面契據確立「標的物及價金」，並不得約定「保留出售」、「保留簽約權利」、或其他「不利於買受人之事項」，.違規者：按戶（棟）處 15到100 萬元罰鍰。

遺產繼承的相關規定因不婚不生狀況愈普遍下，也引發許多家庭矛盾與訴訟糾紛。（圖／記者洪麗馨攝）

富比士地產王記者洪麗馨／台北報導

近期遺產繼承議題，在提案廢除「兄弟姊妹特留分」制度引起廣泛討論，《民法》遺產繼承的相關規定因社會演變，而常引發家庭矛盾與訴訟糾紛，尤其在不婚不生的情況愈來愈普遍下，也讓家庭在面臨繼承時，出現更多複雜與糾結的情感與法律問題。

丈夫過世，夫妻若有小孩，孩子是可以「代位繼承」公婆的遺產，但若是沒有生小孩，媳婦是完全沒有繼承權。正業地政士聯合事務所所長鄭文在即指出，最近就接到一案清楚反映這樣的矛盾，奉養多年、盡心照顧婆婆的媳婦，因沒有子嗣，最終無法分得任何遺產。

鄭文在提醒，現代不婚不生、已婚不生都是常態，建議民眾可提前規劃生前贈與、遺囑或信託等方式較妥當。

以此案例，鄭文在說明，該案的母親過世時留下兩間房屋與部分存款，父親早已離世，母親生了3個男生，老大、老二先後離世，只剩下老三還在世；老大婚後無子嗣，只剩下太太，老二婚後則育有1子，離世後剩下太太和1個小孩。

而老三要求「一人獨得所有的遺產」。鄭文在說，依照《民法》第1138條規定，遺產繼承人，除了配偶外，依序為：一、直系血親卑親屬。二、父母。三、兄弟姊妹。四、祖父母。

鄭文在表示，「此案由於老大無子嗣且早於母親去世，因此該房份不再繼承；老二雖已往生，但其子可依法代位繼承，故最終遺產應由老二的兒子與老三共同繼承。」

鄭文在說，可以想像這是多麼沉痛的場景，母親生病期間，大嫂輪流照顧婆婆，婆婆往生後，她一文不值！只因為沒有子嗣，無法參與繼承，真的是『不孝有三，無後為大』嗎？偏偏大嫂對於婆婆克盡孝道，這樣對於不能生育的夫妻是否是一種懲罰？

鄭文在指出，類似情況其實在現實生活中屢見不鮮，值得討論的是，對於這位沒有子嗣的長媳，公婆們是否該給與適當的保障？「如果能透過生前贈與、遺囑或是信託等方式，將其財產或是身後遺產適時給予保障，讓她的孝心得到報償」，否則，類似這個案例，老三堅持要繼承母親所有的遺產，老二有小孩所以得到民法應繼分的保障，對於無法生育的夫妻，真的是最大的懲罰。

想買房卻被銀行打回票？不是你條件不好，是因為銀行一直被「緊箍咒」綁住了，但現在情況變了—那條綁手綁腳的規定，終於鬆開一點點了！

2025年第四季，買房關鍵不再只是房價，而是你能不能「貸得到錢」。

 

9月起，新青安貸款正式排除《銀行法》第72條之2的總量管制，銀行放款空間變大，有些銀行收件、撥款速度都加快。而這波變化對「成屋」和「中古屋」買方影響最大；預售屋因為多半要到交屋才談貸款，受惠有限。

1. 72條之2 是什麼？為什麼大家都說「鬆綁」？

銀行在放房貸時有一條規定叫「72條之2」，它規定銀行的不動產放款總額不能超過存款的 30%。

這條規定本來是要防止房市過熱，但副作用是—銀行額度一滿，就開始縮手。
就算你條件不差，也可能被砍額度、貸不滿。

這次政府宣布，新青安貸款不再算進這個30%裡面，對銀行來說就像有人幫它「鬆開了緊箍咒」。

 

結果是什麼？

・ 放款空間變大，銀行願意借更多

・ 核貸條件不那麼嚴格，通過率變高

・ 可貸金額提高（但還是要看個人徵審）

(補充：這項鬆綁從 2025年9月1日起生效。)

2. 新青安貸款重點一次看懂

★官方規定最高貸款比是 8 成，但實際能不能拿到，要看銀行的審核結果。

3. 我到底能貸多少？別猜，用「月付倒推」最準！

銀行其實不看你想買多貴的房子，它只看一件事：

你每個月「能還多少錢」。

最簡單的算法是先抓出自己每月能承受的月付金額，再用它「倒推」總貸款金額。

・ 銀行實務上會以月收入的 60% 為總負債上限（包括房貸、信貸、車貸等）

・ 自我評估建議把房貸月付控制在月收入的 30%～40%

★記法：「每借 100 萬，30 年期月付約 3,585 元，40 年期約 2,911 元」

例子：月薪 4 萬，若把月付控制在 30～40%，月付約 1.2～1.6 萬，對應可貸金額約 330～440 萬。

⚠️ 注意：信貸、車貸、手機分期也會算進總負債，會壓縮房貸額度，建議在送件前先清掉這些高息債務，核貸機率和金額都會更好。

4. 第一線銀行放貸真實情況

這波鬆綁確實讓資金變得比較「活」。多數大型銀行的新青安案件審件變快，核准率也明顯提高。

但也有一些銀行出現「排隊」現象，特別是年底額度分配時，等待時間可能會變長。

★三件事務必要比較：

願意貸多少金額

核貸速度快不快

第3年之後利率怎麼算

★小技巧：別只問一家銀行，同時比價多家銀行的條件，能爭取到更高額度、更好利率，還能避開排隊。

資料來源：御國地政聯合事務所

5. 誰最受惠？為什麼預售屋沒感覺？

・ ✅ 成屋／中古屋買方：受惠最大，核貸金額、通過率都上升

・ ⚠️ 預售屋買方：影響有限，因為房貸多半要等交屋後才會申請

6. 懶人包總整理：現在該做的 3 件事

多問銀行條件：利率、速度、金額要一起比

先清掉高息債務：信貸、車貸、手機分期都會壓縮額度

用「月付心法」倒推總價：先決定你能負擔的月付，再選對應價位的房子

結論：

 

這波鬆綁讓銀行不再被總量管制「卡死」，對首購族和成屋買方來說，是近年最好的進場機會。

 

重點不是房價，而是你能不能順利貸到錢。

照片來源，富比士地產王網站

藝人隋棠因為管理費爭議引起關注，她對外表示，因為社區管委會對社區修繕責任疏於盡責，她花錢修繕所以才以管理費抵銷方式消極抗議，不過，法律專家有不同意見，也提醒民眾，管理費依照法律及社區規約應該按時繳交，否則管委會可以寄發催繳存證信函後，向法院聲請發支付命令。

隋棠2022年買下北市大直豪宅，但該社區的管理委員會向法院聲請發支付命令，主張隋棠持有社區的建物，但她積欠繳管理費11萬3967元，經以存證信函催繳，她仍未繳納，所以向法院聲請發支付命令，不過，北院認為，管委會催繳存證信函顯非隋棠的戶籍地址，後來也沒有重新提出向隋棠戶籍地址寄送的催繳函及回執，管委會難認已踐行公寓大廈管理條例的催告程序駁回聲請。

對於相關的爭議，多名法律專家及律師表示，如果管委會對於社區大樓的設施管理維護未盡責管理，或未盡修繕義務而導致漏水，因此造成住戶住家發生漏水損壞，住戶可以起訴向管委會求償，但管理費是依據《公寓大廈管理條例》，由住戶依社區規約繳交，在法律上繳交社區管理費和因漏水向管委會求償，是兩件不同的民事爭訟程序。

富比士地產王／綜合報導

民眾住家的管線如果滲漏不修理，導致樓下住後住家受損，不只要賠償施工費用，還需要負責精神賠償費用；一位民眾就遇到這樣問題，提起民事求償訴訟後，法官認定樓上住戶對漏水問題置之不理，已超出一般人社會生活所能容忍限度，判決須賠償樓下住戶2萬5000元。

這名住戶提起訴訟主張，樓上25樓房屋的管線滲漏，導致他的24樓住宅天花板破裂，對方未即時處理，因而牆壁發霉、潰爛，他多年受黴臭味影響，導致呼吸困難、失眠，居住生活品質大幅下降，精神亦遭受重大痛苦。

他認為，25樓房屋管線管理未盡妥適責任，應賠償天花板修繕、清潔費用及財損(窗簾、床具、個人衣物等)共計6萬多元，另請求精神慰撫金4萬5000元，他已收到水電師傅木工天花板修繕費用1萬元，應予扣除。

法官認為，24樓房屋從2023年開始漏水迄今，經一再告知改善，25樓住戶均置之不理，造成其生活上困擾，可認已超出一般人社會生活所能容忍限度，是其請求賠償精神慰撫金，為有理由，應以2萬元為適當，加上天花板修繕與清潔費用1萬5000元，扣除水電師賠付1萬元木工天花板費用，25樓住戶要賠償2萬5000元。

住保會今日舉辦研討會，邀集法官、檢察官開講，預防裝修蟑螂提高識詐力。（圖／記者洪麗馨攝）

富比士地產王記者洪麗馨／採訪報導

據住保會統計，從102年到114年8月，接獲申訴案件中，裝修被騙金額最低3萬元最高至4百多萬元，累計的金額更是可觀，消費者往往資訊不對稱及欠缺法規知識下，被網路行銷話術或以低價為誘因，等業者拿到款項後，翻臉卻比翻書還快，消費者認為這就是詐欺，但檢察官曝，裝修糾紛實際被起訴的比例其實非常低！

裝修房屋是人生大事，但裝修也可能是當代另類詐騙術，如日前立法委員黃捷、張宏陸，就偕同多位受害屋主召開記者會，點名「品榆空間設計企業社」涉嫌詐騙，全台已有超過20戶受害，總金額粗估突破600萬元。受害者從北北基桃到嘉義都有，約有25人左右，目前正透過住保會協助組成自救會，並在日前提起刑事訴訟附帶民事訴訟。另外，新竹苗栗一帶也有10位裝修受害者組成自救會，準備聯合提告詐欺。

業者收了錢卻爛尾，但已經有進場施工的事實，新北地檢署主任檢察官曾開源坦言，「如此就很難構成詐欺！」他說，詐欺罪成立其實不像字面上解讀的這麼簡單，要傳達一個與事實不符的才叫做詐術，還要有人相信，裝修糾紛為什麼很難構成詐欺？實務上是「締約人在締約當下，他沒有履行締約能力以及意願，這樣才會構成詐欺罪。」所以實務上，不是被騙就會成立。

曾開源提到，很多走進地檢署的裝修糾紛，更是只憑一張估價單，還是統括性的估價單，上面缺乏締約的細項，他提醒，最重要的莫過於慎選承攬人，再來就是要「明文約定」，約定工法、材料、工期，情事變更的風險負擔，還有「保留證據」像是Line對話、現場照片，以及「履約保證」，保障雙方權益。

高等法院法官程欣儀也強調，「施工前後蒐證很重要！」，千萬不要偷懶，每個階段都要拍照，Line的對話紀錄證據都要留好，才能確保權益。還有承攬合約除了細項要約定好外，裝修期要雙方一開始就要約定好並寫在合約內，否則最後上法院也很難證明，常見的裝修時間拖延、延宕、爛尾等。

裝修糾紛近年相關受理案件相當多，累計的金額更是可觀。

住保會創會理事長吳翃毅表示，「裝修蟑螂」的案件，層出不窮，動輒幾萬元到數千萬元甚至更多的住宅費用都是民眾的血汗錢，因此今日舉辦「識詐·防詐 企業公平誠信、揭露住宅裝修詐財研討會」，從法的概念來提高民眾裝修識詐力。

國土署長吳欣修致詞時表示，內政部是主導建築、住宅的政府單位，針對這些相關法規，買賣房屋、裝修、租賃部分充斥的法條不對等的現況，還有很大的努力空間，修法的過程中，或許不能讓所有人滿意，仍要朝著解決問題的方向前進，就像住保會創會理事長吳翃毅說的，要想辦法做到良幣驅除劣幣的效果，保護消費者支持正派業者。

立委黃捷則提到，「裝修蟑螂」近年太猖狂，跟詐騙一樣可惡！連身邊親友都曾碰到。像是業者以低價搶客，後面又瘋狂加價，常見狀況有「低報價合約陷阱」、「捲工程款潛逃」、「擅自追加工程款項」，更可惡的是，還會「短暫進場施工」，來迴避詐欺罪的責任。據統計，近十年全台近萬件裝修蟑螂案，行詐的裝修工程行，多半沒有合法執照。

今日同時舉辦第七屆住保社會貢獻獎，表揚15位專業志工、公益律師及40家提供適當消費者保護措施的優秀企業。也鼓勵裝修從業人員，泥作、水電等專業工匠長期努力，以工匠精神內涵包括敬業、職業道德與能力及品質的要求，頒贈泥作年資33年的陳文發、玻璃專業22年資歷的許哲豪、拆除專業20年資歷的林宏基及25年油漆專業的楊啟良等人獲得金手獎，肯定他們專研於裝修工匠技藝，為消費者打造一個夢想家園。

獲得優質平台獎的狸樂聚創辦人陳竑銘就表示，我們長期與住保會合作，使用「住保履約」，款項透過第三方代管，依施工進度分段支付，以此確保雙方權益，消費者也能在平台上先試算出精準的裝修估價，讓價格透明，同時平台也與有裝修證照的廠商合作，如此提供安心裝修的平台給消費者。

住保會表示，113年執行住保履約的總件數達2,096件，履約金額達到284,873,527元，另位也為了縮短裝修資訊落差，今年與今周刊聯手編制發行《住保履約全攻略》一書，書中揭露從制度、法律與契約面切入關鍵重點，加上要有住保履約制度，藉由裝修款項信託銀行，再依照工程進度階段完工、驗收及付款，降低業者挪用工程款的風險，杜絕消費者成為裝修蟑螂假承攬真詐騙的受害者。

產官學專家齊聚，包括法官、檢察官等，盼杜絕消費者成為裝修蟑螂假承攬真詐騙的受害者。

照片來源富比士地產王

民眾買房通常會聽到「現況交屋」這個詞，意思是屋況會存在部分瑕疵，賣方會按照房屋的實際現況將其交付給買方，雖然按照民法規定，賣方必須如實告知屋況瑕疵的部分，但實務上很多屋主隱瞞因此衍生後續官司訴訟，也因此專家建議，買方在簽約前應仔細檢查房屋，並善用驗屋公司等工具來保障自身權益。 

根據民法354條規定，房屋、不動產的出賣人對於買受人，應擔保其物移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，也就是說，必須如實告知屋況瑕疵的部分，如有未告知或有意隱瞞的情形，賣方仍需負相關瑕疵擔保責任。

現況交屋在法律上的意思，不是完全免責，如果賣方明知房屋有瑕疵，卻未告知買方，即便有現況交屋的約定，仍須負擔瑕疵擔保責任，例如結構問題、牆內漏水、地基下陷等。 

也因此，購買房屋前應該仔細檢查和評估房屋的現有狀況，必要尋求專業協助，以確保交易的順利進行並保護自身權益，專家也建議，民眾買房簽約前應仔細檢查房屋，並善用驗屋公司等工具來保障自身權益。

富比士地產王記者洪麗馨／台北報導

今年迎來交屋潮，不僅貸款排隊、裝潢同樣也是，也因而裝修糾紛愈來愈多，其中在談到PM2.5大家就覺得害怕，因此近幾年的裝修當中，加裝「新風系統」成為屋主額外選項，新風系統或全熱交換器還有冷氣部分，藉由風管來當成媒介，把室外含氧的空氣過濾PM2.5後引入室內，風管的採用就成了重中之重了，但藏在天花板中，實則有許多細節須一一注意。

不過住保會就收到申訴個案，完工入住幾個月後，不斷聽到隆隆的低頻噪音，請人檢查後發現，「竟是新風系統出現管線未銜接脫落的問題，沒能發揮空氣清淨效果，反倒還浪費電。」

申訴個案中，Ａ住戶家於今年過年前入住，居住幾個月下來，家人總會隱約聽到低頻的振動噪音，後來夏天開冷氣，管線突然爆水，找人查看維修，天花板內的管線除了冷氣水管安裝有問題，也赫然發現，新風系統的管線早已爆開脫落，過去幾個月誤以為可安心的空氣品質，沒想到竟是個錯覺。

住保會顧問吳翃毅表示，從屋主提供照片來看，新風系統的管線用得是廚房抽油煙機常用的伸縮鋁管，除了材質容易破損之外，管線接頭部分，便宜行事，未妥善以束帶或套環固定，僅以膠帶黏著，爆開真的不意外。

另一案為Ｂ住戶，承攬業者原訂要在二月底完工交屋，卻遲遲未完工，到四月底爭議擴大，屋主找其他人來報價，打開天花板才赫然發現，承攬業者進度遠不如想像，但工程款幾乎完全給付！其中施工爭議就包括風管的應用。

吳翃毅指出，該案看起來新風系統用的是尼龍布伸縮管，這比較常用在工業廠房上，因為吸濕性差可能出現異味，住家空間不大，比較不建議。

常見的風管材質，伸縮鋁管、尼龍布伸縮管皆屬於軟管，或是案例中還有硬管的PVC管，雖然是常見走水的管線，也會被拿來當成風管材料，另外市面上也有鍍鋅螺旋管、PP管或是PE管，材質不同，除了價格考量，也有各自的優缺點。

這些隱藏在天花板內的風管，形形色色不同材質，若發生裝修糾紛，攤開估價單來看，僅僅只寫「風管」二字帶過，也沒有圖面詳細標註長度，管徑、尺寸及配件等等，消費者此時想和廠商爭論管線材質，估價單僅寫了「風管」，約定不明確，想爭也很難。

吳翃毅指出，設計新風系統有幾個眉角，1、房屋太大、機器太小、供氣量不足，新風系統有裝等於沒裝。2、風管轉角多，管線無法直拉，容易產生壓損，供氣量容易不足。建議新風系統的管路工程需要考慮到管線佈局配置，減少管道彎曲和長度，若怕吵並可使用隔音材質包裹管道，避免運作時產生噪音。

消費者部分則是要注意廠商提供的估價單，寫清楚才有依據，再者這些工程的糾紛都來自未分期階段驗收，建議消費者應採用「住保履約」，款項分期先存入信託帳號，經分期施工及驗收後，確認工項如期施工，透過銀行給付公款，降低未來發生糾紛的機會。

行政院消保處聯合內政部查核全台 74 個預售屋建案，發現 20 案契約內容違規，其中以「驗收」條款陷阱最多，提醒消費者簽約前務必逐條核對，以免權益受損。

富比士地產王記者鄭志宏／台北報導

買預售屋就像在簽「賣身契」嗎？行政院消費者保護處的最新查核，揭露預售屋買賣合約中，建商用來坑殺消費者的各種「魔鬼細節」，消保處會同內政部及地方政府，針對全台 74 個預售屋建案進行契約查核，結果發現竟有 20 個建案違規，其中不乏全國及地方的熱銷指標案，總計開罰近千萬元，查核發現，最惡劣的違規態樣，就是建商透過合約條款，實質剝奪消費者用來制衡屋況瑕疵的「5% 交屋保留款」權利。

消保會精準鎖定 2024 年下半年的熱銷建案，以及過去有兩次以上違規紀錄的建商進行「重點打擊」。結果顯示，即便是暢銷建案，合約內容依然充滿陷阱，在全國銷售排名前 10 名的建案中，就有 4 案不合格；而過去的違規慣犯中，不合格比例更是高達近 5%，結果也表示，消費者即便是選擇市場上的主流產品，也無法保證合約內容完全合法，稍有不慎就可能落入陷阱。

在五花八門的違規手法中，消保處點名最常見也最損害消費者權益的，就是在「驗收」條款動手腳，依法，消費者有權在自備款中，保留房地總價 5% 作為交屋保留款，用以確保建商在交屋前修繕瑕疵，查核發現，部分建商竟在合約中，將這筆保留款灌水進銀行貸款裡，讓消費者無法動用；甚至有建商直接在契約載明，驗屋時發現的瑕疵，買方不得作為拒絕交屋的理由，強行將「交屋前的修繕義務」變成「交屋後的保固責任」，迫使買方硬吞瑕疵屋。

另外，合約中其他不平等條約也層出不窮。有建商擅自增列，若買方未能及時配合辦理過戶，賣方竟可片面解約，並要求買方賠償高達 15% 房地總價的違約金，也有建商在合約中增列不當條款，巧立名目來免除自己應在 6 個月內通知交屋的法定義務，或要求買方提前負擔水電、瓦斯基本費，將成本轉嫁給消費者。

消保處呼籲，建商不應以「契約自由」為名，行侵害消費者權益之實，並提醒民眾，在簽下預售屋合約前務必睜大眼睛，建議消費者可先至實價登錄網站確認建案的契約備查狀況，簽約時務必逐點核對內容是否與官方的「預售屋買賣定型化契約」範本相符，若遇到內容不合規定的建案，應勇敢拒絕簽約，並向地方政府地政局處檢舉，別讓自己的血汗錢，成為建商予取予求的囊中物。

富比士地產王記者洪麗馨／台北報導

即將迎來開學季，有租屋需求的大學生和家長們找房如火如荼，不過觀察台北各大學周邊，獨立套房租金約從1.3萬元起跳，依地段和便利性而有所不同，最貴的高達2.3萬元，學生想住獨立套房租金壓力不小。

據「台北地政找房+」資料，觀察台北25間大專院校周邊套、雅房租金行情，發現中位數租金最便宜的獨立套房，是位在陽明山上的中國文化大學，每月租金1.3萬元，相較之下，位在信義區的台北醫學大學，周邊租金高達2.3萬元，兩間學校的學生房租成本，每月就差了1萬元之多。

第一建經研究中心副理張菱育分析，台北市的學區租屋市場，受到地段、交通便利性與就業需求影響，例如北醫、陽明交大、台大周邊有許多新大樓、電梯宅，擁有大樓管理安全、交通便利、生活機能佳等優勢，租屋族除了學生之外，還包括薪資較高的醫療人員及上班族，因此推升租金行情。

獨立套房第二親民的是鄰近士林夜市的銘傳大學，每月租金1.4萬元；中國科技大學、東吳大學城中校區、台灣戲曲學院木柵校區以及馬偕醫護管理專科學校，皆落在每月1.5萬元，在租金最親民的前三名學校當中，士林和文山區都分別有2間學校入榜。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，學校位置若屬於山區或偏遠大學城概念，原本周邊住宅就不多，不少房東會規劃整棟透天隔套的學生套房出租。

張旭嵐舉例，像是文化大學位於陽明山，離市區較遠，上班族和家庭客需求較少，租客多以在地學生為主，出租物件集中在格致路、光華路及華岡路等，大多為公寓或透天隔間套房，且租客幾乎都為學校學生，出入相對單純，也因為位在山區，套房價格已經很實惠，因此沒有單獨衛浴的雅房租賃就相對不吃香。

值得一提的是，不少大學的分租套房價格甚至高於獨立套房，包括世新大學、台灣戲曲學院木柵校區、大同大學、政治大學和台北市立大學天母校區等，分租套房行情反而更好。

張旭嵐指出，一般獨立套房指的是有單獨的住址門牌，而分租套房則屬於住家中的套房物件或是隔套型態，然而在大學商圈發展成熟的區域，越來越多房東買透天規劃隔間學生套房，並提供成套家具、網路、電子門鎖等設備，甚至還有收垃圾等服務，因此這類分租套房的租金價格，反而比一切都須自理的單獨套房更高。

此外，陽明交大的獨立套房每月中位數是2.1萬元，但分租雅房僅6500元，是台北各校當中租金差距最多的學校。

張菱育則表示，該校位在北投區的石牌站和唭哩岸站之間，近榮總和振興醫院，屋齡新的獨立套房，主要目標為醫護人員租賃需求，因此行情較高，而周邊仍以老舊公寓居多，例如立農街一段巷弄、致遠三路巷弄，不乏3~5坪分租雅房，月租僅6000~8000元上下，家具設備也都比較陽春，成為學生或小資族最經濟的選擇。

資料來源：台北地政找房+、台灣房屋

註：排除無租賃資料之學校，統計各校周邊獨立套房月租金中位數，由獨立套房之價格從低至高排序。

房產杜絕被詐騙有方法，須至地政事務所臨櫃申請。（圖／記者洪麗馨攝）

富比士地產王記者洪麗馨／台北報導

詐騙橫行、手法也是日益精進，尤其不動產價值高，常為不法之徒所覬覦，到底詐騙集團如何找上你，又或是，為何常會接到房屋銷售廣告單，甚至是銷售開發電話，詢問要不要賣房。正業地政士事務所所長鄭文在直言，那正是現行的不動產登記制度有破口，因此在法令修改前，民眾最好跑一趟地政事務所以自保。

很多人知道戶籍謄本上有個人住址、出生年月日、父母親姓名、身份證字號等重要資訊，但很多人不知道的是，「房屋、土地謄本，上面也詳實記載著不動產產權資料，包括房屋門牌號碼、所有權人姓名、住址，甚至是房屋抵押權貸款的情形。」

如果非本人，一般人只能申請到「第二類謄本」，但是除了名字和身份證字號「部分隱匿」以外，其他個人資料還是全都露。此時再配合實價登錄查詢訊息，也就是姓、地址、房屋買賣價及抵押權有無貸款的情形，都能知道。

鄭文在表示，在詐騙橫行的年代，這就是很恐怖的事。試想，買了一間5千萬元的豪宅，登記完成隔天，房屋謄本上載明所有權人是某某先生／小姐，戶籍地址清清楚楚，如果沒有辦理抵押權貸款，等於告訴別人全額現金買賣，是「好野人」，詐騙集團很容易就能鎖定目標而找上門。

他提到，就像民眾常常接到房屋銷售的廣告單、銷售開發電話，開發人員不會通靈，通常也是藉由建物或土地謄本，輕易找到地址。

鄭文在表示，財不露白！如今財產資訊外露，並不是民眾的錯，而是不動產登記制度的破口。面對此情況，最好的方式，就是「趕快去地政事務所辦理『住址隱匿』，幫自己的不動產上一道安全的鎖，還有『地籍異動即時通』也是很好的阻詐工具，別讓歹徒覬覦。」

目前為了防堵房地產詐騙，內政部地政司力推「地籍異動即時通」服務，當名下土地或建物有登記收件及登記異動時，會透過手機簡訊或電子郵件通知，房仲全聯會也積極配合推動該服務，鼓勵全國房仲業者發揮第一線專業角色，於辦理不動產買賣登記時，積極向民眾說明該項服務的重要性與防詐功能，並協助申請，免費提供民眾於辦理土地登記案件時向登記機關申請該服務。

內政部地政司表示，目前此項服務完全免費，申請方式除持身分證至地政事務所臨櫃申請，或透過自然人憑證或工商憑證登入數位櫃臺系統線上申請外，民眾也可在辦理登記業務時併案申請。通知方式可選擇手機簡訊或電子郵件，最多可登記兩組聯絡方式。

在申辦此服務後，能在土地或建物的買賣、贈與、抵押、查封、拍賣等登記申請收件及異動時，即時收到通知，讓所有權人第一時間得知異常狀況，確認是否為本人授權，若發現異常可立即向地政事務所反應，阻止詐騙交易的完成。由代理人辦理交易時，所有權人也能即時掌握案件是否已收件、登記是否已完成，有效掌握產權異動動態，強化財產安全防線。

苗栗「執綠而居社區」因公設瑕疵對建商提告，法院判定設施仍保固期間贏得勝訴(圖／Google maps  截圖)

富比士地產王／綜合報導

一般情況下，建商交屋，且與社區管理委員點交公共空間完成後，社區的公設維護整修的責任，就落到了居民自組的管委會上，但若公設有瑕疵，居民只能摸摸鼻子，自掏腰包買單嗎？，根據苗栗地院7月25日最新判決，頭份市「執綠而居社區」在與「弘菱建設有限公司」公設保固的糾紛中贏得判決，建商須付錢修繕已經點交社區管委會的消防設施。

儘管建商辯稱，兩造之間沒有保證品質的特殊約定，且公設的點交時間，早在2014年9月就已完成，買賣雙方的合約中，消防設施的保固期間更只有一年，苗栗地院仍對於建商沒有完成消防機械排風扇的施工，以及消防蓄水池的漏水，做出必須賠償相當金額，以便管委會能修復完善的判決。

建商敗訴的關鍵，裁判書上載明了是，「在於明知無安裝任何機械排風設施、建物明顯不符法規的情況下，逕行將建物交付給買方。」原來，建商為了取得建照，在設計圖紙上，有符合消防法規的設計，建物應該安裝有機械排風設備，但是後續的施工到交屋，建商都沒有裝上排風扇，監工與驗收環節大有問題。

另外，管委會在2023年10月間，發現消防蓄水池地基處有破洞滲水現象，基於買賣合約對建物的保固期是15年，通知了建商前來修繕。建商對此提出了當年雙方合約，約定消防蓄水池是公共空間設施，屬於公設的一部分，已清點完成交予管委會，且消防設施的保固僅有一年，管委會應該自行處理漏水的部分。

對此回應，住戶們當然難以接受，由於蓄水池是「筏式基礎內蓄水池」，漏水將導致地基基體鋼筋鏽蝕，導致建築物壽命減短，影響住戶權益，於是在調解不成後，將建商告上了法院。

最終，法院認定，所謂保固1年的消防設施，應該為消防栓、滅火器、泡沫滅火系統、自動火警警報器……等等，本案蓄水池位於筏基之內，是基礎牆壁混泥土結構的一部分，應該按建物本體來說，享有合約中載明，交屋後起算15年的保固期。

雖說公設點交後，維護修繕的責任歸於社區管委會，只要住戶們在簽約時睜大眼睛，詳細閱讀買賣合約中的細節，看清保固期限的期間、範圍，就能保障自己，免花冤枉錢替建商的疏失買單。此外，公設點交其實也可找來專業第三方的驗屋公司，畢竟不是所有人都是建築專業，能看出建物、機電、消防、管線等設施的優劣，由驗屋人員陪同驗收點交，更能保障自身權益。

中華房屋品質查驗協會24日招開會員大會，會中宣告即將發布《驗屋白皮書》。(圖／記者潘裕宗攝)

富比士地產王記者／潘裕宗報導

中華房屋品質查驗協會於7月24日召開會員大會，會中除通過章程修訂以健全協會制度、歡迎新成員加入外，亦正式宣告即將對外發布《驗屋白皮書》。此舉旨在促進驗屋產業技術精進，凝聚業界共識，並建立一致的檢測流程與合理的收費標準，為驗屋市場立下制度化基礎。

協會理事長蘇世明表示：「驗屋產業亟需建立標準作業程序（SOP），讓賣方與買方能夠對驗屋過程產生信任，消除疑慮。」他指出，目前市場上驗屋公司品質參差不齊、收費混亂，甚至出現削價競爭，已對產業造成實質傷害，亟待整合與改革。

協會更期望透過產官學三方協力，推動驗屋技術產業蓬勃發展，未來亦能支援政府在社會住宅或公共建築的驗收工作，強化公共建設品質保障。

為實踐此遠景，協會將積極與大專院校合作，陸續開設相關課程，培育有志投入驗屋領域的專業人才。即將開辦的紅外線熱像儀檢測建物結構與抓漏技術課程，正是產學共創、技術交流的實例，期望透過教育與實務結合，帶動整體社會驗屋意識與品質提升。房屋品質查驗協會發布《驗屋白皮書》盼一掃驗屋亂象。

日劇《地面師》演出真實房地產詐騙手法，堪稱防詐活教材。(圖片來源／Netflix劇照)

富比士地產王資深記者潘裕宗／報導

許多人窮盡一生、付出牛馬般的辛勞，才換得一處可安身立命的居所。以當前房市行情觀之，都市小宅動輒千萬甚至上看數千萬，幾乎是平民百姓一輩子的努力結晶。當生活稍稍喘息，能換間新穎、寬敞些的房子，成了市井小民唯一的憧憬與夢想。然而，倘若一念之差、疏忽大意，便可能落入詐騙集團的陷阱，輕則失屋，重則傾家蕩產，欲哭無淚。

【賣屋防詐實用建議】十大守則必看

內政部與業界專家提醒，屋主在進行房產交易前，應做好以下防範措施，避免淪為詐團目標：

法律人士建議，賣屋前若發現任何可疑行為，務必提高警覺、即時諮詢律師或專業代書協助。尤其當對方堅持使用自身代書、要求委託辦理文件、或主張尾款延遲支付時，更須審慎處理。「遇到疑點就停下來查，永遠不要為了成交速度讓渡你的產權主控權，」專家強調，詐騙集團最怕的，就是細節被多問一句，而露出馬腳。

圖片來源：桃園市楊梅區公所權狀演進展示圖

富比士地產王資深記者潘裕宗／報導

詐騙集團再出新招，佯裝買房後先支付首期款博取信任，實則藉由「人頭買家」假交易真過戶，再以被害人房產向地下錢莊抵押借款，騙走屋主一生心血。台北市近期傳出一件詐騙案例，受害屋主在不知情下將房屋過戶給假買家，損失超過千萬元。

案件發生於北市大同區，一對自稱夫妻的簡姓、趙姓男女主動聯繫屋主曾女，表示有意購入其房產。雙方議價後達成協議，以1,500萬元成交，賣方對此價格感到滿意。數日後，買方透過一名自稱「郭姓土地代書」辦理交易流程，當面交付10萬元訂金與140萬元頭期款。

簽約當日，郭姓代書要求曾女配合提供房屋所有權狀與印鑑，聲稱要辦理銀行貸款，曾女因是首次賣屋，缺乏警覺心而照辦。未料數日後竟有自稱地下融資公司人員登門「勘查屋況」，並表示該屋已被用作貸款抵押。曾女驚覺異常後急赴地政事務所查證，才發現房屋早已在簽約當天過戶至買方「陳姓男子」名下，並以1,440萬元抵押貸款。由於後續尾款未入帳，曾女方才意識遭遇詐騙。

警方調查指出，整起詐騙為典型的「人頭購屋」模式，詐團先行支付少量頭款營造誠意，再利用買賣流程中的資料空窗，盜取產權並向錢莊借款。受害者若未即時發現，通常等到房產被轉賣或催繳貸款時才會察覺，損失難以挽回。

詐騙集團以社工為幌，專挑獨居有產的老人詐騙個資，轉移房產。(圖／AI生成示意圖)

富比士地產王資深記者潘裕宗／報導

高雄一名60多歲老翁，因接獲一通自稱社會局來電，表示將協助申辦生活津貼，不料一步步陷入陷阱，最終名下價值逾1,700萬元的房產遭詐騙集團過戶變賣，期間還被設抵借貸，背負大筆債務，至今仍無力清償。

詐騙手法表面看似「假社工詐騙」，實則環環相扣、心思縝密。老翁初時雖略感疑惑，但對方以「協助弱勢長者數位生活」為由，主動登門服務，親手協助設立網路銀行、安裝APP與操作手機功能，使其逐漸卸下戒心。隨後對方以申辦補助須確認身份為由，索取身分證影本與印章，藉此盜用其名義，完成後續房產過戶與設定貸款。

直到兩個月後銀行來電催收貸款，老翁才驚覺不對，經查才發現名下的不動產早已遭人冒名處分，且轉手前已多次抵押，遭地下錢莊層層借貸，等於一夕之間從有產者變成債務人。

警方指出，該類詐騙集團鎖定高齡、獨居、持有房產已久且無貸款的長者為主，因其不常與外界互動，資訊落差成為詐團可乘之機。一旦取得屋主完整個資與身分文件，便可透過「冒名頂替＋委託代辦」模式，完成產權過戶、設定抵押，甚至提前借款套現後變賣房屋，等屋主發現時，往往已無法挽回。

富比士地產王資深記者潘裕宗／報導

詐騙集團手法再升級，透過偽造債務糾紛、冒名進行法院調解程序，成功合法過戶房產，讓原本坐擁千萬不動產的屋主，瞬間從資產族跌落為無殼階級。台北市刑大近期破獲一起罕見的「假調解、真奪屋」詐騙案，嫌犯翁姓男子領導的犯罪集團，短短數年間騙取至少六筆不動產，再轉手抵押、向錢莊借貸牟利，非法所得驚人。

警方說明，詐騙集團專門鎖定持有「無貸款、無設定抵押」不動產的高淨值屋主，特別是年長者或不熟悉法律程序者。集團先以餐券、旅遊贈品等話術換取信任，再藉機取得屋主身分證影本與印章。隨後偽造本票、簽名，向法院聲請「本票裁定」，再以假債務委託人身分辦理法院調解程序。

在偽造文件與假冒角色的雙重配合下，詐騙集團順利取得具法律效力的「調解書」，並憑此向地政機關辦理房屋過戶。整起程序外觀上毫無異狀，甚至擁有法院與地政機關認證，讓受害人完全無從察覺，一切等到收到銀行催繳貸款通知時才發現，早已人財兩空。

警方指出，此案凸顯資產防護的兩大破口：「個資管理鬆散」與「法律程序遭濫用」。法院債務調解機制本意為協助紛爭和解，但卻成為詐騙集團可操作的合法工具，讓「表面合法、實際侵權」成為奪產利器。

內政部提醒，所有擁有不動產的民眾，應盡速申辦「地籍異動即時通」服務，並設定可信任聯絡人，任何產權異動（如過戶、抵押、拍賣、信託）皆會透過簡訊或電子郵件即時通知，形成一道簡單卻關鍵的防線。

富比士地產王資深記者潘裕宗／報導

刑事局中部打擊犯罪中心近日破獲一樁結合假交友與地產詐騙的重大案件，嫌犯以戀愛為名，與被害人發展親密關係後設局行騙，搭配不肖地政士與融資公司負責人密謀，專門詐取房產資產。三年間至少已有20人受害，總損失金額超過新台幣3億元。

警方指出，詐騙集團成員分工明確，先由集團成員假冒身分透過婚友平台接觸目標，藉由情感投資取得信任，再誘導對方以名下房產作擔保，辦理所謂「小額資金週轉」。隨後，由不肖地政士製作偽造文件、並串聯配合融資公司，以合法外觀完成貸款流程，甚至直接辦理產權過戶。被害人在毫無警覺的情況下，不但失去不動產，還被迫承擔高額債務。

受害者之一、33歲的林姓男子，本身擁有房產與穩定收入，具備理財投資經驗，自認財務規劃嚴謹。他在與假交往對象談及婚禮與蜜月計畫時，對方提出以房產向配合融資公司借款的建議。林男雖曾質疑流程，卻因信任對方與流程合法外觀，最終依指示辦理。

不料幾周後，林男竟收到貸款催繳通知，才發現名下房屋已遭過戶，還背上鉅額貸款。多年投資成果在短時間內化為烏有，淪為無殼族。

專家指出，此類「感情型詐騙＋資產型詐騙」近年逐漸成為新趨勢。詐騙集團結合地政、融資、人頭戶與法律程序，讓詐騙流程具有高度合法包裝，被害人常在數月後才驚覺房產已不屬於自己，想要索回困難重重。

此類詐騙往往抓準人性弱點，單身者對愛情渴望強烈，難以用理性面對資產交易風險。警方提醒，無論對象多麼值得信任，凡涉及產權、貸款、聯貸等操作，務必自主管控程序、親自核對文件，並拒絕「對方幫忙處理」的任何要求。

此外，建議民眾主動申請「地籍異動即時通」服務，當名下不動產發生過戶、抵押、拍賣等異動時，系統將即時通知本人與信任聯絡人，有效降低不明操作風險。

富比士地產王資深記者潘裕宗／報導

台灣詐騙集團猖獗，光是2025年5月一個月內，就造成高達新台幣87億的財物損失，平均每天516人受害，每3分鐘就有一件詐案正在進行。除了常見的假帳戶匯款、車手盜領，房地產詐騙更是「撬走你一生積蓄」的無聲奪命手法，其中「台版地面師」所施行的偽繼承與假調解案件，更令人聞之色變。

台北市地政局近日揭露一樁堪稱「史上最強地產詐騙案」，由多達44人組成的龐大詐騙集團，橫跨不動產業者、律師、公證人、地政人員甚至警界人士，犯罪手法精密如電視劇《地面師》，專以偽造遺囑與公證程序詐取無主遺產，非法所得高達1.5億元。台北地院7月4日做出判決，關鍵律師求刑25年。

該集團鎖定「未繼承房產」作為詐騙標的，主嫌蔡尚岳透過各地里長通報獨居老人身故，再由共犯律師偽造遺囑，串聯地政機關人員協助申辦假繼承。整起詐騙案若非地政局承辦人員察覺多起申請案中「申請人名單高度雷同」，恐怕仍在體制內持續擴散，難以查覺。

案件核心人物、律師蔡鴻燊，不僅身兼民間公證人，更直接利用職務之便，協助偽造「代筆遺囑」與「公證遺囑」，讓整起詐騙流程具有法律外觀，從地政程序過戶到實際資產轉移皆順利完成。他本人雖僅參與其中三案，分得贓款890萬元，卻因角色關鍵，被法院重判25年，遠高於主嫌蔡尚岳的14年刑期。

地政局指出，該詐團仿如「功能齊全的詐騙事業體」，犯罪流程高度標準化：

1.由里長通報獨居老人過世資訊

2.警員或地政人員查詢屋主個資與不動產資訊

3.律師出面偽造遺囑並擔任公證人

4.地政機關辦理繼承與過戶

5.詐得資產後變現牟利

全案共涉及11起不動產詐欺案，其中7件已成功將房產過戶、得手近1.5億元，4件則在申請階段遭識破未得逞。北市地政局指出，最初由承辦人員發現多起案件中「繼承人名單重複」，便立即呈報政風室，並主動移送檢調偵辦，是全案得以曝光的轉捩點。

內政部後續強化「地籍異動即時通」服務機制，提醒全台民眾，凡持有不動產者皆應主動設定通知機制，並指定信任聯絡人，確保任何過戶、抵押、信託或拍賣程序一旦發生，即能即時掌握動態，防止詐騙集團有機可乘。

涉案律師蔡鴻燊一審遭台北地院判刑25年。(圖片來源：蔡鴻燊臉書)

台北市一名男子提起民事訴訟主張，他住2樓但1樓的商店長期將招牌架設在他住家外牆，對方要付他租金，雙方因此鬧上法院，法官認為，依照該公寓大廈之規約或區分所有權人會議決議，並未就外牆面之使用為特別規定，各自使用自己所屬樓層外牆面，招牌裝設於1、2樓房屋之間，占用2樓外牆之比例約為4分之3，依此時間即比例計算之，判決1樓店家要付給2樓6萬5250元。

2樓住戶主張，住家正下1樓房屋2023年4月起，將其在1樓經營的商店招牌擅自裝設於他2樓房屋之外牆面，2024年10月初才因為山陀兒風災受損而拆除，對方以此方式無權占用2樓房屋外牆達18個月。

他說，以廣告招牌租金行情每月5000元計算，受有相當於租金之90000元，且對方為裝設招牌鐵架，強行在2樓房屋外牆鑽孔，致屋內牆壁發生滲漏水，經原告僱工修復，支出工程費用13萬5950元，也需賠償。

法官認為，依照該大樓承租2樓外牆裝設廣告看板，租金為每月5000元，且該金額應未明顯逾越廣告招牌租賃之通常行情，住戶從2023年4月19日取得2樓房屋所有權，且招牌裝設於1、2樓房屋之間，占用2樓外牆之比例約為4分之3，依此時間即比例計算之，判決1樓店家要付給2樓6萬5250元。

法官表示，他主張2樓房屋室內漏水，支出修繕費用13萬5950元，提出漏水照片及工程估價單為證，但無證據可證明與招牌之裝設有關，請求賠償此等費用，無從准許。

專家齊聚解析居家用電安全，並呼籲最少半年就該檢視家中的配電盤。（圖／記者洪麗馨攝）

富比士地產王記者洪麗馨／台北報導

據內政部消防署統計，近三年全台住宅火災起火原因以電氣因素居首位，占比高達40.1%，遠超過爐火烹調與遺留火種，未曾察覺的用電風險，正是居家安全最容易被忽略的破口。對於居家用電安全，普遍缺乏基本認識，中華消防協會專任講師葉俶題博士就提到，一般想到配電問題，都會直覺找水電師傅，但實則上有「電機技師」是經過國家高考合格的，配電要相信專業，並且最少半年就該檢視家中的配電盤，對配電設備要有基本理解，以防範於未然。

為喚起大眾對於居家用電安全的重視，中華消防協會與施耐德電機發起全台「居家用電安全認知調查」，今(17)日公布調查結果，發現居家用電迷思就有五大項，包含忽略總電流負荷、覺得沒跳電就安全、忽視家中配電設備、長期未檢未換，以及電力工程沒有謹慎規劃等，並有高達73.4%不清楚家中配電總量，「先插再說」的行為埋下過載與跳電風險。

葉俶題博士表示，近三年全台住宅火災中，電氣因素為最主要的起火原因。從此次調查也發現，多數民眾對跳電保護機制、配電設備使用年限，以及配電盤的位置與功能等，普遍缺乏基本認識，這會讓居家潛藏用電風險。協會建議，居家安全的起點應從事前預防做起，強化民眾對配電設備的理解，同時也呼籲政府應更重視相關議題，由上到下帶動全民用電意識提升。

資深電機技師林進財指出，一般配電設備的使用壽命約為20至25年，在台灣高溫潮濕的氣候及用電電器日益增加下，實際壽命可能更短，現在全台已有逾半數住宅屋齡超過30年，建議民眾在裝潢時，除了關注建材與防水等工程，也應優先規劃用電安全。入住後，更應定期請專業水電師傅檢查電力系統，並適時汰換老舊設備，以預防線路或配電設備元件老化導致的潛在風險。

他說，最少半年就該打開一次家中的配電盤，檢視看看設備有沒有異常、潮濕，也建議在每一個分路開關上標註區域名稱，了解每一個開關在哪一個迴路，像是冷氣、電熱水器、洗碗機、冰箱等，都是高耗能電器，迴路也需特別注意。

施耐德電機配電產品事業部總經理薛乃寧則提到，新建案常常會看到標榜新世代宅、安全宅，會強調使用漏電斷路器，但其實要看的是有無合適的「獨立迴路」設計，尤其廚房有許多高耗電的電器，像是電鍋、烤箱、微波爐等都需要獨立迴路，因此無論是看房或裝潢時的設備更新，鼓勵民眾都應主動詢問配電設備與規劃，優先選擇具備安全認證、品質穩定且符合需求的斷路器及宅內盤。

至於很多人最常遇到的家裡跳電問題，林進財表示，可能第一時間根本找不到家中配電盤在哪裡，多數人會直接重開來復電，但跳電其實是警訊，應該要逐一去檢視問題所在，他建議，家中如果頻繁發生跳電狀況，應立即找專業技師來檢修。

葉俶題博士也分享處理跳電的正確做法，首先要先打開家中的配電盤，檢查是哪一個開關跳脫，如果是廚房區，就建議先拔下廚房電器的插頭，重新開啟斷路器後，再一一插回插頭確認，以找出問題源頭。

林進財進一步指出，台灣目前沒有明文規定配電盤多久要檢查，只有《電業法》第43條規定，住宅每3年要檢查一次，但宅內配電設備並沒有強制檢查，而是住戶本身就要有的維護認知。他呼籲，就算家中用電都正常，沒有發生跳電等情形，但至少10年請專業技師來檢查，更能保障家人與鄰居的生命財產安全。

中華消防協會與施耐德電機共同發布全台居家用電安全認知調查，揭五大用電迷思與行為盲點。

 租屋煩惱退散，臺北市地政局與崔媽媽基金會合作，要為租屋族「喬」出安穩的家，別再煩惱。（圖／記者鄭志宏攝）

富比士地產王記者鄭志宏／台北報導

在外租房眉角多，一不小心就跟房東房客撕破臉，尤其押金、水電費爭議多到爆，根本是租屋族的日常惡夢。為了解決這萬年難題，臺北市政府地政局攜手長期深耕租屋服務的崔媽媽基金會，要為大家「喬」出一個更友善的租屋環境，讓租賃關係不再是地雷區。

臺北市地政局與崔媽媽基金會的這項公私協力計畫，從 2024 年 6 月（民國 113 年 6 月）起正式啟動，至今已屆滿一週年。雙方合作就是要讓租屋資訊更透明，並且提升民眾的租賃知能，目的在於降低租屋糾紛的風險，同時保障房東與房客的權益。

租賃糾紛中最常見的就是「擔保金（押金）返還或抵充爭議」以及「水電、瓦斯及管理費負擔爭議」，這兩大類問題就佔據了所有爭議案件的半數以上。地政局長王瑞雲表示，為了讓在臺北市租屋的市民能夠安居臺北，根據地政局近年來的統計資料。

針對押金，依規定最高不得超過二個月的租金總額。如果房客在租賃期間有未繳清的債務，例如欠繳房租或水電費，或是因為沒有盡到保管責任而導致房屋設備損壞，房東可以從押金中扣抵；在電費方面，如果以用電度數計費，每度電費不得超過該租賃標的電費單上「當期每度平均電價」；倘若公共設施電費沒有併入租賃標的電費內，房東就不得額外收取。此外，房東也有義務提供電費資訊給承租人。

修繕責任也是租賃雙方常年上演的戲碼。根據規定，租賃住宅或附屬設備損壞時，原則上應由出租人負責修繕，除非另有約定、習慣，或是損壞可歸責於承租人的原因，萬一房東未在承租人所定的期限內修繕，承租人可以自行修繕，並要求房東償還費用或從租金中扣除，但如果損壞是因為房客沒有依照約定的方法使用，或是因故意或重大過失導致，例如未通陽台水管造成室內淹水，則修繕費用須由房客自行承擔。

提前終止租約同樣是常見爭議，根據住宅租賃契約的應記載事項，房東和房客都有權在特定條件下提前終止租約，房東可以在承租人遲付租金達二個月、擅自變更用途、違法使用、未經同意轉租，或是毀損租賃住宅等情況下終止契約；而承租人若遇租賃住宅不合居住使用、有危及安全健康之瑕疵，或因疾病等特殊情況，也可提前終止租約。

崔媽媽基金會執行長呂秉怡表示，若有提前終止租約的約定，一方應至少在終止前一個月通知他方，若未依期通知，可能須賠償最高不超過一個月租金額的違約金。

雙方的合作，當民眾遇到租屋問題，將在爭議申訴的第一時間主動提供諮詢或協調窗口資訊，可透過多方協力的管道，從源頭的契約審閱期至少三日、不得記載事項的保障，到糾紛發生後的多元諮詢與調解機制，臺北市政府地政局與崔媽媽基金會正共同努力，為市民打造一個更完善、更具信任感的租屋市場，期盼能有效減少租屋爭議，讓租賃關係更加和諧，不再是困擾生活的絆腳石。

自 2024 年 8 月 1 日起，法律扶助基金會也開辦了「租屋糾紛承租人電話法律諮詢服務」，專為房客提供租屋法律問題的免費諮詢，包括房東提前終止租約、不當扣抵押金、電費計費爭議等，讓承租人不再感到無助。

照片來源，富比士地產王網站

「台版地面師」常見的手法包括「假冒公務人員」、「誘導抵押貸款」及「轉移資產」等，民眾遇類似情況應注意，共同防堵不動產詐騙行為以下也有最進檢警偵破的犯罪手法公開，當民眾遇到這種狀況可以小心提防。 首先是詐騙者假扮屋主，先租屋取得房屋鑰匙後，假扮屋主要賣房、偽造房屋所有權文件，進行交易並收取購房款後消失。受害者往往在完成交易後，才發現屋主身份和房屋文件都是偽造的。 此外，詐騙集團專門找無房貸、抵押權設定，且由屋主自售的房子為目標，在支付買房頭期款時十分乾脆，藉以騙取屋主信任，等到房屋辦理過戶時，詐騙集團不只向銀行申貸，又向民間單位抵押借貸，撥款後就落跑，屋主不但收不到尾款，若想贖回房子還可能要背負高額貸款。 也有不肖房仲業者聯手投機客，先提供不完整或偏頗的行情資訊，讓屋主以低價售屋，以美觀但劣質的裝潢掩蓋屋況瑕疵後，短期內高價轉手賣出，黑心仲介大賺兩次服務費及價差。

照片來源，富比士地產王

這名住戶發現大樓平台有雜草及樹木等植物侵入他房屋中，經向管委會反應後，管委會僅簡單修剪，並未徹底清除，致雜草及樹木根部侵入他房屋造成雨水滲入，平台為大樓共用部分，應由管委會負責維護。

他提告請求管委會賠償修繕費用13萬7000元。另管委會持續拒絕修繕平台，且由其他住後擅自在平台施作鋁板覆蓋，多次施工及陽光反射均侵害他之隱私權及干擾生活，請求賠償慰撫金20萬元。

法官審理後認為，平台確屬大樓之共用部分而應由管委會維護，而管委會未盡維護之責，住戶自得請求管委會賠償必要修繕費用，請求之金額應為6萬7000元，至於精神慰撫金部分為舉證有損害，不准許。

節目邀請到沂樂驗屋總經理陳世祥與寶和建設總經理張應偉，以實務經驗分享對驗屋的看法與操作模式。兩位專家不約而同表示：「買房一定要驗屋」，這不僅是為了保障買方權益，更是建立信任與提升整體品質的必要機制。

根據內政部資料顯示，2020至2022年間，全台純住宅核發建照戶數高達51萬戶，其中2022年一整年就超過18萬戶。這些案量在未來3至5年間集中交屋，將帶來市場前所未有的交屋潮。當建案數量爆增，品質控管的難度也隨之提高，驗屋便成了買家自保的重要手段。

建商代表張應偉指出，「我們建商每天都在與工程進度賽跑，但越是這種時刻，越需要第三方驗屋做品質的雙重把關。」他分享，寶和建設在多個新建案中導入驗屋流程，目的就是希望買家能夠在入住前對房屋現況有全面了解，也讓建商在面對問題時有明確的改善依據。

驗屋公司代表陳世祥則表示，驗屋並非為了找碴，而是站在中立角度，用專業儀器與檢測報告說話。他提到：「我們常見的問題像是牆面裂縫、水電配置錯誤、地坪傾斜等，這些在交屋現場可能被忽略，但經過驗屋報告一一列出來後，不但幫助買方了解，也促進建商在短時間內完成修繕。」

事實上，根據內政部不動產糾紛統計，111年Q3到112年Q4期間，全台住宅糾紛件數呈現上升趨勢，其中交屋相關爭議佔比明顯提升。專家認為，許多糾紛若能在交屋前透過第三方驗屋排查並溝通，將可有效降低事後困擾。

節目中也提到，許多建商已不再抗拒驗屋，反而主動邀請驗屋公司參與交屋流程。張總表示：「買家驗屋是合理的，我們也樂於提供協助。透明、合作的交屋方式，對品牌形象反而有加分效果。」

面對交屋潮來臨，驗屋的角色從「可選擇」走向「必要性」。節目主持人陳高超總結表示：「買房不是小事，買房一定要驗屋，這不是挑剔，是一份責任的體現。透過專業驗屋，保障的不只是屋況，更是買家的權益與未來的生活品質。」

結合建商與驗屋專家的真實觀察，這集節目提供了一個清楚訊號：在交屋過程中，驗屋不僅是買家的防線，更是建商願意面對品質的態度展現。唯有透過合作與專業，才能打造一個公平、透明的購屋環境。

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照片來源，富比士地產王網站

一位民眾去年將車子停放在一棟4樓建物外的空地，因建物4樓外牆磁磚脫落，砸損她的車輛，她提告求償，法官認為，住戶沒有善盡修繕維護義務，且不是因颱風吹脫磁磚，屬天災事故難以預防，判決住戶要賠償3萬多元。

張姓民眾主張，2024年7月24日她將車子停放周姓住戶的4樓建物外之空地，因建物4樓外牆磁磚脫落，砸損她的車輛，經評估車輛之修理費用為8萬多元，對方也不爭建物外牆磁磚確有部分脫落並致車輛受損，對方需要賠償她損失。

法官認為，整棟大廈並未因颱風而外牆磁磚均剝落，如果周姓住戶善盡修繕維護之義務，於通常情況下，建物外牆四樓部分之磁磚應不至於在颱風天發生剝落，周辯稱車輛推測遭颱風吹脫磁磚，而屬天災事故難以預防，尚難採信。

不過，法官指出，事故發生地本非開放可供人停車之用，且為禁止停車之防火巷，張不得將車輛停放於該，張疏未注意將車輛停放於該處，致其車輛受有損害，顯為其車輛受損之共同原因之一，二者間具有相當因果關係。

法官認定，張就事故損害之發生亦有過失甚明，兼衡雙方車輛肇事情節、過失程度輕重，認張應負擔百分之40過失責任，判決周應賠償3萬8936元。

小坪數格局越來越常見，而小坪數如何優化、讓居住者也能享有高品質的生活空間呢？（圖／富喬室內設計提供）

富比士地產王記者蘇茵慧／台南報導

在住宅坪數逐年縮減的趨勢下，如何兼顧空間的實用性與居住的舒適感，成為小宅設計的關鍵課題。對此，富喬室內設計師鄭翰儒一語破解小宅迷思：「什麼才算小宅？如果35坪的三房住了5到6人，是否也算是壓縮空間？反之，28坪兩房只住一人，難道還是小宅？」

他強調，空間設計的核心，不應只以坪數為唯一衡量標準，而是應回到實際使用者的人數、生活習慣與需求出發。唯有從這些面向出發，才能在有限的坪效中創造最合理的機能配置，打破視覺壓迫，實現真正宜居的空間。

室內設計思維：動線優先，格局其次

在格局配置上，鄭翰儒秉持「動線優先於格局」的設計原則。他說道：「我們會先釐清整體動線，再思考客廳、餐廳應位於哪個區塊，最後才進一步安排家具與收納配置。」一旦動線規劃錯誤，即使裝修再華麗，也只是徒具表面，難以支撐日常生活的流暢性。

小宅常見問題：深寬度不足、動線卡關

小坪數最常見的挑戰，來自於空間的寬度與深度有限，以及開門即客廳、缺乏玄關等格局問題。以客廳為例，若面寬不足3米，家具選擇需更謹慎節制。沙發與電視之間若再擺入傳統茶几，容易形成阻礙動線的壓迫感，進而影響整體使用流暢度。

鄭翰儒指出，若客廳空間不足３米，待放下沙發、電視後，中間活動空間將更少，會影響整體動線流暢度。（圖／富喬室內設計提供）

為確保充足的行走與使用空間，鄭翰儒會反覆推敲沙發與電視牆的距離，評估茶几的必要性，甚至調整櫃體深度。「傳統茶几在小宅中經常被捨棄，因為會妨礙通往窗台的動線，長久下來反而降低使用頻率。」他指出。

此外，針對常見的「進門即客廳」型格局，他提醒屋主務必審慎檢視家具需求：「沙發、電視、鞋櫃如果全擠在同一區域，就更要思考哪些家具是真正必要的。」

電視牆不等於收納牆，思考應回歸實用

不少人誤以為電視牆需具備大量收納，但鄭翰儒指出，若無影音設備或遊戲主機等額外需求，電視牆其實僅需容納Wi-Fi機等簡單設備。「收納效益低的設計，反而會浪費寶貴空間。」但若屋主有PS主機、音響、DVD等設備需求，則應於設計初期即納入規劃，避免日後空間不足。

鞋櫃沒位置？設計創意來補位

針對小宅常見的「無鞋櫃空間」困擾，鄭翰儒也有實戰經驗。他曾處理過一處開門即進客廳的個案，無法設置玄關或落塵區，最終將鞋櫃設於沙發側邊，搭配滑門設計，巧妙解決卡位問題。雖然無法一進門即脫鞋，但透過動線引導與生活習慣調整，依然能夠維持良好的使用體驗。

近來常見的小坪數格局中，大門處無規劃玄關、落塵區，鞋子的收納就會是一大問題。（圖／富喬室內設計提供）

被忽略的走道，其實是潛藏的機能寶地

許多小宅設計中，走道常被視為過場空間，但鄭翰儒提醒：「小坪數的走道不應只是連通功能，而應具備機能性與視覺延伸效果。」以玄關至客廳的動線為例，若能結合收納設計，便能同時提升空間實用度與整體通透感。

預售屋格局先諮詢，避免後期大補救

鄭翰儒也特別提醒購屋族：預售屋的格局圖經常過度理想化，實際交屋時空間可能遠不如預期。「一般人看不出圖面問題，我們卻能從平面圖中即早發現動線、結構，甚至是冰箱或廚具配置的錯誤。」設計師的前期介入，不僅能節省未來的修改成本，更能讓空間從一開始就朝著最適合的方向發展。

小宅不是限制，而是創意的起點

「設計師的角色，不只是裝飾空間，而是解決空間問題。」鄭翰儒認為，小宅設計的精髓，在於動線、延伸與機能的整合。當坪數有限，設計反而更需細膩、策略更需縝密，才能真正讓人住得舒適又長久。

在有限坪效中開創無限可能，鄭翰儒認為室內設計師就是以此為訴求，即便是小坪數、小宅，同樣能賦予足夠的機能，滿足居住者的需求，實踐溫度與生活品質。

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照片來源，富比士地產王網站

陽臺、屋簷、雨遮可否辦理建物產權測繪登記？依現行規定，「屋簷」、「雨遮」不得辦理建物產權測繪登記，但2018年1月1日前已申請建造執照者，或都市更新事業計畫已報核等原因，其屋簷、雨遮得地籍測量實施規則第273條修正施行前規定辦理。

地籍測量實施規則第273條第1項規定，建物平面圖測繪邊界依下列規定辦理：

一、建物以其外牆之外緣為界。二、兩建物之間有牆壁區隔者，以共用牆壁之中心為界；無牆壁區隔者，以建物使用執照竣工圖說區分範圍為界。三、使用執照竣工圖說載有依建築技術規則檢討設置之陽臺者，其突出部分以外緣為界，並以附屬建物辦理測量。

依據規定，只要符合地籍測量實施規則第273條第1項第3款規定之「陽臺」，得以「附屬建物」辦理測繪登記，其認定應由登記機關審查建物之使用執照竣工圖說，確認所載「陽臺」是否屬建築技術規則建築設計施工編第1條第3款及第162條第1項第1款規定尺寸及建築面積與容積總樓地板面積之檢討方式否則不得辦理測繪登記。

大樓住戶及管委會經常會遇到這樣爭議，如果住戶拒不繳納管理費會怎樣?一位住戶因為欠繳2年管理費被管委會告上法院，法官認為社區區分所有權人會議決議成立管理委員會並訂定社區管理規約後，住戶就要依管理規約給付每月管理費，判決需要繳交。

住戶拒不繳納管理費，依據公寓大廈管理條例第21條規定，管理委員會得於住戶欠繳逾二期或達相當金額時，定相當期限催告住戶繳納，如住戶仍拒不繳納時，則可訴請法院命住戶給付應繳金額及遲延利息。

該住戶在社區成立管理委員會並訂定社區管理規約後，未繳應繳納每月管理費2250元，欠24期管理費5萬4000元，法官因此判決需要交管理費及利息，且依職權宣告假執行。

國宅與軍宅常被混淆，台南軍宅以大道新城、長榮新城的交易活絡度較高。（圖／記者蘇茵慧）

富比士地產王記者蘇茵慧／台南報導

國宅是政府政策產物，由中央或地方政府擔任開發商，委託營造商建造，在當時時空背景下，以低廉價格銷售，讓民眾擁有自己的住家；至於軍宅則是原為安置眷村榮民，可能從原基地改建，或新基地所建。在歷經閉鎖期後，兩者產品常常被混淆，一般民眾常將軍宅誤認為國宅。

齊家不動產林森店店長林敬能表示，軍宅多位於成熟地段，靠近學區或商圈，具備價格實惠、生活機能完善等優勢，台南大樓產品在921震後供應量相對高雄稀少，除了10年內新成屋，10～20年屋齡的震後宅，不到電梯產品總量體的一成，這也是在二手市場中，軍宅大樓受到歡迎的關鍵。

林敬能指出，軍宅主要建於原眷村用地，房型規劃講究實用性，大多為3房型、方正明亮、通風採光佳，甚至若是「軍官宅」具備大坪數配置，格局合理，居住品質高於現代新小宅。從實登來看，軍宅大樓總價親民，多數屋齡10～30年的軍宅物件，總價約落在千萬元初，購屋負擔較低。

台南軍宅中，目前可見屋齡最久的軍宅應是善化成功新村，約30年左右；其次為南紡附近約25年的大鵬新城、北區大道新城、長榮新城都在20～22年左右；永康影三新城約17年、精忠新城約17年、仁德二空新城約14年、鄰近國道的永康湯山新城約12年。

其中，又以大道新城、長榮新城、二空新城及影三的交易活絡度高，這些大樓為921後的大樓產品，在結構上應更符合法規，並且配有平面車位。不過，軍宅大樓的量體大，即便同一社區，但工程通常會發包給不同建商，造成施工品質落差，購屋時需特別留意屋況與結構問題。

大道新城屋齡約20～22年，分為9區逾2000戶，是目前台南軍宅中量體最大的社區。（圖／記者蘇茵慧）

近期備受關注的大道新城、長榮新城兩區，未來將受惠於鐵路地下化，距離火車站點近，周邊學區齊全、鄰近成大奇美兩大醫療體系，上國道亦迅速，社區中醫護、科技業住戶比例高。

不過林敬能提醒，軍宅因住戶量龐大，管理費用雖然親民，但社區管理品質高度依賴住戶共識 ，購買軍宅時，除了確認自身需求與預算，也需細問社區管理模式，並檢查物件的屋況，以確保選擇適合的產品。

台南軍宅因不同的歷史背景與規劃特色，在租售市場中各有定位。對於剛需買家或長期投資者，這些產品提供了良好的選擇空間，未來也將隨著城市發展，持續受到關注。

照片來源；富比士地產王網站

以前早期只有農民可以買賣農地，但2000年修法後一般民眾也可以買賣農地，不過要申請建造農舍具有農民資格，且該農業用地之所有權人，該地為農地使用，未經申請興建農舍者。

根據內政部地政司資料，土地法第30條原規定：「私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，並不得移轉為共有。但因繼承而移轉者，得為共有。違反前項規定者，其所有權之移轉無效。」但2000年1月26日公布刪除。

目前，現行法對於承受私有農地之人，並無身分之限制，但農業發展條例第33條規定：「私法人不得承受耕地。但符合第34條規定之農民團體、農業企業機構或農業試驗研究機構經取得許可者，不在此限。」

建造農舍資格， 申請人之戶籍所在地及其農業用地，須在同一直轄市、縣（市）內，且其土地取得及戶籍登記均應滿二年者。但參加興建集村農舍建築物坐落之農業用地，不受土地取得應滿二年之限制。

申請興建農舍之該筆農業用地面積大於零點二五公頃；申請人無自用農舍者；申請人為該農業用地之所有權人，該地為農地使用，未經申請興建農舍者。

（圖／記者洪麗馨攝）

過年後有些人想找個好時機點，賣房賺增值，但買賣房屋要交那些稅，什麼是房地合稅？有哪些情況可以享有較低的稅率來聰明節稅？專家就以實際案例來解說，讓大家聰明節稅並先做好理財規劃。

首先「房地合一稅」是將房屋及土地合併後的實際總價格，也就是民眾買賣房屋的總價，扣掉當初購買的全部價格後，還有必要支出後，就獲利的部分要課徵這類的所得稅，2021年7月1日起交易出售2016年1月1日以後取得的房地，就要適用房地合一稅2.0的規定。

假設偉偉購買一戶房地產1050萬元，持有一段期間後以1550萬元賣出，其他必要費用及土地漲價總數額合計50萬元，獲利的500萬就要用房地合一稅2.0的規定，計算稅率。

持有房屋2年以內賣要徵45%，超過2年未逾5年則是35%，超過5年未逾10年20%，超過10年15%，也就是說如果買房1年就賣掉，要徵的稅金是225萬元。

但是有五種交易例外，自住房地持有並設籍滿6年稅率10%，維持稅率20%有個人及營利事業非自願因素(如調職、房地遭強制執行)交易，個人及營利事業以自有土地與建商合建分回房地交易，個人及營利事業參與都更或危老重建取得房地後第一次移轉，營利事業興建房屋完成後第一次移轉。

跨縣市聯手破獲「假投資」詐騙案，警方查獲大量證物，阻止超過 2 千萬房產抵押。

富比士地產王記者鄭志宏／台北報導

刑事警察局近日成功破獲一宗跨縣市的「抵押房產詐騙」案件，詐騙手法讓多名被害人不僅失去現金存款，還被迫將房產抵押給詐欺集團；案件牽涉全台 40 多名受害者，詐騙金額高達 2 億 7 千萬元，經警方深入調查，終於揭露了涉及的多間融資公司及「假檢警」與「假投資」的犯罪聯網，並一舉逮捕 7 名涉案嫌犯。

根據刑事警察局的初步調查，這起詐騙事件的背後，隱藏著一個精心策劃的「一條龍」詐騙集團。詐騙集團的操作手法相當巧妙，先以「假檢警」及「假投資」的身份，誘使受害人將現有的現金、金飾等資產交給他們，並隨後誘導受害人辦理房貸與土地借貸，將貸款資金交由詐騙集團控制。

專案小組調查發現，這些受害人並非單一事件的受害者，事實上，這些受害者的財物被詐騙後，又被要求向特定的融資公司借款，並由犯罪集團指示簽署借貸契約和「反詐騙宣言」，使得詐騙行為更加隱蔽且持續，這些融資公司負責人並未履行正常的業務操作，而是與詐騙集團勾結，收取高額的服務費作為不法利益。

經過 4 個月的偵查，警方終於查明該犯罪集團的運作方式，並在去（113）年 8 月及 11 月發動兩波拘提行動，成功逮捕了四名融資公司負責人及數名地政士，警方在行動中查獲了大量證物，包括 24 支手機、16 萬 1,000 元現金、6 臺電腦、隨身碟和行動硬碟等，並查扣了超過 500 萬新台幣的犯罪所得。

據了解，這些融資公司不僅協助詐騙集團辦理房產抵押，還與「假檢警」及「假投資」詐騙機房聯繫，詐騙集團將受害者的財產完全榨取，再透過非法的貸款手段將詐騙款項繼續轉移，使得受害者在房產貸款上造成重大財損。

根據警方的資料，至少有 40 名受害人被詐騙，涉及金額高達 2 億 7 千萬元，且受害人中不乏正在進行不動產估價或貸款手續的民眾，準備將房產價值高達近 2,000 萬元進行抵押。

隨著案件的偵辦進展，警方呼籲民眾提高警覺，可使用「打詐儀錶板」網站，該網站提供了常見詐騙手法和案例，還能讓民眾隨時了解全台的詐騙案件發生狀況；此外，警方強調，若涉及不動產，民眾可向地政事務所申請「地籍異動即時通」，以便及時掌握不動產異動情況，預防成為下一個受害者。

目前，警方已將案件呈交臺北地方法院，並對涉案嫌犯進行羈押，該案正在進一步調查中，警方表示將繼續加大對詐騙集團的打擊力度，避免更多民眾遭受財務損失。

新北市地政局強化防範措施，呼籲民眾提高警覺，謹慎處理不動產交易。

富比士地產王記者鄭志宏／台北報導

不動產詐騙案件頻發生，讓民眾措手不及。近期，詐騙集團利用「假投資真詐騙」手法，對擁有不動產的民眾進行詐騙，由於案件層出不窮，引起新北市地政局的高度警覺，特別採取一系列強化防範措施；尤其當民眾在進行房屋或土地交易時，極易成為詐騙的目標，誤信「高報酬」的假投資計畫，甚至因為不了解地政登記程序，成為詐騙集團的受害者。

新北市地政局局長汪禮國表示，近來「地面師」詐騙手法層出不窮，詐騙集團與不肖不動產中介勾結，利用偽造文件和身份冒充他人，對未辦理繼承的房產進行詐騙，造成不少家庭的財產損失。汪禮國指出，民眾對不動產交易的相關程序可能不夠了解，詐騙集團正是利用這一點，通過似是而非的話術，使受害人一步步將畢生積蓄和不動產交給詐騙者。

根據警政統計，2024 年總共發生 37,823 起詐騙案件，較去年增長了 28.17%，而投資詐騙案件增幅尤為明顯，達到了近 80%。財產損失更是驚人，2024 年 12 月，台灣因詐騙事件所造成的財產損失達到了 124 億元，其中桃園市的損失增幅達 26.4%。這些數字不僅反映了詐騙案件的增多，詐騙手法的變得更加隱蔽且高效。

在不動產詐騙的類型中，假投資詐騙是最常見的一種，2024 年投資詐騙案件達 11,775 件，佔總案件數的 31.13%。這些詐騙手法通常以「高回報」作為誘餌，誘使受害者將不動產抵押貸款進行所謂的「投資」，最終卻發現這些所謂的「投資」其實根本沒有實際回報；台灣近期發生的「地面師」詐騙案件為例，這些案件涉及的總金額達 1.4 億元新台幣，且多數是針對未處理繼承事宜的房產進行詐騙，詐騙集團常利用社會上孤獨死者的弱點來進行非法交易。

為了防範此類案件的發生，汪禮國特別提醒民眾，在辦理不動產登記或設定抵押權時，應當三思而後行，並警惕四大高風險特徵。首先，當抵押權設定登記的申請人是 60 歲以上的長者，且沒有與金融機構相關的正當程序，便應提高警覺；其次，若涉及信託或預告登記等不常見的登記類型，也需仔細辨別；第三，當房產涉及尚未設定過抵押權的情況，且合同條款不清楚或過於複雜時，也要小心應對。

新北市地政局在對應這類案件時，將調整處理私人抵押權設定的流程，原本 2 日的處理期限延長至 3 日，對預告登記的處理時間也從 1 日延長至 2 日，以便有更多時間進行案件的核查和確認。新北市地政局地籍科科長王珮榕科長補充，地政局啟動高風險案件關懷提問機制，對申辦抵押權設定的所有權人進行詳細風險提示，並對未到場的所有權人進行電話確認，必要時協助報警。

新北市地政局不僅強化了對高風險案件的審查和跟進，還積極推動公眾教育和宣導，提醒民眾在涉及不動產交易時，務必提高警覺，並多方核實交易資訊。汪禮國更呼籲，對於不熟悉不動產登記程序的民眾，應該在辦理相關手續前，尋求專業機構或相關部門的協助，避免掉入詐騙陷阱。

對於民眾來說，詐騙的警報已經拉響，保護財產的責任不僅在於政府機構，也在於每個人的警覺性，面對詐騙集團的層出不窮，只有加強法律防範、提高資訊透明度，才能有效降低損失，保障民眾的合法權益。

照片來源，富比士地產王

買法拍屋路除了可以透過法院公告欄、司法院網站之法拍屋公告，法院委託台灣金融資產服務股份有限公司辦理不動產拍賣之事件的公告外，如果想買喜歡的法拍屋物件，不用親自上法院，也可以委託代標業者去法院，幫民眾完成代理購買法拍屋的程序。

專業建議，無論自己投標或委託他人代標，都要查明標的物內容、查明使用分區、有無車位、有無租賃關係、如有違章建築或加建部分是否併付拍賣、夾層是否合法、拍賣後有無點交、買賣資格或條件。

且在投標前要依據投標公告內容，自己到現場查明土地坐落、房屋構造及型式、層別或層數、面積或其他使用情形，也可以打聽曾否發生凶殺或自殺致死的情況。

如果民眾要委託代標，要委託合法不動產經紀業者代標，可以請代標業者說明法拍屋附近最近成交行情；代標業者如果有賺取差價或其他報酬時，民眾可以依規定向業者主張「應於加計利息後加倍返還支付」，並得向直轄市政府地政處或縣市政府地政處檢舉。

先讓你賺再騙你房！代書分享3招保房術，並申請「地籍異動即時通」。（圖／信義房屋提供）

富比士地產王記者洪麗馨／台北報導

根據警政署統計，投資詐騙案件從2019年有1894件，至2023年暴增至11,775件，四年間激增6.2倍，其中有1067人涉不動產詐欺遭逮捕，詐騙集團擅長以投資LINE群，讓人短期獲利及訊息的關心陪伴，誘導受害者上當，就曾有個案落入圈套，痛失2325萬房產。

信義代書與北市地政局今(30)日共同呼籲民眾，警惕不法之徒找上門，並分享3招保房術，包括已還清銀行貸款但暫不領取清償證明、或領取清償證明但暫不辦理塗銷，並申請「地籍異動即時通」。

就有一案例為，新竹一名七旬王女士，今年初加入了「飆股投資」LINE群組，短短半年就被騙走新竹市精華地段價值達2325萬元的房產。

該群組內共有三千多人，瘋傳「必漲股」清單，成員紛紛跟風「+1」，王女士見機不可失跟上後，助理即出現加LINE並噓寒問暖，讓她倍感信任，首次就投資200萬元也獲利30萬確實入袋，從此對助理更加信賴。

此後王女士辦理約定賬戶，方便大額轉賬，後來助理誘導她當房借款，當鋪設定「預告登記」，借出1600萬元至撥款賬戶後，1週內財產與房屋憑空蒸發。

信義代書總所長張艾玲表示，要避免房產被騙走，像是房產貸款付清後暫不領取清償證明；或領取證明後暫不至地政事務所辦理塗銷，增加詐騙集團處理轉移流程的阻礙與難度，降低被當目標的機率，多一道把關。

她進一步解釋，不領取清償證明，亦可透過還款證明舉證還款事實；若辦塗銷，不法之徒有機會調閱謄本發現機會趁虛而入，行詐騙之舉，簡單來說，「不塗銷就像空屋開燈或門外放雙鞋子防盜的效果。」

另外，申請地政局推出的「地籍異動即時通」，可在不動產狀態變更時，第一時間收到簡訊或Email通知。

台北市政府地政局副局長王瑞雲提到，為避免長輩申請地籍異動即時通服務後，不諳3C產品操作而無警示作用，內政部推出第二組通知服務，讓其他人同步被知會，但提醒務必尋找值得信任的對象進行設定。

從限貸令到第七波打房政策讓許多消費者亂了陣腳，急切求貸的心情也可能成為詐騙下手的目標。王瑞雲提醒，一些不肖業者可能會以不法手段協助取得貸款，或以AB約偽造文書處理貸款，奉勸民眾多加小心，以免因不知情而涉及刑事責任。

過年前、領完年終獎金又是一波購屋的熱潮，有些民眾想要在過年前買下已興建好的房屋、過個好年，但買房前要注意什麼？ 房產專家建議，要注意房屋是否有瑕疵？停車位之使用？停車位記載情形及購買社區大樓時管理費如何繳納？是否有積欠管理費？

專家指出，委託仲介業者購買成屋時，業者在向購屋人收取斡旋金的同時，要同時告知購屋人也可以選擇採用內政部版「要約書」的區別及其替代關係，如果是購屋人選擇內政部版「要約書」，就不得向買方收取任何款項。

另外，要到現場查看房屋，注意看牆壁有無漏水的情形及其位置？有無檢測海砂含氯量及輻射鋼筋？是否有損鄰狀況？有無違建或禁建情事？是否曾經發生火災及其他天然災害，造成建築物損害及其修繕情形？附近環境？有無公害？

民眾要決定購買時，最好有一段緩衝時間，多看幾次並做多方面比較，免得貿然付出定金後才發現房子缺失，或不合自己的需要，而受損失。此外，應注意是否有停車位之分管協議？是否需支付車位管理費？購買成屋時若一併購買停車位，必須注意該停車位有否辦理單獨區分所有建物登記？車位種類（平面式、機械式等）？

郭紀子表示，社區有無管委會很重要，有無維護對於房屋的價值也有很大影響。（圖／記者洪麗馨攝）

富比士地產王記者洪麗馨／台北報導

買房除了挑建商、選擇好的地段較能保值外，專家指出有無管委會更是相當重要。台灣物業管理學會理事長郭紀子指出，社區發展每一年都會面臨新的挑戰與機遇，「三分建設、七分管理」解決社區各種問題，有無管委會就相當重要，更是會影響住戶的生活品質。

台灣物業管理學會、台北市公寓大廈管理協會與全國建築師公會聯合主辦台灣第八屆物業管理高峰論壇，同時邀社區主委舉辦「台北市第一屆公寓大廈主委圓桌論壇」，聚焦社區管理者，公寓大廈主委是社區管理的一線實踐者，面臨的問題和需求很多且最為直接。

論壇匯集業界代表、社區管委會委員、專家學者以及公部門參與，台北市建築管理工程處副處長王金棠表示，有三萬多個社區到現在還沒有報備，有無管委會營運很重要，北市其實有很多補助，如公寓大廈充電樁、老屋增建電梯等，目前也在推動包含建築物公共安全檢查申報，在防火設備、電梯設備等安全申報，與公寓大廈共用部分維護修繕費用補助，在消防或公共安全設備的補助。

同時，社區發展必須面對淨零建築，論壇特別邀請成功大學建築系副教授潘振宇講授「建築設備使用管理與韌性節能」。郭紀子也提到，台北市政府率全國之先，委託學會撰擬《臺北市公寓大廈長期修繕計畫及收費指引》，將於近期發布，此舉意義重大。 

郭紀子表示，「全台社宅數量不斷攀升，政府也致力走向淨零碳排建築，『三分建設、七分管理』，社區有無成立管委會很重要，才能解決各種社區問題，維持好的生活品質。」

他提到，像是近年外牆剝落問題嚴重，還有高齡化下，老公寓沒有電梯，即使政府有補助申請數量也相當少，許多老公寓沒有成立管委會，社區缺乏向心力與共同經營維護的想法，長久下來對於房屋的價值也會有所影響。

「管理有品質、資產有價值。」郭紀子說，公寓成立管委會，應當是全民運動，社區開始運作，各種問題才有辦法討論與解決，目前台北市已經強力推動老公寓成立管委會，他強調，除了政府推動外，民眾也要積極配合，這是能改善生活品質的第一步，如果始終逃避，各種問題恐怕只會隨著屋齡增加不斷加劇。

物業管理高峰論壇邀集產官學界共同實務探討，讓社區可以走得更長遠。

富比士地產王記者洪麗馨／台北報導

據《民法》規定，合法的遺囑形式，分為「自書遺囑、公證遺囑 、密封遺囑、代筆遺囑、口授遺囑。」常見為自書遺囑，地政士即透露，自立遺囑眉角多，雖然可以自已寫，但最好還是委託專業人士處理，否則可能失效空留遺憾。

自立遺囑近年最著名的事件，即是前長榮集團總裁張榮發生前立下密封遺囑，指定由四子張國煒單獨繼承財產，生前立遺囑是很多人會選擇的方式，不過實務上，就算遺囑留給特定人比較多的財產，其他子女仍有「特留分」可以主張。

正業地政士事務所所長鄭文在透露，近期手上就有一案例正在處理，為一位母親育有兩個小孩，長子常年在外，對母親不聞不問，次子則與母親同住，無微不至的照顧，在去年即決定希望往生後能將名下唯一的房子留給次子繼承，希望透過遺囑排除長子的繼承權。

鄭文在說，「事前預立遺囑，建議以公證遺囑方式辦理，由地政士一起到場當見證人，不過長子還是可以主張特留分，特留分即為一半的一半，1/4持分。」

事務所說明了相關費用，二個見證人加上公證費用，約1.5萬元左右，不過該母詢問後未再和事務所聯絡。

事隔一年，次子再次來到事務所表示母親往生了，並說當時媽媽因捨不得讓他花錢辦理，自製了一份「自書遺囑」，希望事務所能協助他，完成房子繼承登記，完成母親的遺願。

但一打開遺囑卻發現大事不妙，媽媽把名下房屋的門牌號碼寫錯了，次子詢問這樣還可以依遺囑內容辦理繼承登記嗎？事務所則坦言，沒辦法！不過仍向相關單位申請，後續也遭地政事務所駁回登記。

鄭文在表示，要讓這份自書遺囑有效，只能透過法院的訴訟，否則就得按一般繼承方式，由兄弟二人共同繼承。他說，很多長輩省吃儉用，不想多花錢，但自書遺囑很容易忽略一些細節，之前也碰過在遺囑上塗塗改改卻沒有另行簽名確認因而失效情事，希望省錢的結果，可能換來冗長的訴訟以及更多花費，並讓當事人徒留遺憾。

富比士地產王記者洪麗馨／台北報導

高房價時代，裝潢預算似乎也無法省下，據業者統計，年輕族群裝潢預算平均落在150萬至250萬元左右，並以小宅裝修需求增長最多，不過統計也指出，今年光是上半年就發生了高達600多件的裝修糾紛，單價少則一兩百萬，多則破千萬，專家則呼籲產業應有透明的流程，尤其合約簽訂後，就不該有事後非主動的大額追加。

一站式室內設計裝修公司「小寶優居」今(12)日宣布與信義房屋旗下「信義居家」、房產達人TED的35線上賞屋兩大平台合作，估將提供超過上萬名潛在客戶裝修服務，並導入數位影音行銷，帶動流量與拓展市場影響力，計畫搶攻全台一年超過4,000億產值的住宅裝修大餅，期望明年營業額倍增，朝2026～2027年掛牌登錄興櫃目標邁進。

小寶優居創辦人暨執行長王韋舜指出，住宅類房屋一年交易量約有22.5萬戶，以平均每件裝修中位數200萬元推算，國內住宅裝修設計市場一年有超過4,000億元產值，不過光今年上半年就有600多件裝修糾紛，過去十年更有多達1.1萬件裝修糾紛，因此希望打破傳統裝修流程中常見的溝通瓶頸、施工品質不一與不透明問題，透過一站式解決方案大幅提升顧客體驗。

王韋舜並點破裝修糾紛中，最常見的就是在施工階段中發生了客戶非主動的大額追加，其中又以窗簾、特殊造型（圓角）、木地板最為常見。就曾經聽聞不良業者為了要達到客戶預算，將部分項目排除在外，等取得合約、工程進行後，再來追加，此時客戶多半只能選擇摸摸鼻子掏錢繼續做。

王韋舜提到，報價單尤其特別需要留意，最好避免用籠統的「天花板一室」這類字眼，各個項目應該都要條列清楚，除了總表之外，還有各工程報價單（木工、水電、泥作、油漆等），客戶可跟設計師、裝潢公司釐清到底什麼包含、什麼不包含，避免遇上糾紛。

小寶優居目前主要客群集中在25至45歲的族群，購屋總價以2000～4000萬元為最大宗，裝修預算則多在150～250萬左右，透過與房仲業者、網紅合作，擴大客流，旗下目前約有40位設計師，期透過更多設計師加入，提升裝修風格多樣性和服務效率，解決設計師在財務、品管、後勤、客服上的痛點，以五年後能達百位為目標，並朝2026～2027年掛牌登錄興櫃目標邁進。如能順利掛牌，可望成為國內繼潤德、匯僑設計後的室內設計業者中，第三家掛牌公司，並為首家以住宅裝修設計為業務的掛牌公司。

富比士地產王／綜合報導

專家表示，購買預售屋要先查看，建築物的興建，必須要領有建造執照，才可以廣告或銷售及向建築管理機關申請開工，完成時才可以申報完工，經檢驗合格才可以領取使用執照，而後才能申請接通水、電，並據以辦理建物首次次登記，並申請建築改良物所有權狀。

此外，如果建商只列私有面積及公共設施面積，但未說明該夾層屋是否合法，而所謂私有面積則包括室內、夾層屋、陽台及該層電梯間、樓梯間及走廊等分擔面積在內，公共設施面積包括地下室及屋頂突出物之公共面積的分擔，但私有面積並不等於自用面積，價錢上民眾也須先計算清楚。

至於現場銷售人員要求民眾先交定金部分，依規定如有要求須先行支付定金才提供契約書，或收取定金簽約前，未提供買方至少5天的契約審閱期間，消費者可向行政院公平交易委員會檢舉。

新青安貸款申請需注意房屋租約問題，確保符合自住條件，避免影響貸款核准。（圖／記者鄭志宏攝）

富比士地產王記者鄭志宏／台北報導

新青安貸款政策在協助首購族實現購屋夢想，然而，申請過程中仍有諸多細節需特別注意，近期案例顯示，申請者即使具備良好收入與信用，若購買的房屋存在租約，仍可能導致貸款申請被拒。

地政士葉惠玲分享案例，某買家經過三個月的看房，終於選定心儀物件，便開始計劃申請新青安貸款，然而，該物件一樓的騎樓正出租給流動攤販存放貨物，導致貸款申請被拒，根據新青安貸款規定，房屋若有任何形式的租約存在，皆無法申請，即使只是騎樓租約也會影響申請資格，最終，經過協調，賣方同意支付違約金給攤販並提前終止租約，交易才得以順利完成。

葉惠玲提醒，申請新青安貸款時，需簽署自住切結書，承諾房屋將作為自住用途，若違反承諾，可能需終止相關利息補貼，並返還補貼期間利息，且重新核定貸款條件，如改變利率及成數等。此外，貸後管理也相當嚴格，會檢視土地登記簿建物謄本是否有所有權再過戶，或辦理不得移轉的預告登記，或設定次順位抵押權給第三人等查核，這些都是首購族需留意的事項。

除了房屋總價，購屋者也需注意隱藏成本與費用，如地政登記規費及稅賦，還有契稅，通常新房子房屋現值通常較高，契稅也會相對較高。此外，過戶方面還有代書代辦費用約、買賣登記規費、貸款設定登記費，其他費用，如印花稅、仲介費等。建議首購族了解後做好通盤的財務規劃。

在產權登記過戶方面，產權是動態性資訊，交易過程中需反覆查核確認，避免賣方委託銷售後私下抵押借款等可能的問題。地政士在交易過程中多次調閱謄本，確認抵押權設定、是否遭查封等，多道把關，確保買方權益。也會依客戶情況建議產權登記方案，考量可能的房地合一稅影響，協助規劃最適合的登記方式。

此外，若申請者名下已有其他房貸負擔，也可能影響新青安貸款的申請。銀行會綜合考量借款人的整體財務狀況來決定是否批准貸款。房地產專家指出，許多申請者因為物件的法律問題而未能獲得貸款，若購買的房屋存在抵押權或土地登記不清等情況，銀行會因風險考量而拒絕貸款申請。

金融顧問也指出，儘管申請者的信用紀錄良好，但若名下已有其他貸款或房產，這將影響其整體財務狀況評估，從而導致無法獲得新青安貸款。此外，對於有租約的物件，即使租約金額不高，也可能因為影響自住的資格而被拒絕。

為確保貸款申請順利，建議首購族在購屋前，詳細了解新青安貸款的相關規定，並確保所購房屋無任何租約存在。同時，做好財務規劃，考量各項隱藏成本與費用，避免在購屋過程中遇到不必要的困難。選擇專業的房仲團隊支持，可確保買房及後續流程順暢，協助排解房產交易疑難雜症，成就自己的家業夢想。

買房成家立業，是許多上班族每天打拚工作的目標，但買賣房屋牽涉的法令甚多，如果自己沒時間深入了解或處理，可以委託專業人員提供服務，買屋時請委託合法不動產經紀業代理或居間，買賣成交後請委託合法地政士辦理產權移轉登記，且多聽多問，避免踩到雷日後衍生爭議。

依專業的建議，房屋買賣時不管是中古屋或是預售屋，都應該到實地勘查，對房屋、公設等範圍及各種情況要詳細詢問清楚，必要時更應向鄰居或大樓管理員查詢，且查看預售屋的銷售廣告內容是否與事實相符。

如果要買中古屋，可以事先了解一下，可以向屋主詢問或是從左鄰右舍或大樓管理員打聽，以瞭解真相房子出售原因，避免買到令自己不舒服之房子。

裝修糾紛住保會累計收到破萬件，「假承攬真詐騙」層出不窮。（圖／記者洪麗馨攝）

富比士地產王記者洪麗馨／台北報導

「簽契約很重要，契約就是非常重要的證據！」裝修糾紛層出不窮，消保官更直言最難解的就是不動產消費糾紛，金額也相當龐大，住宅消保會今(23)日就特別舉辦「識詐．防詐」研討會，產官學專家齊聚曝解方，避免消費者的資訊不對稱。

住保會統計，從102年處理住宅相關糾紛至113年6月，包括法律諮詢、申訴、調處案件已累積到14,194案件，其中七成和裝修有關，其餘三成以滲漏水、買賣房屋糾紛、重建爛尾等等，一般民眾在資訊不對稱及欠缺法規知識之下，往往容易受到傷害，「假承攬真詐騙」層出不窮。

由社團法人台灣住宅品質消費者保護協會與公平交易委員會政風室共同主辦的「識詐．防詐企業公平誠信揭露住宅裝修詐財研討會」，邀請臺灣透明組織協會理事長葉一璋、住保會顧問吳翃毅分別以廉政治理與企業誠信及裝修識詐·防詐 談承攬公平與誠信為主，進行專題演講，並邀請臺北地方法院法官程欣儀、法務部廉政署副署長沈鳳樑、公平交易委員會公競處專門委員吳丁宏及業者代表北都建設董事長陳逸軒、匠人部落創辦人王均守等人進行研討對談。

住宅糾紛爭議衍生社會公共問題，住保會顧問吳翃毅笑言，去法院多走幾趟反而才能知道怎麼保護自己。他說，消費者往往因為資訊不對稱的關係，容易誤信裝修蟑螂，更舉出實例，裝修不僅賠了錢也賠了房子。

他歸納常見的問題，包括低價承攬、契約模糊、總價承攬、與圖不符，還有A公司承攬B公司簽約、A公司承攬卻是匯款給非承攬人，這些都是消費者的資訊不對稱。

法官也解釋，裝潢詐欺為什麼比較難，法院判定的標準是以有無「履約能力」和「履約意願」來認定，並強調，「簽契約很重要，契約就是非常重要的證據！」

為確保消費者權益，住保會推動「住保履約」，讓屋主在裝潢裝修過程的費用可依工程階段進度先匯款到銀行，待廠商施工，驗收完成後撥款，不但可預防糾紛，也能杜絕遭遇黑心裝修及詐騙的可能，打造一個能保障消費者權力的平台，並透過舉辦住保社會貢獻獎，肯定業者協同推動住保履約。第6屆住保社會貢獻獎共有14位專業志工、義務律師及35家提供適當消費者保護措施的優秀企業，受到肯定。

另外今年首度頒發住保社會貢獻獎金手獎，頒獎肯定工班師傅，包括木作、泥做師傅，其中一位木作師傅沈祺等從業至今已有40年，沈師傅表示，人生第一次得獎，要說感言實在不知道說什麼，只能說謝謝住保會還有裝修公司給他獲獎機會，還有就是繼續努力做好這件事，以自己的技術為榮。

此次研討會內容透過專題演講及專家對談，包含建築、購屋、住宅裝修的案件說明以及企業誠信等內容。

如何購買法拍屋?目前可以透過執行法院之公告欄、被拍賣不動產所在地張貼之公告及不動產所在地之鄉鎮市（區）公所張貼之公告、各地方法院網站，司法院網站之法拍屋公告，法院委託台灣金融資產服務股份有限公司辦理不動產拍賣之事件，請直接進入該公司查詢。

民眾如果看到想要購買的法拍屋，依照不動產拍賣公告所載，準時到場投標，逾時不受理。通訊投標之投標人應於拍賣公告所載之最後寄達之日、時，寄達指定之地址或郵局信箱。

投標人可向各地方法院洽領投標書暨保證金封存袋；填寫法院名稱，可依拍賣公告所載案號、標別、股別填寫，再請填寫投標人姓名、住址、聯絡電話、出生年月日、身分證統一編號等。

投標時應依據拍賣公告所載繳納保證金，非通訊投標之保證金可以用現金或經金融主管機關核准之金融業者為發票人之即期支票、匯票或本票繳交執行法院出納室，並將（臨時）收據附於投標書，投入標匭，法院執行拍賣時以高於底價且最高出價的人得標。

建商推出貼心規劃，放大住戶空間的使用效率，吸引購屋族。（圖／記者莊亞築攝）

富比士地產王記者莊亞築／台中報導

隨著房價持續攀升，預售屋單價屢創新高，購屋者在考量同樣總價，如今能買到的坪數卻越來越小，對於實際空間的運用、公設實用性等更加在意，建商為爭取更多認同，無不端出貼心規劃吸引自住客，不少有感設計逐漸成為建築新趨勢。

住展雜誌發言人陳炳辰表示，房市競爭越趨激烈，建案不再僅僅追求外觀設計的奢華，反而著重於空間的靈活規劃與實用性，細膩的空間設計及巧思，無疑成為吸引自住型買家的重要利器，隨著總價考量日益嚴峻，能夠兼具坪效與舒適性的住宅，是自住客購屋時關切的重點。

市場分析指出，建商為讓住戶使用空間有感，優先著墨在公設規劃上，打造多功能且實用性強的公設，讓公設空間成為家庭的延伸，如家教室、鋼琴室、健身房、兒童遊戲室等，特別受到家庭客的好評，使用率也極高。

晨禎營造也分享建築實務面，通過集中設置主浴、客浴及家事空間等集中水區，可避免臭氣或穢氣流入生活場域，遠離臥室空間，還保留了起居空間的完整性，以一般兩房兩衛的格局配置來說，這樣的設計可增加更多的室內使用面積；再加上「上配明管」的設計，讓管路更動與未來空間調整變得更加靈活方便。

此外，透過全戶採用以隔音櫃體替代輕隔間的設計，以35坪空間為例，竟可增加約3.3立方米的儲物空間，相當於可收納42個26吋標準行李箱的空間，這樣的設計手法，近來也吸引不少建設公司採納、運用在推案中。

另有建商倡導中島文化、玄關文化等，讓視覺感覺開闊、空間有感放大，或是在社區整體規劃時，設計車道單進單出系統、獨立貨梯等，此外如宜居陽台、全室精裝修交屋等，都是建商常運用，有效讓空間放大的方式，也替近年住宅小宅化趨勢尋找解方。

全向科技房產中心總監陳傑鳴分析指出，過去，消費者購屋較注重坪數和外觀設計，但目前市場環境下，每坪的實際利用價值與功能性變得至關重要，尤其家庭結構和生活方式發生改變，現代人對於居住空間的需求也不再僅是傳統的起居室與臥房配置，靈活、可調整的室內空間設計可以更好地適應不同居住者的生活方式，像是多功能房、隱藏式收納和集中濕區規劃等，這些細節能大幅提升空間使用效率，讓相對較小的住宅不用犧牲生活品質，仍能具備實際的舒適度與實用性。

超高齡社會將至，全台平均屋齡也攀升至33年，友善長輩的居家環境更成一門學問。（圖／記者洪麗馨攝）

富比士地產王記者洪麗馨／台北報導

今天是九九重陽敬老節，台灣將在明年進入老年人口超過20%的超高齡社會，衛福部統計，截至今年9月，百歲以上人瑞創下新高共5542人，65歲以上長者超過400多萬人，全台人口高齡化，屋齡也持續老化，呈現「雙老」現象，平均屋齡已攀升至33年，屋齡30年以上住宅更是超過半數，正式突破500萬戶。

根據內政部不動產資訊平台統計，2024年第二季全國房屋稅籍住宅類數量為925萬5396戶，全國平均屋齡來到33年，其中，屋齡30年以上住宅佔比更高達55.7％，共515萬5182戶，平均屋齡與30年以上住宅戶數，雙雙創新高，六都平均屋齡，最年輕的為桃園市的28.15年，最老的則是台北市的38.47年。

面對超高齡社會來臨，居家環境也能透過裝修設計，改善成友善長輩的居家環境。裝修平台狸樂聚負責人、建築師陳竑銘即指出，推動高齡照顧及銀髮安居是當前社會重中之重。

從實務上來看，每位長輩的身體狀態都不盡相同，陳竑銘表示，視個別情況來進行居家裝修，才能在提供無障礙動線與安全性外，真正解決家中長輩的生活痛點，尤其是易跌倒的浴廁和廚房最需重視。

對於身體健康的長輩來說，因為年紀增長帶來的自然老化，通常視力及肌力下降之下，可能會引發膝蓋無力、爬樓梯困難、蹲下後站不起來等狀況，陳竑銘說，「像這樣的長輩，日常生活仍可自理，建議居家裝修時，就要開始規劃輔助及安全設備，防止長輩滑倒等意外發生，增加居家空間安全性。」

衛福部統計，65歲以上長者，每6人就有1人曾跌倒，每12位長者就有1位因跌倒而送醫，跌倒是造成65歲以上長者受傷住院、急診的主因。陳竑銘表示，濕滑的浴廁空間，是長輩跌倒的高風險區域，建議在裝修時採用更為防滑的瓷磚，或是加裝防滑貼片、防滑墊等設施。

除了地板之外，若採用本體奈米處理為抗菌材質的馬桶，搭配自動掀蓋與沖水及藍光除臭等功能，也能降低免疫力較差的長輩，有細菌感染的風險。他說，在洗手台旁邊設置吹風機，讓長輩在沐浴後盡速吹乾頭髮，甚至在冬天時，快速吹乾身體與手部，降低著涼感冒的機率，都是更為貼心的設計。

浴廁是最需注意的裝修空間，能增設扶手等安全裝置。（圖／狸樂聚設計師林豐甲提供）

此外，如果家有失智長輩，則有四大裝修要點須注意。首先是提供良好的光環境，採用自然光開口、使用調光捲簾，都能避免室內潮濕陰暗。再者是良好的通風換氣，特別是廁所衛浴空間，如果無對外窗或開口，應設置抽風機等換氣設備。

陳竑銘說，因為失智患者能力退化，居家空間更應該斷捨離，讓失智長輩過簡單的生活，應減少更換住所、環境、房間擺設，避免讓他們適應新事物。他解釋，單純的住家環境，譬如裝設安全瓦斯爐、煙霧偵測器、浴缸自動止水等設施，最後則是讓失智長輩有良好的鄰里的互動，保持社交生活。

而對於家中如有長輩是行動不能自理，「寬走道、低門檻」則是最重要的。陳竑銘表示，家中規劃無障礙居住空間，如長輩有輔具、輪椅等無障礙需求，建議裝修規劃時應預留寬敞的行徑動線，以寬度62至68公分的輪椅來說，裝潢時建議配置至少75公分的大門寬度，以及90公分的走道淨寬，確保輪椅能順利進出。

同時，應避免使用高門檻、地面高低差等裝潢設計，若有門檻，高度應低於3公分，且以1/2斜角處理，用平整的地板打造好行走、好進出的居家生活空間，在浴廁上也建議採用座式淋浴設備，譬如日本人愛用的泡湯淋浴矮凳。若是單身獨居老人，陳竑銘也提醒應在長輩生活空間常走動的地方設置監視設備，特別是浴室及廁所，或有可能跌滑倒的空間。

隨著大學開學季到來，學生租屋契約查核結果引發熱議，不合格率高達 15.2%，保障學生權益迫在眉睫！

富比士地產王記者鄭志宏／台北報導

隨著大學開學季的來臨，學生租屋問題再度成為社會焦點。行政院消費者保護處在今年5月至6月間針對全國56所大專院校周邊的100份住宅租賃契約進行查核，結果顯示有228項次不符合「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」的規定，整體不合格率高達15.2%。這一數字引發了廣泛關注，尤其是對於學生的租屋權益保障。

此次查核涵蓋了「契約審閱期」、「租賃期間」、「租金約定及支付」、「押金約定及返還」等15項目。值得注意的是，違反「契約審閱期」的情況最為嚴重，共計44份租賃契約未記載相關規定或審閱期不足3日。此外，30份契約在「租賃住宅之返還」方面也存在問題，未明確出租人應負擔的結算義務，並且21份契約未記載承租人應負的「善良管理人注意義務」。

根據行政院消費者保護處的呼籲，出租人及不動產經紀業在簽訂合約時必須遵循相關規定，以免侵害承租人的權益。消保處同時提醒學生們，在簽約前應仔細檢視實際屋況，並核對契約內容是否符合規範，以避免未來可能的糾紛。在這一背景下，不少網友和媒體紛紛表達了對於學生租屋環境的擔憂。

不少人認為，這樣的查核結果顯示出市場上仍然存在著不少不良出租行為，需要進一步加強監管與執法力度，隨著社會對於學生權益的重視程度提升，未來或許會有更多措施出台，以保障學生在租屋過程中的合法權益。

富比士地產王／綜合報導

最近最熱門的日劇「地面師」，講述詐騙集團用假的資料騙人購買房屋，台灣警方近期也查獲詐騙集團詐騙不動產的案件，事實上民眾買賣房屋，除了可以委任地政士（代書）外，了解相關的買賣房屋流程，也是確保自己的權利，避免遭「地面師」詐欺。

要如何辦理房屋買賣所有權移轉登記，首先要由承買人與出賣人共同訂立土地及建築改良物所有權買賣移轉契約書（公契，一式2份）並蓋妥雙方印章，再向稅捐稽徵機關申報土地增值稅、契稅，於繳清稅款後，至地政事務所申請買賣登記。

之後到地政事務所辦理買賣所有權移轉登記時，應檢附土地登記申請書，及義務人印鑑證明， 土地、建物所有權，及土地增值稅、契稅繳款書或免稅證明書， 買賣雙方的身分證明文件。

買賣雙方簽約後，應於1個月內向地政事務所辦理所有權移轉登記，雙方權益方可獲得保障，並避免被處逾期登記費罰鍰。

照片來源，富比士地產王網

雙北房價高漲，許多民眾轉而到鄰近市鎮去買房，但有人買了建商推出的預售屋，建築外觀美輪美奐的別墅卻是「特定農業區甲種建築用地」，因此憂心未來買房後是否可能遭拆除，事實上，只要符合法規規定的建蔽率及容積率，這樣的預售屋建築完全合法，並有產權登記等土地建物登記的保障。

依據《非都市土地使用管制規則》，甲種建築用地的建蔽率60%容積率240%，而乙種建築用地建蔽率60%，容積率240%，直轄市或縣（市）政府得視實際需要酌予調降，並報請中央主管機關備查。建蔽率是指，土地上能夠蓋的建物面積範圍多大，而容積率指為建築基地上房子的總樓層多少，也就是可以蓋多少層。

非都市土地就是都市計畫範圍外的土地，和都市土地一樣的，按不同的使用目的，常見的甲種建築用地、乙種建築用地，坊間所講的「甲建」及「乙建」，但這些土地是可以建築房屋，民眾買到這樣的住宅是合法，只要符合規定不用擔心未來遭拆除。

「甲建」是「特定農業區甲種建地」，像這種土地在被劃定為特定農業區或是農地重劃之前，就已經被做為農業以外使用；「乙建」則是鄉村區中的建築用地，可供居住等使用。

（圖／記者洪麗馨攝）

2024年房市火熱，買賣房屋成為今年度許多民眾的大事，但民眾委託房仲業者買賣房屋時必須支付多少仲介費用？怎樣才不吃虧？除了選擇有執照的房仲業者外，賣房或買房也要先問好仲介費用，依內政部的規定檢視契約內容，才不會買賣房屋衍生相關紛爭及訴訟。

依照內政部的規定，不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金6%。其6%是最高上限，並非主管機關規定之固定收費比率；主管機關也沒規定房仲業應向賣方、買方各收4%、2%；所以買賣雙方可以在實際成交價金6%的範圍內與房仲業議價。 

如果違反內政部的規定，不動產經紀業或經紀人員向買賣之一方或雙方收取報酬之總額超過實際成交價金6%，經不動產所在地之直轄市、縣（市）政府查明屬實，除了要加計利息後加倍返還支付人外，對於房仲業處罰新臺幣6萬元以上30萬元以下罰鍰，並限期改正而屆期未改正者，應按次處罰；處罰經紀人員6個月以上3年以下之停止執行業務處分。

買房需裝修，民眾遇到爛尾問題卻層出不窮，專家籲要自保以免受騙。

富比士地產王記者洪麗馨／台北報導

裝修爛尾事件不時出現，就有上班族貸款買中古屋後，想要裝修，直覺找了一同上教會的一對從事泥做、裝修工程父子檔，最終卻被不斷以缺工等理由藉故拖延，最終搞失蹤留下工程爛尾，而施工金額更是高達350萬元。

此案發生在去年10月份，受害者為上班族，因信仰關係，把中古屋裝修工程交由認識一年多的教會弟兄父子檔承攬，洽談後，報價單上寫著客戶「某弟兄宅」，約定好施工總金額是350萬包括購買廚具、衛浴設備及安裝，預計同年11月底完成工程就可入住。

屋主表示，裝修的過程中，看不出他有異樣，只是覺得進度不如預期，不斷藉故拖延施工，加上大環境確實有缺工狀況，無可奈何接受說法。

最後開始起疑則是因為都過完年了，進度嚴重落後，卻要他工程款越付越多，付完全款後，終於露出裝修蟑螂本性，難聯絡搞失蹤，最後留下裝修爛尾。屋主說，找不到人的情況下，有透過教會聯絡上他的父親，得到的說法竟是公司是兒子開的：「找到人，打死他」，讓屋主更是無奈與崩潰。

住保會顧問吳翃毅表示，這件裝修蟑螂案來向住保會求助，除了裝修工程外，屋主也在教會弟兄業者介紹下，說是有朋友在新北開設寢具公司，來到展示點挑選床墊，並轉匯8萬多的費用給寢具公司，卻被教會弟兄業者以退貨名義向廠商拿走款項。

屋主說，床墊用品付款後，教會弟兄業者說量錯尺寸，以協助處理換貨為由拿走了訂貨單，寢具公司雖有打電話給他求證，卻沒想到換貨變成退貨，寢具公司將貨款退給教會弟兄業者，事後回想，不得不懷疑當初帶他去朋友開設的寢具公司，都是別有用心的安排。

屋主訂購的衛浴設備，變成是驚嚇包。

吳翃毅說，這一連串的騙術，也包括訂購的衛浴設備，根本是驚嚇包；包括洗手台上有乾掉的填縫劑（矽利康)，浴廁櫃體邊幾處都沾上了電鑽鑽牆壁的紅磚粉，都是除拆後，可用的二手貨證據。裝修蟑螂騙錢，無所不用其極，就算是與神同行的教會弟兄，還是披著羊皮的狼，藉由信仰行詐騙之實。

住保會義務律師道理聯合法律事務所主持律師梁恩泰表示，裝修蟑螂深知法律漏洞，規避詐欺罪名，但代購物品調包，將新品換成舊貨，獲得該項物品的價差利益，裝修蟑螂的詐欺得利罪，可處一年以上到七年以下不等刑責。

裝修蟑螂騙術之多，根本防不勝防，吳翃毅建議，裝修來申請住保履約，因裝修款項不會直接匯入裝修公司戶頭，而是匯到指定銀行的信託帳戶專款專用，且款項是依照工程進度分階段驗收後再撥款，別讓裝修蟑螂有任何接近的機會。

浴廁櫃體邊幾處都沾上了電鑽鑽牆壁的紅磚粉，都是除拆後，可用的二手貨證據。

照片來源，富比士地產王

富比士地產王／綜合報導

依照統計，全台灣實際租屋人口可能突破300萬，對於租屋族來說與房東簽約後，如果要提前解約，怎樣才不會被索討費用，是許多人關注焦點；依據法令規定，租屋的人如果因疾病、意外產生有長期療養之需要，或修繕之必要但房東不修理等，可免付房東任何錢，提前終止租約。

根據《租賃住宅市場發展及管理條例》第10條有關法定提前終止契約之規定，其立法目的是租賃期間如有發生承租人惡意違反租約或出租人不可抗力之情事時，以致須提前終止租約時，出租人得免付違約金，以保全其出租人之財產權。

此外，該條第11條立法目的係考量承租人仍有不得已之事由，如因疾病、意外產生有長期療養之需要，致難以繼續租賃住宅，為降低承租人發生突發事件所造成租賃風險。

也因此，如果租賃期間發生法定提前終止之事由時，當事人應提供相關事證且履行提前通知責任後，才有不負賠償責任之法律效果，並依這些規定意旨納入住宅租賃契約應約定事項，衡平租賃雙方權益。

租房的民眾如果因疾病、意外產生有長期療養之需要，租賃住宅未合於居住使用，並有修繕之必要，經承租人定相當期限催告，而不於期限內修繕。因不可歸責於承租人之事由，致租賃住宅之一部滅失，且其存餘部分難以繼續居住等，承租人得提前終止租賃契約，且出租人不得要求任何賠償。

（圖／記者洪麗馨攝）

很多人去看了預售屋，一時心動就付了定金，但後來反悔不想履行簽訂買賣契約，是否可要求退還？引發許多爭議，根據消費者保護法規定，契約之審閱期間至少5天，但有許多銷售人員以話術在其提供的定型化契約書記載，已確實了解契約無須審閱期，也因此契約就生效了，到時不買房，定金恐無法拿回。

根據，消保法第11條之1規定，企業經營者須提供合理的契約審閱期，使消費者有足夠時間考慮是否訂定契約。另依目前公告之「成屋買賣契約書範本」、「預售屋買賣契約書範本」及「預售停車位買賣契約書範本」，契約之審閱期間至少5日。

但有些經紀業者所提供之定型化契約書，多在契約中記載「已確實攜回本契約書審閱3日以上無誤或是已詳閱並充分瞭解本契約書及附件內容，無須3日以上審閱期，本約簽訂後，確認即生契約效力無誤」等字樣，如果民眾經考慮後悔簽訂契約，業者則聲稱契約中已簽訂該條文，就會產生爭議及官司。

事實上，依民法第248條規定，訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成立。但至於可不可以要求定金退還，依民法第249條規定，契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還。契約因不可歸責於雙方當事人之事由，致不能履行時，定金應返還之。

學生租屋壓力爆表，北部獨立套房租金大多破萬（圖／記者洪麗馨攝）

富比士地產王記者洪麗馨／台北報導

大學考試分發入學8/15放榜，面對9月開學季，各大學周邊的租屋市場已進入租屋旺季。端看112學年度全台學生數最多的前十名大專院校及其周邊住宅租金中位數開價發現，十所中就有6所周邊的「獨立套房」網路待租物件的中位數，租金開價都破萬，台大附近甚至直逼2萬元，相當驚人。

目前北部大專院校的學生，租屋壓力仍是明顯高於中南部。以獨立套房租金最貴學校可發現，租金破萬的全部都是北部的學校，包含台灣大學、輔仁大學、陽明交通大學、清華大學、銘傳大學和中國文化大學。

台大、陽明交通為學區周邊租金最貴一、二名，在台北這幾所學校，租間生活品質較差的雅房，最便宜也要每月5650元，在台大附近甚至還要高達8500元，學生租屋負擔相當重。

全向科技房產中心總監陳傑鳴指出，近年來全台房價、租金漲不停，學生的租房壓力自然不斷加重，以北部大學來說，周邊分租套房的房租中位數基本都在8000-10000元，一年下來就要10萬上下的支出，對於自己負擔租金學生或是幫忙出租金的學生家長，都是一筆不小的開銷，造成很多預算有限的學生，如果想省錢，只能往租屋品質更差的雅房找尋標的，大大影響生活品質。

以租房負擔最重的台灣大學為例，目前周邊待租的獨立套房月租金約1.85萬、分租套房也要1.4萬，就算是全職工作月薪3~4萬的社會新鮮人，這樣的租金負擔幾乎就佔了收入快一半，更何況是沒收入或是僅有微薄打工收入的學生。

陳傑鳴表示，從主計處資料可發現，全國租金指數已經連36個月上漲，近期更月月在創歷史新高，這狀況確實值得政府多加重視。由於，學生寒窗苦讀考入心儀的校園，但還沒入學卻需要卻需先面對租房的壓力，為了不讓經濟條件有限的學生不至於租的越來越差，如何減輕學生的負擔值得全社會共同關注。

照片來源，富比士地產王

民眾在租屋簽約時應該先與房東商量電費的收費標準，也要將協議好的約定白紙黑字寫在於契約書內，有獨立電表可以約定由租房的民眾自行向台電繳納，但如果是租用雅房或套房者，雖然每個房間有獨立分電表，但卻是各個房間及公共區域用電，例如水塔的抽水馬達、電梯間、走道等的總額，對電費之計算方式有爭議時可向消保管申訴。

坊間如果是租用一般建物，例如透天厝或整層住宅者，因有獨立電表，除另有約定外，電費原則由房客依台電，但租用雅房或套房者，雖然每個房間有獨立分電表，台電公司是以1戶的用電總量，按級距方式計算每度用電的價格。

不同用電量有不同單價，度數包含各個房間及公共區域用電，租房的房客支付之電費，除了自己房間的使用度數外，也須飄分攤公共區域用電，如果覺得房東所提出的電費不合理，可各縣市政府消費者服務中心或消保官申訴。

都市生活停車位一位難求是大家心中難解的困擾，也因此許多人在購屋買房時，就會希望一起買到停車位，方便回家進出時代步停車使用，但如果是中古屋及成屋，可以立即了解住戶大樓停車位使用外，有人買了預售屋卻發現自己的車位靠邊超難停，氣得想退訂，其實根據法律規定，消費者購買預售屋時，關於停車位部分業者應提供應有的資訊。

購買預售屋時，法律規定，業者除了應明確標示停車位之性質、位置、型式、編號及規格等資訊，此外，關於停車位之規格，業者除應明確告知停車位之長、寬、高外，並應告知車道及其他必要空間之面積。

此外，如果預售屋的停車位位於共有部分且無獨立權狀者，業者還須告知消費者面積是如何計算來的，以及停車位占共有部分總面積的比例是多少，並應將相關計算公式列明。

照片來源，富比士地產王

民眾參觀預售建案，對於未來的新家有著美好的憧憬，但交屋後卻發現與樣品屋看到的差很多，一名購屋者就在建案施工期間至現場查看後，發現廚房窗戶尺寸與樣品屋不符與建商起紛爭，後來根據《消費者保護法》43條提申訴，經地政局函請業者妥處，並多次居中協調，雙方達成和解，業者同意補償費用予消費者，解決紛爭。

這位民眾透過代銷購買預售屋，建案施工期間至現場查看後，主張廚房窗戶尺寸與樣品屋不一樣，但業者以現場模型與契約內容相符不同意賠償，經消費者依消費者保護法第43條規定提出申訴，經協調少達成和解。

事實上，根據消保法第43條規定，消費者與企業經營者因商品或服務發生消費爭議時，消費者得向企業經營者、消費者保護團體或消費者服務中心或其分中心申訴。企業經營者對於消費者之申訴，應於申訴之日起15天日內妥適處理之。未獲妥適處理時，得向直轄市、縣（市）政府消費者保護官申訴。

無論租屋、買房，都有可能需要整修、裝潢，但很多可能不知道，拆解裝潢整修過程中的會遇到各種法律，而且室內裝修除了靠牆的頂天系統櫃的裝修，由於不是做為隔間使用，因此不用申請室裝審查，其他大部分施工都要向直轄市、縣（市）主管建築機關或審查機構

提出申請。

依據《建築物室內裝修管理辦法》規定，只要內政部認定有必要之非供公眾使用建築物，其室內裝修應依該辦法之規定辦理，就是動到天花板、牆壁、固定式隔間的室內裝修行為幾乎都要申請。

所稱室內裝修，指除壁紙、壁布、窗簾、家具、活動隔屏、地氈等之黏貼及擺設外，固著於建築物構造體之天花板裝修，內部牆面裝修，高度超過地板面以上一點二公尺固定之隔屏或兼作櫥櫃使用之隔屏裝修，分間牆變更。

不過，民眾也不有太擔，只要室內裝修業委由業者，由專任專業技術人員提出申請就可以，但相關的契約及加工程款、施工方式等，都應該注意契約條約內，避免讓居住環境更符合需求、展現美感的圓夢過程碰上裝修糾紛，面臨漫長、複雜的法律程序。

房市剛性需求當道，買房不僅要買得放心，更要住得安心，建物結構安全就成了重中之重。為了讓民眾了解自己買的房子扎不扎實、穩不穩固？地震來時需不需要擔心？購屋時需要特別注意那些環節？本集有感鉅光燈節目特別請到結構技師出身的鉅陞建築團隊營造部副理陳志弘，來替大家專業分析。

台灣位處活躍的地震帶上，4月3日的花蓮大地震不僅造成多處坍方，還有許多建築物倒塌、受損，地震過後大小餘震不斷更讓民眾餘悸猶存，加上前陣子包括新竹竹北、台北市大直，接連傳出因建築工地施工導致周邊路面坍塌、鄰房傾倒的多起天坑事件，都讓過去較少受到關注的建築結構安全問題，成為房市熱門討論話題。

建物耐震「基礎工程」是關鍵 基礎結構穩固才安全          

台灣面臨地震的宿命，每當地震來臨時，搖晃的恐懼總讓人不安。這也更加深鉅陞建築致力於建築結構的穩固與良好的抗震設計，讓人能夠真正安心生活。一棟能讓民眾住得「安心有感」的建築，本身結構足夠堅固外，應具備地震來臨時能迅速恢復「穩定」的能力，以提供真正安全的居住保障。

何謂「穩定」？陳志弘表示，穩定不是指建築物都「不會搖晃」，而是指建物經過搖晃後能夠回到原本平穩的狀態，才是所謂的「穩定」。建物耐震「基礎工程」很重要，過往常見許多建商以制震工法為主要訴求，卻忽略良好的「基礎結構」才是維持「穩定」的最重要因素，根基如果不穩固，任何的抗震或制震工法都無法發揮作用。

圖說：良好穩固的基礎結構，才能使抗震工法得以發揮其應有的效果。

有感建築核心理念 安全是標配不是選配

因此，按圖施工與工程品質至關重要，鉅陞建築團隊以打造「有感建築」為理念，始終堅持「安全應該是標配，而不是選配」，因此將建築的結構安全與施工品質永遠擺在第一位。

鉅陞除了在施工現場都有專任工程人員負責覆核設計，並聘請專業「第三方結構技師」全程查核檢驗，層層把關；每個工程階段的相片紀錄也都會上傳至客戶專屬平台，並提供業界首創「24hr工程直播」服務，讓施工過程透明化，希望將這股「穩定」的力量化為住戶的安心感。

圖說：鉅陞業界首創「24hr工程直播」，將施工過程透明化。

膝蓋是人體重要關節之一，一旦出現問題將對生活品質造成巨大影響。（圖片出處／Ｍotion Elements圖庫）　

老人膝蓋痛怎麼舒緩? 選擇合格安全的輔具!

泓電樓梯升降椅指出，對於居住在多層建築中的人們，尤其是年長者和膝蓋有問題的人士，上下樓梯可能是一項艱鉅的任務 ! 如何打破空間隔閡，讓爬樓梯膝蓋痛不再是個困擾。打造安全的居家環境，選擇合格的上下樓梯輔具——樓梯升降椅，可以帶來諸多好處，不僅僅是便利性，還對膝蓋健康有顯著的幫助。

打造安全的居家環境，選擇正確的輔具「樓梯升降椅」。（圖／泓電樓梯升降椅提供）

樓梯升降椅首重安全！老人、孕婦、行動不便者的福音！

樓梯升降椅好處多多，最重要就是安全性，另外還包括：減少膝蓋負擔、可獨立使用、適用多元群體等，當然安裝樓梯升降椅並不需要破壞結構體，能保有建築結構的完整性，安裝快速沒有過多干擾不便。以下為五大重點：

減少膝蓋負擔：樓梯升降椅可以有效減少膝蓋上下樓的頻率，避免膝關節在長期重複運動中受到磨損。這對於已經有膝蓋問題或希望預防膝蓋損傷的人群尤為重要。

提高安全性：上下樓梯對於年長者來說存在一定的跌倒風險，特別是在體力不佳或身體不穩的情況下，安裝樓梯升降椅能夠極大地提高他們的安全性，避免因摔倒而造成的二次傷害。

增強獨立性：許多年長者因為膝蓋問題或其他健康狀況而依賴他人幫助上下樓，這不僅不方便，也會讓他們感到失去自主性，樓梯升降椅使他們能夠獨立上下樓，提升自我管理能力和生活品質。

適用於多種人群：樓梯升降椅不僅僅是為了年長者設計的，對於那些手術後需要復健的人士、孕婦、或暫時行動不便的年輕人來說，同樣提供了極大的便利和支持，減少膝蓋壓力，促進康復。

不破壞建築結構：不需要更動原有的房屋結構或裝潢格局，樓梯升降椅是安裝在樓梯的踏階上而非牆壁或扶手上，不占用樓梯空間，不使用時還能收折。

通過CE及EN 81-40，泓電樓梯升降椅給您安心保障 !

重要的樓梯升降椅該如何選擇，就要交給最專業的品牌「泓電樓梯升降椅」，市占率最高且獲獎無數。泓電樓梯升降椅嚴格把關品質，通過國家標準CNS 15830-2及歐盟CE認證，並符合荷蘭權威機構LIFTINSTITUUT協會的高規檢驗，達到歐洲標準EN 81-40 : 2020，讓您與家人可以用得安心。而產品適不適合體驗過才知道，泓電在全台擁有8間實體門市，分別在新北、桃園、新竹、台中、彰化、嘉義、台南、高雄，能帶重視的家人親自試乘，樓梯升降椅不僅僅是輔具，更是貼心的家具，泓電樓梯升降椅擁有無數使用者共同見證，家人在安裝樓梯升降椅後重拾笑容，一同打造有愛的居住環境。

「泓電樓梯升降椅」全台擁有8間實體門市，親身體驗產品更放心。（圖／泓電樓梯升降椅提供）

膝蓋的健康關係到我們日常生活的方方面面，預防勝於治療的概念應深植於每個人心中，在家中安裝樓梯升降椅不僅是對長輩的關愛，更對各年齡層的家庭成員都提供了貼心的選擇與健康保障，關注膝蓋健康，早期預防，是保持良好生活品質的重要一步，與家人共同努力，創造一個健康、舒適、溫馨的環境，迎接每一天的美好生活。

消費者評價第一·泓電樓梯升降椅

官方網站：https://www.hdac.com.tw/

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在當今的房地產市場中，房屋質量和安全性越來越受到重視。沂樂生活，由國際獲獎建築師吳宗憲帶領的專業團隊成立，不僅擁有深厚的工程實力，更在國際設計領域中屢獲殊榮。沂樂生活透過嚴謹的人員培訓和先進的SGS認證檢驗設備，致力於為屋主打造卓越而安全的居住空間。

驗屋的實質價值在於其全面性和深入性，通過專業檢測和評估，不僅可以確保房屋符合建築標準，減少瑕疵和隱患，更是在買賣過程中，作為溝通建商與消費者間的橋樑。專業的驗屋服務提供維修建議和改進方案，有助於買家和建商深入了解房屋問題，及時作出合適處理，同時也顯著減少因房屋問題可能引起的法律爭議和風險。

選擇一家信賴的驗屋公司對於保護屋主的合法權益至關重要。沂樂生活憑借其專業認證和豐富經驗，已在市場上建立了良好的聲譽。公司不僅提供專業且透明的檢測報告，而且其服務範圍和收費標準都是公開透明的，確保客戶能夠清晰了解所提供的服務內容。

沂樂生活的驗屋服務對於房地產市場有著積極的影響，不僅提升了房屋的安全性和品質，還有助於減少維修和裝修成本。專業驗屋可以在購房前揭示潛在問題，使得新屋主可以及時采取措施，避免未來可能發生的昂貴修繕。此外，沂樂生活的服務還能有效降低交屋時的糾紛，提升整個交易的效率和滿意度。

展望未來，沂樂生活將繼續創新和提升其驗屋服務。公司致力於融合最新科技，不斷提高服務的精確性和效率，從而確保每一位客戶都能在他們的新家中享受到真正的安心和舒適。沂樂生活的願景是成為房地產市場中的佼佼者，為更多家庭帶來高品質的居住體驗，使每一次房產交易都成為一次值得的投資。預約瞭解請洽：https://lin.ee/s66SjST

富比士地產王記者蘇茵慧／台南報導 

預售屋熱潮再起，除了有諸多房市亂象外，日前媒體報導善化區二預售屋建案「放管」的事件，因已有其他建商接手續建，承購戶損失可望獲得解決，但為避免消費者再發生買受爛尾樓事件，法制處呼籲買方應善用契約約定的履約擔保機制，聰明選擇，避免損失擴大。 

因預售屋係就尚未興建完成的房屋進行銷售，買受時無實體房屋可供檢視，且建造期間長，商品價格高，預購機制風險也大；法制處表示，依內政部訂頒的「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，已明確規範履約擔保機制，包括「不動產開發信託」、「價金返還保證」、「價金信託」、「同業連帶擔保」及「公會辦理連帶保證協定」等5種方式，其中以「價金返還保證」對消費者最有利，建商如於過程中倒閉或未能依約完工，將由擔保的金融機構如數返還承購戶已繳房地價款。

法制處進一步說明，不少建案採取「同業連帶擔保」的方式，且實務上常見擔保者與被擔保者屬關係企業或同一集團，因彼此間具一定關聯性，倘被擔保者發生問題，擔保者的保證能力亦可能連帶受到影響，故消費者購買前必須多注意詢問該等同業間的關聯，慎選信譽優良的建商。 

另建案如採「不動產開發信託」或「價金信託」的方式，承購戶可上網查詢所繳房地價款的交付信託資訊，但此等機制僅確保興建資金或買方所繳房地價款「專款專用」，並不具有「完工保證」或「價金返還保證」的功能。 

又「公會辦理連帶保證協定」則係由全國或各縣市不動產開發商業同業公會辦理之連帶保證協定，如賣方無法依約完工或交屋，買方可要求加入公會協定的公司共同完成建案後交屋。 

法制處提醒民眾，購屋前必須「停、看、聽」。「停」-善用契約審閱期勿衝動簽約，「看」仔細審視契約內容了解自身權益，「聽」多方打聽業者信譽並比較其先前建案；且於購買後應定期巡視現場狀況，確保工程質量和施工進度符合契約規定。

老屋翻新買房需留意，專家提醒這些細節沒注意根本是被坑（圖／記者洪麗馨攝）

富比士地產王記者洪麗馨／台北報導

全台老宅超過450萬戶，雙北市屋齡30年以上老屋合計更近150萬戶，而去年統計全國住宅平均買賣屋齡達28.13年，依據住保會申訴案件中顯示，買賣中古屋糾紛當中，勾選現況交屋，除了滲漏水之外，還包括買賣房屋廣告中標榜電線重拉，卻被新屋主發現並非如此的爭議。

據住保會案例，Ａ先生去年在大台北地區購買一間約30年左右的公寓，當時看到廣告載明室內水電重拉，在房價高的情況下，Ａ先生選擇購買此房能至少降低裝修費用，只是沒想到，找人來驗屋，驗屋業者出示報告提醒他，從電箱還有開關插座來看，電線上應有的出廠年份不是去年，而是29年前……

另有案例，小資上班族Ｂ小姐，在年初於大台北蛋白區購買一間35年屋齡17坪小宅，斡旋買賣房價時，為居住安全著想，和前屋主達成協議電線全換，接下來期待搬新家；萬萬沒想到，二個月後，朋友來參觀新家，聊起電線全換這件事情，於是好奇心驅使去拉電線看看，換電線應有當年年份標示，結果竟是有的電線有換，有的電線沒有換，嚇到小資女不知該如何是好。

住保會顧問吳翃毅表示，依照經濟部標準檢驗局規範來說，電線是強制檢驗的商品，檢驗合格的電線，必定要商品安全標章，而電纜還必須要有電線線徑、電纜代號等等資訊，其中最重要的就是出廠年份。

他說，電線上標注的出廠年份就是製造年份，確實有不肖業者會買庫存電線，也就是說，重拉電線，應是當年度的出廠年份，若非這年度，就有機會被魚目混珠，混過去了，花新品的錢卻是買到折舊的舊料。

吳翃毅說明電線約莫有20年使用年限，同樣的水管也有約莫20年左右。

電線上標注的出廠年份就是製造年份，吳翃毅指出，電線使用年限約莫為20年。

根據建築技術規範給水排水系統及衛生設備：水管上有以紅色字樣和黑色字樣作為標誌，紅色是自來水管線用（Ｗ），黑色則是一般流體（排水排氣用），藍色則是電管（Ｅ），污水管部分是則橘色管。而106年則是通過，嚴格禁止以電管充當水管用，就怕誤用，溶出塑化劑，對人體健康有害。

比較常見從地板配上來的冷熱水管重置完成後，要鋪設混凝土前，水電師傅會以「試水壓」方式進行檢測，給水管進水處裝上加壓器及壓力計，塑膠水管試水壓約可到7公斤/平方公分，不鏽鋼壓接管約10公斤/平方公分，加壓一小時不漏水，算是過關。

要注意的是，放置在天花板內的水管（上方吊管）明管較容易檢驗，若少掉「試水壓」這步驟，混凝土澆置，再鋪上瓷磚或是木地板的地面後，想要檢測就是一個大工程，一定要部分拆除找答案，而開挖後，水管內會有什麼呢？從住保會申訴案件來看，泥沙、水泥塊、尼龍線（放樣用）都曾出現在水管內，請不要問為什麼會這樣？因為這些都不應該該出現在水管當中。

電線藏在牆壁、水管埋在地板或是天花板裡看不到，這些買賣房屋糾紛個案，部分建議前屋主出示估價單或是契約資訊，透過調處善意溝通，若無法，屆時透過鑑定釐清相關問題。

若是屋主進行老屋整修，吳翃毅建議，「材料進場的時候，再忙都要請假去監工，不是教你疑神疑鬼，而是從這些小細節當中，預防被騙，另外透過住保履約，掌握品牌、型號、規格等等細節，保護自己不要被騙了」。

水管使用年限也約莫20年左右，老屋整修需多注意相關細節。

富比士地產王 / 綜合報導

房地合一2.0在 2021年7月1日起實施後，針對個人出售房地其持有期間在2年以內、超過2年未逾5年之「短期交易」分別以稅率45%、35%課稅，這樣的重稅是為了防止短期持有炒房，但真正有需要的正常買賣房屋，重購自用住宅用地可以申請退回賣出舊屋所繳納的土地增值稅，貼補買新房子土地總額價款的差價。有換屋計畫的人，可以規劃重購退稅，為自己增加一筆換屋基金。

依據相關法令規定，簽約買賣之前1整年都沒有出租或作營業，且土地上有房屋，該房屋是土地所有權人本人、配偶或是直系親屬的，本人、配偶或是直系親屬的戶籍設在這個房屋上，如果平時未設戶籍，只要在簽約買賣當時設好戶籍就可以；如果是先買新房屋，再賣出舊房屋，買新房屋時，舊屋要符合自用住宅的條件，包括設有戶籍。

舉例來說，偉偉賣出土地現值100萬元，增值稅30萬元，買入土地現值超過100萬元時，所繳的30萬元土地增值稅可以全部退還，假如買入現值為80萬元，可以退回10萬元；如買入現值小於70萬元，則無餘額可以退稅。

富比士地產王／綜合報導

房地合一2.0在 2021年7月1日起實施後，針對個人出售房地其持有期間在2年以內、超過2年未逾5年之「短期交易」分別以稅率45%、35%課稅，這樣的重稅是為了防止短期持有炒房，但真正有需要的正常買賣房屋，重購自用住宅用地可以申請退回賣出舊屋所繳納的土地增值稅，貼補買新房子土地總額價款的差價。有換屋計畫的人，可以規劃重購退稅，為自己增加一筆換屋基金。

依據相關法令規定，簽約買賣之前1整年都沒有出租或作營業，且土地上有房屋，該房屋是土地所有權人本人、配偶或是直系親屬的，本人、配偶或是直系親屬的戶籍設在這個房屋上，如果平時未設戶籍，只要在簽約買賣當時設好戶籍就可以；如果是先買新房屋，再賣出舊房屋，買新房屋時，舊屋要符合自用住宅的條件，包括設有戶籍。

舉例來說，偉偉賣出土地現值100萬元，增值稅30萬元，買入土地現值超過100萬元時，所繳的30萬元土地增值稅可以全部退還，假如買入現值為80萬元，可以退回10萬元；如買入現值小於70萬元，則無餘額可以退稅。

富比士地產王／綜合報導

照片翻拍司法院官網

在宜蘭礁溪經營咖啡廳的男子，向法院提告主張，3年前花百萬元裝潢費租下宜蘭縣礁溪的1樓店面，後來才發現店面是農舍只能販賣農產品使用，他無法經營餐飲業，法官認定屋主的租賃標的不符，判決雙方可解除租賃契約。

一名男子提起訴訟主張，他為了經營咖啡廳透過網路租售網站上找到屋主所刊登的廣告，載明位於宜蘭縣礁溪的1樓之45坪店面，2021年雙方訂立房屋租賃契約、期間為5年，他對房屋進行裝潢，他說後來才發現租賃標的為農舍，不能供餐飲業使用。

他說，已依法解除租賃契約，他已給付被告押金及租金共計21萬8000元及支出裝潢費92萬521，請求法官判決屋主回復原狀即返還押金及租金合計21萬8000元，另應賠償他支出裝潢費92萬5215元。

但屋主辯稱，訂立租約已討論系爭租約內容，對方知悉租賃標的為農舍，亦曾測量系爭租賃標的，也告知對方租用租賃標的係為販賣農產品使用。

法官審酌網路的廣告「店面適合早午餐　輕食、飲料店　創業提供進貨廠商」「靜電抽油煙機及三門冰箱、可拆除廚房設備」等語，顯見屋主刊登廣告之主要用意，本係為招攬欲從事餐飲業之人向其承租店面。

法官認為，租賃標的不符「適合早午餐，輕食，飲料店」之目的，男子主張屋主未能依內容提供給付，而有不完全給付之情形，即屬可採，判決可解除契約。

住保會指出，近期鑑定案或是調處案中，都看到門檻型防水工法，造成屋主家出現嚴重的滲漏水（圖／住保會提供）

富比士地產王記者洪麗馨／台北報導

浴廁整修往往需花費不小筆預算，出錢的屋主們一定不樂意看到完工交屋後的幾個月時間內，看到出現滲漏水。住宅消保會在今年過年後，就出現幾個鑑定案或是調處案中，都看到設計師提出的「門檻型防水工法」，防水不成而是引水為患，造成屋主家嚴重的滲漏水。

所謂的「門檻型防水工法」住保會顧問吳翃毅拍胸脯掛保證，日後定會出現滲漏水！並舉出兩例指出：

Ａ屋主於109年買入中古屋，找了鄰居兒子，想說是鄰居的孩子開建設公司應該很有經驗，交由他們來進行中古屋的結構補強及兩間浴廁裝修，總工程費用723萬元。完工後入住，屋主總感覺浴室門下方濕氣很重，木地板則有受潮突起的情況，找人打開木地板看發現已有滲漏水，反應給建設公司。建設公司強調磁磚下方做了防水層及「門檻型防水工法」是降板的新工法，應該是屋主另外找人做門斗和門檻安裝不當才造成滲漏水。

Ｂ屋主同樣是裝修買入的中古屋，由裝修公司以92萬承攬裝修，包括浴廁整修，但屋主表示，先給付給裝修公司超過86萬元，卻還有下包商跑來找他要錢，說是裝修公司拖欠工程款，再加上約定好的二個月工程期，做了超過半年的時間，越來越擔心，透過住保會申請調處及鑑定後，才發現裝修公司收了監工費卻是不做事，其中耗費裝修金額最大筆的浴廁整修，透過鑑定時，赫然發現業者以「門檻型防水工法」施工。

吳翃毅解釋，用「門檻型防水工法」只能說是浴廁防水工程只做一半，浴廁要做到有效防水，除了壁面延伸到地面做防水之外，還要加上「門檻止水墩」，或其他工法包括Ｌ型角鐵、專利止水墩，若少了「門檻止水墩」，浴廁旁的房間或是走道採用木地板，木地板比起瓷磚更會吸潮，吸潮後的木地板翹曲，滲漏水感覺更明顯。

浴廁和走道或是其他居家空間，在樓板上都是「相通」，也就是說會用到水的浴廁如果不做防水，水會沿著水泥樓板內的隙縫四處蔓延（虹吸效應），不用說一定會出現滲漏水，吳翃毅說，要防水應是在浴廁門檻下方做一個比樓板高一點的平台，再以ㄇ型門檻做成止水墩（擋水條），並將防水工程延伸到ㄇ型門檻外，做到阻水功能，擋住虹吸效應，才能有效防止發生滲漏水。

吳翃毅建議，屋主進行浴廁整修，可能看不懂施工現場的情況下，但驗收重點「一定要進行積水測試！」浴廁防水施工完成後，堵住排水孔，蓄水不超過門檻，進行至少24-48小時的積水測試，請和裝修廠商趁著這段期間，觀察地面及周邊牆面有無滲水現象，避免發生滲漏水，除了要重做浴廁防水，被水氣弄濕的木地板也需要更換，再者廠商若不願意負責修復，後續都需要時間和業者進行調處或是訴訟。

今年股市站上2萬點後陷入大幅震盪，加上通膨壓力持續壟罩全球、物價年年上漲，不少民眾為了避險紛紛將資金轉往房地產，造就房市價量齊揚；從歷史經驗亦可得知，房價漲幅長期跟著通膨走，拉長時間來看，擁有一間好宅不僅保值還能自住，可謂「進可攻退可守」，但究竟該怎麼挑，才最能夠達到抗通膨之效，是廣大購屋族都想知道的解答

圖說：鉅陞建築團隊與富比士地產王合作，推出房市影音節目《有感鉅光燈》，首集來賓邀請有「美學大師」之稱的鉅陞建築團隊副總劉官龍。

土地稀缺、預期通膨　專挑市區最抗跌

最新房市影音節目《有感鉅光燈》，由鉅陞建築團隊與富比士地產王合作推出，首集邀請鉅陞建築團隊副總劉官龍暢聊通膨議題，他指出，由於土地供給量越來越少，精華區土地更是稀缺，蓋一塊少一塊，又遇上電價調漲，通膨預期心理推升國內物價指數攀升，加上國際原物料、人力等建築成本增加，都對房價形成有力支撐，也因此形成「買房抗通膨」的思維。

在上述前提下，劉官龍認為，「房地產要能保值、未來有增值空間，地點最重要」，以鉅陞選地經驗來說，因以「專寵自住」為出發點，考量剛性需求最需要的就是生活機能，所以近年推案均位於市中心，能在景氣好時房價領漲、景氣反轉時房價抗跌。

圖說：鉅陞建築團隊選地「專寵自住」，首選生活機能完善、保值的市中心推案。圖為台中七期繁華夜景。

規劃有感　外觀因地制宜、格局精雕細琢

「好的地段」若搭配「好的規劃」，更可將土地價值發揮到最大。有「美學大師」之稱的劉官龍表示，鉅陞對建築外觀美學相當講究、不做量產設計，每個案子都會融合土地與區域街廓的特性，因地制宜、量身打造，因此在建築規劃上都具有「one by one」的獨特性。

圖說：鉅陞建築團隊對外觀美學相當講究，堅持要做到融合區域環境、因地制宜。圖為台中南青山嵐山館建築外觀實景照。

鉅陞在格局規劃上更是精雕細琢，劉官龍以目前房市主力26坪左右的產品為例，鉅陞首先在選地時就會挑選面寬型的土地，才能規劃具有兩面採光的房型，而且用比他案少1坪的坪數，打造3房、獨立玄關、兩間衛浴設備，創造出業界罕見、擁有最佳實用性與最高CP值的「有感建築」。

圖說：鉅陞建築團隊自選地之初便考量後續規劃，才能創造出擁有最佳實用性與最高CP值的「有感建築」。

此外，為解決民眾居住痛點，鉅陞「有感標選配」更是把所有細節都提前規劃好，例如除臭防潮鞋櫃設置了當層排氣系統，在雨天時就能定時換氣，將鞋子的濕氣異味排至戶外；還有迴風設計防潮衣櫃，及便利收納機能的廚房、衛浴和陽台，均是傳達出替消費者設想、提升居住品質的用心。

富比士地產王記者洪麗馨／台北報導

擁有軌道經濟的捷運宅往往成房價保值保證，不過想逐捷運而居，新房入手著實困難，反觀中古屋市場，雙北仍有不少捷運站周邊住宅交易總價落在千萬元以內，其中以捷運府中站交易最熱，丹鳳站則是平均單價最低、坪數最大！

以雙北近一年實價登錄，統計各捷運站點周邊800公尺、總價千萬內的中古屋交易量，總計有11座捷運站點近一年交易件數逾百件。永慶房屋研展中心副理陳金萍建議，「想要逐捷運站而居，購屋預算卻有限的民眾，不妨從三重、新莊或是中和等生活機能完整的捷運站周邊著手，仍有不少機會能入手房價親民的捷運好宅」。

觀察各站交易量，位於新北市板橋區的府中站近一年累計171件交易，躋身雙北最熱銷千萬捷運宅。陳金萍表示，捷運府中站位於新北市板橋區舊市區，周邊生活機能完善、商業發達且鄰近新板特區，一站即能到達板橋車站轉乘台鐵、高鐵、捷運環狀線與國道客運。近一年平均房價每坪約52萬元，總價千萬內中古屋以15坪左右的小宅為主流，吸引眾多有通勤、置產需求的購屋消費者。

其次則是新北市三重區的三重國小站，近一年交易量162件。陳金萍指出，三重國小站則是一站便能進入台北市，能透過沿線民權西路站、松江南京站、忠孝新生站、東門站、古亭站等重要節點轉往各個核心區域，加上周遭生活機能完整，因此吸引眾多北市通勤上班族選擇移居於此。近一年周邊中古屋房價每坪平均44.9萬元，房價相較與一橋之隔的大同區親民許多，受到不少台北市外溢購屋消費者青睞。

交易量第三多的則是坐擁台北市門牌，中山區的中山國小站，周邊辦公大樓林立、商業機能成熟，捷運、公車路網發達交通便捷，近一年有144件千萬以下住宅的交易。陳金萍解釋，中山國小站周邊中古屋近一年平均單價達65.9萬元，千萬內的中古屋多為坪數12坪內的套房產品，但與蛋黃區的套房捷運宅相比，房價仍相對親民。

而以房價來看，最實惠的住宅平均單價，則為丹鳳站的35.8萬元，同時也是入榜的住宅平均面積最大的站點。陳金萍說，位於南新莊的丹鳳站，雖然距離台北市中心和新北核心區域稍遠，但周邊生活機能成熟，附近有輔大商圈、鴻金寶商圈與後港商圈，人口密集、商圈成熟，房價又親民，住宅平均面積約23.1坪，大約是兩房或小三房的空間，近一年交易量也有141件之多。

按照2023年第四季官方統計全台房市糾紛原因，顯示與建商相關的糾紛主要以施工瑕疵與交屋遲延最為嚴重，至於與仲介業相關的糾紛，則以房屋漏水這項老問題最為嚴重．

從房市糾紛的訊息裡可以看出，主要問題都與房屋品質相關，即使是交屋延遲一樣會引發購屋人對建築品質的疑慮．

面對這些糾紛風險，除非民眾或親友具備專業營建、水電與裝修等相關背景，想靠自己避開眾多問題其實相當困難，而近年興起的驗屋團隊似乎成為購屋人的好幫手，但真實情況真是如此嗎？

圖說：專業驗屋團隊不僅需要訓練與相關證照，還要配置專業儀器並定期校正，各種細節也不是一般民眾以簡易DIY方式就能取代的．

【大失誤！找錯驗屋團隊問題更多】

專家提醒民眾，在網路操作盛行的當下，很多驗屋團隊的網路評價，可以透過各種操作洗出表面優良的形象，民眾務必要了解驗屋公司具備的專業證照與收費模式，才不會找錯驗屋團隊，導致越幫越忙．

業內人士則指出，驗屋這個新興領域其實沒有專屬的國家證照，民眾必須從驗屋團隊是否具備營建相關專業證照進行初步判斷．

其他還包括由中華民國建築結構非破壞檢測協會推動的房屋品質檢驗課程，讓學員透過一系列包含消防、檢測油漆裂縫等課程，取得結業證書，並爭取未來有專業驗屋證照時可優先考照．

最重要的是，許多驗屋團隊在網路上宣傳具備的證照，與實際到現場協助民眾進行驗屋的人員具備的證照是否一致，是選擇驗屋團隊的一大重點．

【找出被忽略的瑕疵】

對購屋人來說，一家好的驗屋公司最重要的功能，就是找出被忽略的相關瑕疵問題．

例如「浴室漏水」是民眾最容易忽略的瑕疵，因為多數人在檢查浴室功能時，著重的是各種排水管線是否順暢，反而忽略了其它問題．

參考具豐富經驗的硯赫科技實際驗屋案例，就出現過民眾自家浴室天花管線爆管，導致浴室變成瀑布的實例；還有浴缸管線是否會漏水也常被忽略，這會影響樓下浴室牆壁滲漏水，產生與鄰居的糾紛；至於馬桶管線沒接好，一沖水就會溢出，一樣會造成大問題．

【浴室品質 影響長期使用體驗】

浴室能否發揮良好使用，往往影響長期生活品質，硯赫科技客服部經理李淑靜特別建議民眾要注意「乾溼分離」設計，在完工後能否確實發揮不讓水份溢出並影響乾燥區的使用效能，這點十分重要．

其中關鍵在分隔兩區的玻璃門密合度，以及邊角是最容易會滲漏，看似小問題，卻會影響屋主長期使用體驗，能在驗屋階段就排除相關問題，就可確保日後浴室的乾燥區可以維持長期良好使用．

圖說：浴室空間品質對居家長期使用體驗影響很大，務必進行更縝密的各項檢查．

【留意空窗期 隱藏諸多風險】

此外，驗屋流程與交屋過程的時間差，還會發生預期外問題，李淑靜分析，在預售屋市場裡，建商都是在使用執照申請期間先讓購屋人驗屋，其實當時建案還是未完工狀態，因此驗屋公司從初驗、複驗、到真正交屋，與民眾正式入住的這段期間，房屋狀態仍可能出現變化．

例如在初驗到真正交屋這段期間，有可能進行最後的補強修繕工程，萬一出現新損壞，到底是哪個工班造成損壞？

同樣在這段期間內，原本建築結構可能因為適逢大暴雨，出現新的滲漏水狀況；或者剛好發生較大地震，造成窗框等容易因為地震因素導致新的漏水等等問題．

實務上，這段空窗期很容易發生誤會，民眾務必要注意驗屋到真正入住時間差隱藏的風險．

【買中古屋 爭取交屋前驗屋】

對中古屋買賣案例來說，能不能在交屋前先驗屋，對買方權益影響很大．

中古屋買賣案想在交屋前驗屋，不僅要獲得賣方同意，即使仲介業者提供現況說明書，還是可能出現表單上勾選可正常使用，經過驗屋檢測顯示有瑕疵或滲漏水等狀況．

買方可以實際驗屋結果，與賣方溝通相關修繕責任，再進入交屋階段，確保自身權益．

實務上，許多老舊的中古屋往往沒有水電圖，但是中古屋的驗屋重點就是找出會漏水與供電問題，非常考驗到場人員的專業，曾經出現過驗屋人員使用螺絲起子調整電箱時，因為電箱老舊與漏電，一碰觸就當場爆炸的狀況．

令人驚恐的案例突顯中古屋狀況有時出乎意料，購屋人遇到上述突發狀況處理不當必然引發更大損失，有專業團隊協助驗屋才有保障．

【買方的不可思議狀況】

完成眾多驗屋案例後，李淑靜點出兩種有趣狀況，值得想驗屋的民眾參考，第一種是客戶要求驗屋公司將驗屋過程拍攝的所有照片，全部納入驗屋報告，會導致報告內容暴增至數百頁．

經過分析，提出這種要求可能是客戶為了將來轉賣進行預備動作，但驗屋報告重點在於針對缺失進行報告，並不是提出房屋無缺失報告，後續透過溝通，成功讓客戶理解驗屋真正該關注的重點．

另一個有趣的狀況，是通常會找驗屋公司的買方，預設立場就是認定自己買的房子會有問題，一旦出現驗屋結果沒問題時，客戶反而會無法接受，甚至暴走．

特別是買到某些名聲較差建商蓋的房子的客戶，委託驗屋公司檢驗，結果卻沒有發現什麼大問題時，有的客戶不僅不敢相信、完全沒有買彩券中大獎的歡喜，反而懷疑驗屋過程敷衍，甚至懷疑是裝模作樣與建商套招應付買方，導致大發脾氣、堅持認為不可能沒問題．

對於這種情況，解決方案是請客戶在驗屋過程全程陪同，驗屋公司提供桌椅與evian 原裝進口礦泉水讓客戶在現場場監看，一一確認驗屋表單上的項目完成，以免引發爭議．

圖說：邀請客戶全程陪同，一一確認驗屋項目是否完成，就能避免引發爭議．

【誰可以不找驗屋公司？】

實際上，硯赫科技驗屋案例顯示很多客戶都是先自己驗屋之後，再找硯赫科技協助驗屋，這些買方發現DIY驗屋大多只能用手電筒照照看有沒有油漆裂縫、現場測試電源按鈕與插頭有沒有電，還有開關水龍頭與按下馬桶沖水鈕等等日常使用，與真正專業檢測程度差異非常大．

舉例來說，針對熱顯像儀搭配混凝土含水率，過程要通過試水測試找出可能漏水處，一般人連買什麼儀器都不知道，何況這些驗屋儀器每年都要校正以避免誤差，不然不適合再次使用．

除非購屋人與親友真的具備營建專業證照與實務經驗，或者買到由極優質建商投資興建與具備良好售後維修服務的建案，才真的可以不找驗屋公司．

近年許多預售建案買方都有社區連絡群組，就有不少建案以團購方式委託硯赫科技進行驗屋，由於集體委託可享不少優惠價格，李淑靜也鼓勵新建案買方進行團購型委託，一起享受真正專業的驗屋服務．

隨著寵物世代來臨，越來越多人選擇在居家裝修時納入寵物的需求。

富比士地產王企劃編輯陳可芸、記者蘇茵慧／南部報導

萌寵既有陪伴作用，又能療癒人心，在當今社會裡，越來越多的人把毛小孩視為家庭的一份子，當成重要家人；而也有越來越多的人發現，在跟毛小孩同住的空間裡，應該把毛小孩的需求也放入設計，打造與寵物共居的好環境。

寓亦設計的設計師吳珮婷表示，從業這些年裡，她觀察到不少客戶會與她溝通寵物的需求，希望能融入於居家空間之內；因此，如何打造一個兼顧「人」與「寵物」都舒適自在的環境，就變得至關重要。

本篇專訪吳珮婷，對於想要為家中的寵物打造空間卻不知如何著手的人們，透過她過往的實際空間規劃經驗，來看看寵物宅打造的技巧與注意事項。

首先，要先確認客戶的空間尺度及毛小孩類型與習性，比如目前時興的小坪數空間當然就有限，若是寵物為貓咪，可能就得往上方設計，且又不能太密集反而有壓迫感；若貓咪為有年紀的老貓，則要考量貓咪視力、腿力是否退化，避免有落差過多的跳躍設計。

以下就以兩種貓咪宅的案例提供參考：

在第一個案例中，客戶家中養了兩隻年紀相當大的貓咪，因此在櫃體設計上，設計師特地選擇了較平坦的低設計，打造了矮平台供貓咪跳躍使用，避免了常見的高式貓跳台，以減少年邁貓咪跳躍所帶來的衝擊。

與老貓共用的生活空間，需有更多的考量。

此外，考慮到屋主不希望貓咪進入收納櫃玩耍，在大多數的櫃體都加上了門板阻隔，以分隔主人和貓咪的空間，使居住更加和諧。

第二個貓宅案例，主要考量到家中健康活潑的貓咪個性，捨棄寵物用品店現成的貓跳台，在空間上利用了屋主的主臥室和閱讀室，將書櫃與貓跳台元素結合，利用層板的高低差達到與貓跳台一樣垂直空間探索的需求。

且在木箱板中採取挖洞設計，讓貓咪可以自由穿梭，並在最高處放置貓咪的專屬貓窩，不論是想與主人共眠或者享受自己獨處的安靜時刻，都可以滿足。

使用原本需求規劃垂直機能設計，與貓咪共度的休閒時光。

吳珮婷提醒大家，除了因應不同寵物所使用的設計手法外，最常被客戶們忽略就是地板的選擇：某些地板的材質較滑，對於家中有上了年紀的寵物，抓地力就需要更吃力，在家中活動若因地板關係而打滑，對他們的腿部負擔會加重。

另外她也建議，地板可以選擇防水的材質，例如石塑地板或超耐磨地板，萬一遇上寵物排泄或者嘔吐時清理上會方便許多，還有的大樓屋主，會將地板再加上一層靜音墊，避免寵物在活動時或指甲抓地聲響，對鄰居造成細碎噪音上的困擾。

了解寵物的天性和需求是設計的關鍵，自家的主子自己最了解，在寵物宅的設計上，於可以規劃的範圍內，設計師會盡量輔助讓寵物與居住者達到一個相輔相成的和諧生活，同時兼顧到生活功能的實用需求。

設計不只是美觀上的追求，更是能幫助居住者提升生活品質的功用，充分依照所有家庭成員的情況去做規劃設計，當然包含最愛的毛家人，才能達到最滿意的效果。

本期神隊友：

多數人面臨買房、裝潢時，才發現進入了知識盲區，如何快速通盤提升背景知識，不被業者牽著鼻子走？裝修媒合平台狸樂聚創辦人陳竑銘建築師認為，向產業專家取經知識經驗最快！買房是人生大事，裝潢也馬虎不得，狸樂聚認為，令屋主學習到正確的房屋及裝潢知識，能縮小與室內設計師的溝通鴻溝、資訊不對等，便有助於減少裝潢糾紛，讓裝修成為一件快樂事，進一步使業界有正向的循環。

狸樂聚目前除了在線上建立知識文章庫、趣味的裝修測驗工具、精準估價系統，也定期舉辦裝修講座，開放大眾免費參加。21日受三重地政事務所的邀請，為三重地政的公務員們舉辦「預售屋必修密技：一次搞懂購屋、客變、驗屋、交屋」講座，公務員若具備完善的預售屋產業知識，便能為民眾提供更好的服務。

狸樂聚講師陳竑銘建築師，本身擁有15年以上的業界資歷，曾於大型建設公司、知名壽險業從事不動產投資、建築專案、室內裝修，更是「狸樂聚」裝修媒合平台的創辦人。以建築結合裝修的專業角度，解析預售屋從購買到驗屋需注意的事項，會中更不藏私分享全台矚目的14大重劃區的重點資訊，教大家如何挑選適合居住、適合投資的房屋物件，從基地條件、交通環境、週邊機能、是否為交通網路開發案、科學園區進駐等，都可以透過SWOT分析評估。

陳竑銘表示，相較於新成屋和中古屋，購買預售屋有一好處，是可以根據屋主需求進行客變，想更改設備、格局、水電管路，最好在客變階段就完成，否則蓋好後再請設計師拆除變更，會多花一筆冤枉錢！但不是每一間建設公司都會提供客變服務，須在購買前先打聽清楚，買房時也要先釐清自身的需求，才能把每一分錢花在刀口上。

業界中常聽聞預售屋交屋後，才發現管線外露、牆壁不平整、磁磚空鼓等瑕疵，甚至住進去後才發現漏水的惱人狀況，其實這些狀況皆可於驗屋階段把關止損，陳竑銘說，很常遇到屋主詢問怎麼驗屋？一定要找驗屋公司來驗嗎？

陳竑銘認為，自行驗屋未嘗不可，現場也示範驗屋包會有哪些必備物品及使用方法，例如打診棒測牆面和地磚是否非空心、紅藥水測馬桶、水槽邊縫是否會滲水，這些簡易工具準備和實施並不難，但比起驗屋公司數十萬元購買、專業用的儀器，能檢測出瑕疵的廣度和程度是不同的，因此建議屋主，自己對驗屋先有基本概念，才能挑選出最適合自己的驗屋公司與驗屋方式。

裝修糾紛層出不窮，住保會近年積極輔導業者，提供消費者選擇也降低糾紛（圖／記者洪麗馨攝）

富比士地產王記者洪麗馨／台北報導

不僅買房為許多人一生中的一次，裝修同樣也是，也因此往往與業者呈現知識不對等，裝修蟑螂事件層出不窮，不過不僅消費者害怕，連設計師都坦言裝修產業的痛點就是很難沒糾紛！專家更說，「希望屋主先給付費用、給折扣，是最常見的話術與套路」，呼籲消費者一定要請設計師畫設計圖，有預算書、詳細的估價單，才能從中去核對與驗收。

住保會經手的住宅消費糾紛累計已達上萬件，其中更有七成為裝修糾紛，而一場糾紛往往牽涉數十萬甚至數百萬的裝修費用，住保會指出，不只消費者會害怕，業者其實也常吃虧，因此為了保障消費者，也支持正派經營的業者，推出「住宅產業職能提昇輔導計畫」，透過完整機制、住保履約，把每一個階段都公開透明，雙方都能更有保障。

「希望屋主先給付費用、給折扣，是常用的話術與套路」住宅消保會顧問吳翃毅指出，坊間習慣以總價作為工程款分期給付，訂金給3成、開工再給3成、材料進場再給3成，等於工作進度不到2成就已經付了9成的錢，「裝修蟑螂」更藉著這樣的慣性，草草施工後就搞失蹤，直接吃掉9成的錢，而消費者往往面臨要訴訟，但被捲走大筆費用，律師費都不一定付得出來，還沒有地方可住，造成絕大部分都會放棄主張，坦白說也是沒有錢再去主張、追討。

但他說，其實每一個階段都可以按圖去驗收、核對，常常呼籲消費者一定要請設計師畫設計圖和預算書、估價單，估價單上要有明確的品牌型號，比如像是水電工程，就可以分階段為打鑿配管、配線和接迴路、安裝插座與測試，每一個工種都是可以用階段性的查核去做驗收的。

「裝修產業的痛點很多，尤其是裝修糾紛，很難不遇到！讓設計師跟屋主都損耗能量」，住保會認證輔導的夥伴，裝修平台狸樂聚代表建築師陳竑銘表示，平台成立的目的，就是讓裝修不再生氣，為了建立消費者的信任度，用SOP、優化標準，讓設計師可以好好設計，屋主能有夢想的家。

首先是認證的裝修業者皆具證照和專業技術，消費者也可回饋評鑑業者；再者是裝修查價系統，工項價格消費者可以直接查詢；接著是要求業者遵循平台完整的裝修SOP流程，以標準工法來規範品質，而消費者最擔心的款項問題，便是以住保會的「住保履約」，從簽訂合約就載明契約內容，再將款項交由第三方銀行託管，由消費者匯款至信託帳戶，待階段工程完工並驗收無誤，再通知銀行撥款給裝修業者，對客戶來說，不用擔心錢到廠商手上，廠商未施作完就落跑了。

狸樂聚的室內設計師許瀞勻就分享，學生時代就看過從事廚具行業的父母，被上游的客戶倒帳160餘萬，自己從學生時代跟隨學習，看過不少設計師因和屋主有裝修糾紛，造成資金周轉出問題，因此從業以來已很小心，但還是被熟人倒過帳，現在則是透過住保履約讓雙方都能有保障，也建立信任感，其實也能降低呆帳發生的週轉壓力。

另一位設計師張瀚文也提到，從業12年來，前輩和同業與客人有糾紛，或收不到尾款聽過很多例子，但遇到客戶也被騙過，要怎麼建立信任，洗刷掉汙名與擔憂，光是懂設計還不足夠讓屋主取得信任，實務上有時因工項標示不完整，或屋主對工法不清楚，就會發生尾款被苛扣的情形，用住保履約，價錢都會列的比較詳細，驗收也會是階段驗收，能大幅降低這類糾紛，讓設計師專注設計而非處理爭議。

吳翃毅補充，很多消費者有裝修需求時，都是找熟人或認識的人來施作，但僅口頭承諾或簽訂雙方合意就好的私人契約，卻最常出現糾紛，其實消費者簽約只要提出要採用「住保履約」，裝修蟑螂就不敢簽了，因為一旦簽定就無法先收到錢，「如果是裝修蟑螂，絕對不會想做」。

住保履約有明確階段驗收機制，驗收無誤再通知銀行撥款給裝修業者

買房不需持有「身心障礙」證明就能選購無障礙車位，其中原因就讓地政士來分析給你聽。（圖／記者蘇茵慧）

富比士地產王記者蘇茵慧／南部報導

如果家中有人為身心障礙者，並持有相關手冊證明，在購屋時可以先詢問建設公司是否有配置無障礙車位，理應可有優先購買權；不過有些人在購屋時，會發現建設公司除了有一般車位外，另外還配有無障礙車位可選購，讓不少購屋新手感到詫異：「一般人也可以選購無障礙車位嗎？不需要提供什麼證明文件嗎？」

除了買新房會遇到配無障礙車位的狀況外，另外最常遇到是二手中古屋買賣時，會聽到房仲介紹：「原屋主的車位是無障礙車位，坪數比較大，車子可停的空間比較寬敞！」

那麼，如果買屋配到是無障礙車位，到底合不合法呢？

宜慶地政團隊創辦人林宜慶指出，很多人會把大樓設置的無障礙車位跟公共場所、戶外場域的身心障礙車位混淆；其實兩者完全不一樣。

公共場域的「身心障礙車位」跟私有住宅大樓的「無障礙車位」還是有差異。（圖／記者蘇茵慧）

公共場域的「身心障礙車位」包括政府機關停車場、收費停車場、路邊停車格等，都需要領有相關證明、並在車窗放置識別證貼紙才能停放，否則一旦被檢舉則需要繳納罰款。

至於私人住宅大樓的「無障礙車位」則無此規定，根據內政部頒發之建築技術規則第167條，是為了便利行動不便者進出及使用建築物，新增或增建建築物，可設置無障礙設施，包括身心障礙者、孕婦、兒童、長輩等，依照其規則，並沒有特別限定給身心障礙者專用，只要行動不便者、受傷者都可以使用。

林宜慶提及，大樓停車位很常聽到「法定車位」、「增設車位」跟「獎勵車位」，這是依據內政部所頒發之建築技術規則裡提到所設置，而無障礙車位屬於「法定停車位」，是建設公司依照法規、根據建築物樓地板面積所設置車位。

不過，林宜慶提醒消費者要特別注意，因「法定車位」其產權歸屬大樓公共設施，房屋權狀上是登記為共有部分，故沒有獨立車位權狀，未來賣賣時，該車位要跟著房屋主建物一起移轉登記，或只能買賣移轉給同社區住戶，與一般車為無異。

買房選購無障礙車位時，記得先跟銷售方確認車位大小，避免買了無障礙車位，但可用坪數又比一般車位還要小。（圖／記者蘇茵慧）

正因為無障礙車位並沒有不一定「只能賣給身心障礙者」，加上此類車位規劃都會較寬敞、鄰近電梯便於移動，因此建設公司在銷售時，大多會先保留無障礙車位，避免銷售前期就先被買走。在銷售過程中，若遇到有真正需求的客戶，才能滿足服務；若是一般人在選購預售或新成屋，發現可搭配「無障礙車位」，應大多已經到銷售後期了。

至於，買房時搭配到「無障礙車位」是優點還是缺點，整體來說，車位寬敞、距離電梯口近，都是許多有車族期待的，但相對來說，車位坪數大，房價上就得多負擔些，以及有些人較介意世俗眼光，不喜歡車位被貼上「無障礙車位」標籤，該怎麼選就見仁見智了。

本篇專業人士

為解決人才荒，估價師全聯會再與台北大學不動產與城鄉環境學系簽署合作備忘錄，未來將積極走入校園，培育優秀估價師人才。

中華民國不動產估價師公會及台北市不動產估價師公會，與國立台北大學不動產與城鄉環境學系簽訂「不動產估價師學分學程合作備忘錄」，將積極透過產學合作架構，由資深估價師擔任講師走入校園，與學生面對面傳授與分享不動產估價的實務經驗與估價技術，使學生在就學時期即可將理論與實務結合，同時也向下紮根，提前因應少子化所帶來的產業人才荒。

全聯會與北市估價公會，於 2023 年已 與 文化大學與政治大學地政學系分別簽訂產學合作計畫，這次再擴大合作對象，與台北大學不動產與城鄉環境學系簽訂合作備忘錄，由不動產估價師公會全聯會理事長郭國任、台北市公會理事長鐘少佑、台北大學校長李承嘉、台北大學不動產與城鄉環境學系系主任黃金聰代表簽署。

郭國任表示，台北大學不動產與城鄉環境學系是北台灣不動產相關學系的三大搖籃之一，此次簽署象徵全聯會在北台灣人才培育的戰略布局；近年隨著人口結構改變、法規政策演進以及產業的快速變動，不動產的供需與使用樣態有明顯的改變，不動產價值的評估也須與時俱進。

另外，截至去年 11 月底，本國銀行辦理購置住宅貸款餘額達 9.8 兆，銀行不動產放款平均比率達 26.79%，不動產的價值評估對於國內金融穩定扮演具足輕重的腳色，而地上權、容積代金、公辦都更案更為近年公部門籌措財源與活化資源的重要手段，皆顯示估價產業的發展對於國內不動產市場健全有舉足輕重的腳色；因此，公會積極與大專院校開立課程，除了培養欲考取不動產估價師的學生以外，對於有志投身公部門、金融業、財會產業、都市更新、建築業等相關產業的學生，都能透過公會舉派資深估價師進行估價實務之授課，提前為未來就業發展打下良好的基礎，並讓估價業界在培育專業人才方面多盡一份努力。

鐘少佑則表示，目前全台僅有 487 位不動產估價師，相較於每年將近 30 萬筆的不動產交易，估價產業的人才培育刻不容緩，除了不動產估價領域，未來也亦希望與學校建立更進一步的合作關係，針對不動產估價大數據應用、AI應用導入以及不動產ESG等面向，建立雙向溝通的管道。

好的租屋物件難求，有心人士大多利用求屋心切的心態，詐取錢財。(圖／記者蘇茵慧)

富比士地產王記者蘇茵慧／台南報導

電話詐騙、網路詐騙、交友詐騙，各種詐騙層出不窮，就連租屋也常出現詐騙案件，根據台南市政府地政局指出，常見的租屋詐騙手法有「先付錢可優先看房」、「假冒屋主帶看房，收完錢就搞失聯」、「加入LINE好友傳租屋訊息」等，對於求屋心切的房客來說，很容易不設防就受騙上當。

隨著網路盛行，民眾使用臉書社團或租屋平台找尋出租房屋，然而近期詐騙集團會盜用精美裝潢房屋照片，並以個人名義刊登出租資訊，過程中，利用人們「著急」與渴求「好物件」的心理，再以「限時優惠再優惠」、「不滿意保證全額退費」與「身分證保證」等話術，來騙取租客預付訂金或押金，等租客驚覺可疑時，早已人去樓空，為時已晚。

因此，台南市政府地政局就提供，想要破解詐騙的自保之道有五「不」驟：第一：在簽訂住宅租賃契約前「不」要輕易給錢及提供身分證件、第二：租金顯著低於周遭租屋行情「不」合理、第三：刊登的照片風格像是飯店或樣品屋，「不」像真實居住環境、第四：網路平台發文者的姓名帳號「不」真實」、第五：對方探詢與租屋「不」相關的問題。

台南市政府地政局製作租屋防詐騙海報。(圖片提供／台南市政府地政局)

台南市長黃偉哲提醒，看到出租刊登的照片，可以先利用網路「以圖搜圖」功能，查看是否有不同地區出租但出現相同照片，以初步判別是否為詐騙物件，而最重要的是，在未實地看屋前，切勿預付訂金，應於看屋滿意後再給付。

須謹記簽約前，一定要先確認對方是不是真的房東，除了要求對方出示身分證件外，也應提供房屋權狀作查驗；如果是二房東轉租，須提供原租賃契約及轉租授權書；如果是透過仲介代租，須提供屋主親自授權的委託書。

想要租得放心還可透過合法且專業的「不動產仲介經紀業」或「租賃住宅服務業者」尋找房源租屋，亦可降低遭不肖人士詐騙的風險

房仲業者陪你買好房林森店蔡佳紋則指出，租貸市場最常聽見詐騙行為就是「先匯款再看房」，舉凡有這種要求，大多詐騙機率高；另外如果在洽談過程中，無論是還未見面的網路對話或已經在看房環節，帶看房屋的人若過度親切熱心、無所不關心，也一定要多提防注意。

蔡佳紋提到，房東跟房客都是陌生關係，而租房則是金錢交易行為，正常來說都比較謹慎面對，畢竟房東要把房子交出去、房客要交出一筆錢，相較之下彼此的對話應該是謹慎而非噓寒問暖的關係。

學區、就業區的租屋物件多，參觀時，可順勢觀察周邊、詢問鄰居狀況。(圖／記者蘇茵慧)

她同時指出，租屋詐騙不一定上當受騙的都是房客，有些時候房東也很容易被「詐騙」，即便她從事仲介租屋多年，也是常遇到租客承諾的費用不繳交，或是依賴有關係的狀況下，開口向房東或仲介借錢，因此詐騙不只是存在交易前，在交易後透過人情詐騙易常有耳聞。

違規事情雖然可以檢舉、訴訟，但往往過程耗時，正常的租貸關係最不樂見此事發生，對房東來說要執行強力驅離，也擔心房屋會被破壞，因此房東在挑選房客的時候，相對會謹慎多詢問：工作狀況、居住人員等，不過難免會引來租客的不悅，在界線拿捏上要更注意。

詐騙手法多，無論房東或租客都要保持警覺心預防自己受騙，若是沒經驗的租屋族還是要小心為上，如果在租屋聯繫過程中發現有可疑之處，亦可撥打165反詐騙專線詢問，千萬不要在狀況還不明朗的時候就急於付款，以免蒙受損失。

驗屋是買房重要環節，但除了結構體外，還有許多相關建材配備都須檢視，加上消費者對驗屋理解不一，容易產生溝通誤解，。(圖／記者蘇茵慧)

富比士地產王記者蘇茵慧／南部報導

買預售屋最期待就是驗屋完成後交屋，但過程總是令消費者忐忑，近日就有消費者在臉書社團貼出與建設公司對話紀錄，指出建設公司禁止驗屋公司對窗戶進行噴水測試，因此想了解此規定是否合理；該篇留言處網友眾說紛紜，各有各說法。而若仔細看消費者與建設公司對話，以及網友們說法，最大癥結點在於「對窗戶沖水」一詞的認知，到底是用什麼沖、何種方式沖、沖窗戶的哪裡等，雙方解釋都不同。

經詢問台南驗屋- HEI 鷹眼房屋鑑測創辦人陳永晁，他明確表示，有些驗屋公司會使用高壓水柱噴沖窗戶，藉此測試是否有漏水狀況，然而用高壓水柱方式檢驗窗戶滲漏水，並不符合台灣正常自然氣候環境，實屬過度檢測，容易造成建設公司與消費者間的誤解。

窗框與邊角正確的檢測方式，應該是模擬自然環境，使用垂流方式測試，而非用高壓水柱強沖。(圖／HEI 鷹眼房屋鑑測提供)

「即便颱風下豪雨，也不會出現高壓水柱的強度沖向窗戶，而且窗戶基本上都有經過國家檢驗單位，應該都具備合格檢驗證明；一般會有滲漏水狀況，大多發生在窗戶崁縫填充不夠確實或是邊角結構問題。」陳永晁指出，正常合理的驗屋方式，應是以類花灑澆水、垂流的方式模擬下雨情境，針對窗戶與結構銜接處、四邊角落進行測試，最後再使用熱顯儀與水分計檢測，確認問題點。

使用正確的方式來檢驗房屋，才是對症下藥，對建設公司、消費者兩者才是雙贏。(圖／HEI 鷹眼房屋鑑測)

陳永晁直指，目前建設公司大多還是會給消費者進行窗框灑水測試，但也有遇過業者不給噴灑窗戶的規定，主因還是樓下正在同步施工，若是遇到驗屋業者使用高壓水柱錯誤檢驗，更會造成樓下或一樓的施工困擾。他認為驗屋正確心態是建立在合理的狀況下，雙方共同找到問題，一起改善缺失處，達到共贏。

社團法人高雄市鋁門窗經營協會副理事長林國禎指出，根據CNS對鋁門窗性能規範，分別會針對抗風壓、氣密、水密性能三大項進行測試，無論是進口或國產鋁門窗，都應有其測試報告與出廠證明，消費者可檢視預售屋合約載明建材，在驗屋時對照品牌、款式是否符合為首要。

林國禎進一步分析，若以高壓水柱朝窗戶噴水，這是模擬自然界不存在的現象，非窗戶原本設計的使用情境，在窗戶未受風壓的情況下，膠條無法適當地發揮作用，測試無法反映窗戶真實的抗風雨能力。使用不正確的檢驗方式造成滲水，恐怕會讓消費者誤會。

鋁門窗在製作出廠前，膠條就已經安裝在內，因此當驗屋在檢驗窗戶時，可以伸手摸入溝縫，確認膠條是否有安裝妥善。(圖／記者蘇茵慧)

林國禎舉例：「一般消費者對窗戶原理較不了解，用錯誤的方式檢驗後，消費者會認為是窗戶滲水。若遇到客訴反應是『窗戶』滲水，通常處理方式會多加強膠條密度和配件的迫緊強度以阻隔風與水，但相對也會增加窗戶推拉的摩擦力，消費者在使用上需要花更多力氣使用，之後遇到強風，亦容易讓窗戶失去反應彈性、過度緊繃。」

鋁門窗對外的洩水孔有時會被磁磚填縫或矽利康遮蓋住，容易導致內溝積水溢出，驗屋時也可注意此處。(圖／記者蘇茵慧)

他同步提到，另外一種常見的滲漏水狀況，則是窗溝內積水溢出，大多是窗框底部的洩水孔被矽利康填縫時塞住導致，只需要檢查洩水孔及重新稍微處理孔洞問題，就能解決疑似滲漏水問題。

上圖為防掉落裝置，下圖為開口限制器，將開窗範圍限制在安全尺度內，避免家中幼小孩童發生墜樓意外。(圖／記者蘇茵慧)

最後針對驗屋過程，林國禎直言，比起用高壓水柱沖向窗戶，他建議消費者更應該注意窗戶開關的滑順度，以及關窗後可以試著搖推窗戶測試緊密度，是否有出現不穩或奇怪的聲響；另外，為了安全，現在窗戶都有設置開口限制器及防脫落裝置，以防高樓層墜落意外，這也是驗屋時必要之檢查。

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中古屋交易買賣熱絡，不少人在買進二手屋後，也尋求驗屋公司協助，但中古屋驗屋與新成屋驗屋步驟都一樣嗎？(圖／記者蘇茵慧)

富比士地產王記者蘇茵慧／南部報導

當買新屋交屋前，可以找驗屋公司一同協助，找到可改善之缺失；但如果今天是購買二手中古屋，也能找驗屋公司來檢查嗎？HEI鷹眼房屋鑑測的創辦人陳永晁表示，在目前驗屋市場比例中，新屋所佔的比例非常多，但中古屋驗屋也不少，特別是買二手透天產品的屋主，對於驗屋檢查也非常重視。

不過，新屋驗屋跟二手中古屋驗屋的先決條件本就不同，因此陳永晁認為，中古屋本來就無法與新屋屋況相比，所以不能要求中古屋一切「完美」，像是窗框歪、油漆不均、線路管線不夠整齊、磁磚磨損等，這些都是二手中古屋本身的狀況，因此在中古屋驗屋的重點絕非這幾項。若本身是買中古屋的屋主有驗屋需求，必須要對屋況有所認知。

「在中古屋驗屋時，我們驗屋公司角色比較像是在幫房子健檢，找出房子既有或隱藏的問題，並且用屋主聽得懂的方式，來讓屋主理解如何跟設計師或工班溝通，因此在設計前，建議就要先進行驗屋了。」陳永晁說：「驗屋時，我們對中古屋著重在電跟水兩大項。」

除了房屋的結構安全外，用電安全更是二手中古要要格外注意的，因此陳永晁驗屋時相當注重電路安全。(圖／記者蘇茵慧)

他分析指出，因為中古屋的年限幅度大，若是新二手屋況在5年左右，用電管線問題較不大；但若是超過15年以上的二手屋，在電盤設計跟管路上就要仔細檢查：「像現在我們3C產品多，許多智慧型小家電都參與在我們生活中，包括掃地機器人、水波爐、洗碗機等等，這些大幅增加用電頻率，因此我們會先了解屋主的需求，給予供電量建議，避免用電過載、發生火災意外。」

另外，無論新成屋或中古屋，最怕遇到就是漏水問題；而在中古屋部分，陳永晁認為，因為買賣過程中會有屋況說明，驗屋時就針對可能會漏水處去進行檢查，並與屋況說明書去核實，若屋況說明書中沒有漏水狀況，但在驗屋時發現滲漏水，就能在有限期限內與仲介、原屋主連絡，確認後續如何處置。

「有一種狀況是，對方說這牆面曾有漏水，也已經修繕過，那就可以請對方提供保固書，若還在保固期內可請求對方廠商處理。」陳永晁建議，在買中古屋時，除了對屋況要降低「完美」標準外，另外在購屋前，最好要注意「已經裝潢過」的中古屋，是不是留有維修孔或為了隱瞞瑕疵。

「我們曾有接過一個裝潢過的中古屋，驗屋時卻找不到電路箱在哪裡，連仲介也不知道，後來才聯繫前屋主找到，發現當初在設計時，設計師把電路箱封死在裝潢裡頭。」陳永晁說：「驗屋時，我們都是非破壞性檢測，我們可以對牆面沖水、測試滲漏水，但我們無法強硬把裝潢拆除來測試，因此建議大家在買二手屋時，對於已經有裝潢過的屋況，要特別注意，是固定式還是可活動，這都會關係到驗屋時能檢測的程度。」

除了電、水兩大項之外，中古屋驗屋還有其它該注意的細節，像是管線排煙、淋浴掛件、磁磚狀況、地面排水等，買房是人生大事，為了能住的安全又舒適，尋求專業人士來檢驗屋況更多了一層保障！

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富比士地產王記者蘇茵慧／南部報導

 「聽說只要房子裡有死過人，就算凶宅，真的嗎？」又或者「買房後才發現是凶宅怎麼辦？」只要講到「凶宅」，就有各種猜測與見解，其實在不動產交易糾紛中，凶宅的出現頻率雖不算最高，但每次只要有「凶宅」出現，就容易吸引大眾目光，引來擴散討論，除了華人社會對於凶宅既懼怕又好奇的心態外，另外就是擔心自己買房時，該如何注意眼前的物件，到底是不是凶宅。

就從近期的一樁跟「凶宅」有關的審判案來看：臺灣高雄地方法院在今年11月3日時的刑事判決中指出，被告賣方張ＯＯ透過仲介陳ＯＯ賣房給告訴人買方翁ＯＯ，但在買賣交易後，買方翁ＯＯ從鄰居口中得知，此屋之前曾發生火災，原屋主因一氧化碳中毒嗆傷窒息，但卻在不動產交易過程中，賣家與仲介卻無提及此事。

且，賣方張ＯＯ甚至在「建物現況確認書」第6項「本建物（專有部分）於賣方產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺或其他非自然死亡之情事」勾選「否」之欄位處親自簽名蓋章，致翁ＯＯ誤信本案房屋非凶宅而陷於錯誤，同意以一般市價購買；該案件法院判決認定，被告張ＯＯ犯行勘以認定，應依法論科，除了詐欺取財罪處以有期徒刑6個月外，且沒收約185萬元左右金額，不過考量被告初犯，可易科罰金之折算標準。 

幸福家不動產法務主任律師王偉龍指出，台灣立法部門沒有針對「凶宅」有明確定義，而與不動產相關的行政部門內政部發過函釋，只要有人在不動產物件中，是身體自然衰老、醫學無法救治去世者，就是自然死亡；換句話說，只要自殺、他殺、意外過世都屬非自然死亡；同時，非自然死亡事件並不侷限對象，只要發生在不動產持有期間，就被歸屬凶宅範疇，交易過程必須告知。

王偉龍表示，不動產交易過程中有許多要注意的面向，而「凶宅」對不動產的價值影響極大，且若有登上媒體版面或被揭露在凶宅網上，在交易過程中亦會增加銀行貸款的難度，但依照自殺、他殺、意外死亡的程度來看，意外死亡對於房子價值的影響較低，價格大約會折損約1～2成左右，若是自殺或他殺，大概會掉到3～4成左右。

就以此件嗆傷窒息的非自然死亡案件來看，從內容答辯、通訊對答等相關證據，法官認為賣方明知屋內發生非自然死亡事件，卻辯稱不知道嗆傷死亡亦屬於此類，導致交易過程中仲介與買方皆無從得知，因此事後引發糾紛，也因此判決詐欺、沒收等處分。

為了保障買方權益，仲介應盡善良管理人義務，針對賣方所說的事項進行查核；不過有多名仲介都表示，除非是大事件有媒體揭露或網路刊登，否則凶宅比較難驗證，因同社區的人會擔心折損自身房價或避免麻煩，願意如實告知者少，這便是核實調查的困境；不過仲介依然會盡己所能查實，且多方留下文字或影像證明，避免事後糾紛。

對此，王偉龍建議賣方，雖然非自然死亡事件會折損房屋價值，但心存僥倖更易得不償失，若不動產物件曾有非自然死亡事件，就該誠實告知仲介，避免事後糾紛，最後導致民事、刑事訴訟連連，賠了金錢也吃上官司，得不償失。

本期神隊友：

有感於室內裝修糾紛案件逐年提升，《公平誠信賺大錢》微電影今日舉辦首映，宣導誠信的重要

數字會說話，室內裝修糾紛案件逐年提升，為嚮應法務部廉政署倡議公私部門公平誠信治理理念，增進各界重視企業誠信，公平會結合住保會及新北市新莊國小，共同拍攝《公平誠信賺大錢》微電影，今(7)日於新莊國小演藝廳進行首映會，宣導誠信的重要。

「一位阿公想裝修老宅，當成小兒子的結婚新房，統包商卻因疫情、人力調度，讓阿公花錢找裝修卻換來爛尾結果。」結合時下常見的劇情，響應法務部廉政署倡議私部門透明誠信治理的理念，增進各界對於企業誠信的重視。

今日下午微電影工作團隊，特別邀請全體素人演員及眾多貴賓團體蒞臨首映感恩會，素人演員們再次齊聚回味拍攝時的甘苦與酸甜，從國小三、四年級小朋友到耳順有餘的阿公級演出…傳承意味濃厚，隨處可見深化的廉能企業誠信觀念朗朗上口，場面特別溫馨感人。包括公平會委員郭淑貞、辛志中、法務部廉政署組長劉耀中、內政部政風處前處長于建國等人也出席參與，而其中新莊國小校長張信務在微電影中飾演調處委員參與演出，展現誠信是普世價值。

公平會委員辛志中致詞表示，對於公平交易及廉能誠信企業的宣導下，能促成住宅消保會、新莊國小等與眾民間團體、義工等有志之士，無條件協助完成對社會有益的精神，實在令人敬佩，期待微電影產生鉅大的迴響，讓公私部門的合作模式有一個嶄新創新的啟發。

住保會顧問吳翃毅表示，結合公平會政風室、新莊國小等單位製作的微電影，意在傳達，屋主面對可能發生的爭議事項，都要有預防措施，從簽訂合約、工程變更或是追加、載明完工日期及驗收等等，建議都要透過「住保履約」，業者若無公平交易及誠信原則，可能以缺工、變相加價等理由，無法完成房屋修繕。

而以「住保履約」簽約，屋主的施工款項分期信託到銀行，完工後驗收再給付廠商工程款，保障價金安全，包括最常見的工程糾紛，可透過設計圖，條列式說明約定驗收項目，降低雙方認知落差，不僅可保障屋主，也可讓正派經營的設計師不擔心有呆帳的收款壓力。

《公平誠信賺大錢》（裝修誠信~履約篇)微電影首映會後，將在住保會ＹＴ頻道播映，期盼業者以「住保履約」做裝修生意展現公平誠信，用住保履約保護消費者，同時用住保履約與工班簽約，師傅們的收入有保障，創造企業最大的價值，也是讓企業落實ESG永續發展。

吳翃毅表示，誠信是無形的財富，也是消費者檢視任何行業、任何人的強韌信仰，日本的經營之聖稻盛和夫說過，做事要誠心，只有把才識和誠心合而為一時，萬事皆可成。

富比士地產王企劃編輯陳可芸、記者蘇茵慧／南部報導 

成家立業是普羅大眾的人生目標，在房價貴森森的當今社會，好不容易存到頭期款、買到心儀的房子後，其實還有一連串步驟要執行，其中最重要的大概就是交屋前的「驗屋」程序；特別是買預售屋，就怕花大錢買屋，入住後才發現問題多，若是能在一開始就發現問題，就能避免入住安置定位後，還要費時費神修繕。 

現在許多民眾會委託專業驗屋公司來執行驗屋步驟，就算是新手屋主也能在專業的陪同下，快速幫房子健檢，這次就邀請到驗屋達人「HEI鷹眼房屋鑑測」創辦人陳永晁，跟著他的步驟來看看專業驗屋的流程與細節！

陳永晁表示，相較自行驗屋，驗屋業者通常會採用專業檢測設備，像是雷射水平儀、熱像儀等，替住戶確認房屋樑柱牆面是否歪斜，以及一般肉眼難以檢測的問題等。

除了專業設備外，驗屋可分成3大注意事項：分別為建材格局用料、排水系統及機電設備等項目；同時他也提醒，驗屋時要同步確認室內格局是否符合契約的平面格局圖，不要細部檢驗完才赫然發現，實際格局跟契約提供不同。

首先，初步就能判斷的建材格局部分，往往都是住戶最在意的事情，像是天花板、牆面油漆塗層，直接肉眼就能直接確認，而壁磚、地磚是否有突起、龜裂或空心等狀況，則就需要實際敲一敲，從聲音來比較；上述大都可以自己動手檢查。

其次，進入更專業部分，機電設備需注意家中所有電器設備。陳永晁表示，自己驗屋公司特別注重用電安全的項目，若是忽略這一塊，很有可能會對生命安全造成威脅，因此更需要詳細檢驗。

供電設備包含插座、電燈、開關、網路孔、電視訊號孔及電話路線等，是否可正常運行，若住戶有進行客變，就需留意各供電設備是否與當初客變設定相同。 

最後就是與住戶生活息息相關的排水系統！畢竟漏水非常惱人，在驗屋時就得詳細檢驗冷氣排水孔、廚房流理臺及浴室管線是否會漏水或堵塞，並且更要確認房屋窗戶是否確實不會漏水，在牆面與窗框接縫處是否完善。 

以上三個大項目檢驗完畢後，屋主就可以跟建設公司進行討論缺失，若有聘請驗屋公司協助，驗屋公司會先向屋主說明檢查之瑕疵處，並現場陪同屋主與建設公司的人員確認驗屋項目、溝通修繕方式，保障彼此的權益，屋主不需擔心要自行面對建商，事後也會將完整的驗屋報告書整理給屋主。 

不過，初驗有驗屋公司陪同，那複驗呢？陳永晁表示，若初驗有重大瑕疵點，才建議聘請驗屋公司再次偕同複驗；依他經驗，通常有驗屋報告書後，屋主都能自行複驗，也能省下不必要支出。

驗屋時各種檢測結果皆會詳細記錄，後續屋主入住更有保障。

買房對許多民眾來說已經花費一大把積蓄，會再猶豫是否多付一筆費用請專業驗屋公司，且市面上的驗屋公司百百家，網路資訊也相當發達，讓民眾有更多樣的選擇，住戶也可以透過參考過往建商評價、以及其他已購戶的反應來選擇要自行驗屋或者聘請專業人士，畢竟房屋一入住也許就是一輩子的時間，多一些花費保障自己的權益也是值得的投資。

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富比士地產王記者蘇茵慧／台南報導

無論是新成屋或二手屋，在選擇大樓物件時，總是擔心大樓管理、鄰居等問題，而良好的物業管理對於大樓保值有一定的影響，完整的維護修繕計畫，也能提高住戶生活品質。

優良公寓大廈評選今年邁入第七年，而這些公寓大廈都有其共同特點。工務局代理局長陳世仁指出，包括呈現建築物公共安全到社區的安全，團結融合社區居民的情感交流，物業管理服務與社區融成一片，大家以人為本，生活與互動融洽，推動台南市更進一步發展。

台南市副市長趙卿惠強調，以往很多老舊公寓大廈沒有管委會成立，住戶入住沒有人服務，公共設施沒有人維護，衍生很多問題，但工務局推動優良公寓大廈評選後，有越來越多的公寓大廈成立管理委員會，且服務越來越好，甚至引進飯店式管理模式，對台南市住的提升有不小幫助。

本次112年度優良公寓大廈評選，獲獎的公寓大廈在管理維護、社區營造、友善設施、節能減碳、社區綠化等各面向表現都相當優異，足堪其他公寓大廈的表率，期許台南市住的品質越來越高，管理服務的品質越來越好。

今年各優良公寓大廈獲獎名單如下：小型新生組：第一名「尚暘天聚」、第二名「格里昂」、第三名「桂田擎天樹」、佳作「和通沐東風」及「知音悅」社區。中型新生組：第一名「遠奏曲」，第二名「成大林森」，第三名「上閑悅」，佳作兩名分別為「富立真邦」和「上新光」社區。大型新生組：第一名「三發匯」，第二名「大都匯」，第三名「聯上W1」，佳作一名為「新悅城香榭」社區。青壯組：第一名「御鼎雙璽」，第二名「水雲間」，第三名「湖美天河」，佳作一名為「海閱」社區。長青組：第一名「桂花鄉」，第二名「文化新世紀」，第三名「國家新境」，佳作兩名分別為「漢唐」及「天闕」社區。

富比士地產王記者蘇茵慧／南部報導

每當在房屋買賣社團中，問起「地上權產品好不好、能不能買」這問題，大概有七成以上的人會直接勸退、說地上權產品浪費錢，僅有少數的人能比較產品的優缺點。

細究其中原因，源自大部分人認為：「買房就是要有土地，有土地才能有增值的可能；地上權沒有土地根本無法增值。」然而，想依靠土地增值，本就不是這地上權產品特性，會選擇這樣產品的人，往往都是因地段與價格而被吸引。

幸福家不動產台南崇明直營店店長劉保羅分析，他以台南平實重劃區的地上權案子為例，地段好、有醫療院所、未來有交通加持，像這樣市區蛋黃區的精華地段，加上大樓產品，會吸引來退休、沒有傳承問題的長輩，另外就是喜愛這區域環境，卻資金不足無法購買一般住宅的客群。

特別在租屋市場中，長輩要找租屋的難度比年輕人還要困難，因此若以租貸角度來思考地上權產品，打定主意未來都是租屋打算，地上權產品就能避免租屋會遇到的問題，包括：因為歲數租不到房子、隨時被調漲租金、房東說不租就不租等困境。

劉保羅表示，像仁愛之家的建物，在貸款上會有受限，且在仁愛之家的土地承租契約中，租金是採政府每年公告地價年租率3%計算，並另計5%營業稅，雖然半年繳及年繳可以享租金優待，但房屋不能滅失才能維持契約關係，若要作結構體整修，還是得跟仁愛之家報備。

與之相較，地上權新建案好處在於建商有配合銀行，因此第一次購買較無貸款上的困難。兩者相較下，平實重劃區的新大樓必定引起注意；然若這類產品要做為投資標的，不只要透過縝密精算，更要將人性權衡納入考量，才能算完整。 

正是考量產品所吸引之客群屬性，地上權住宅大多規劃小坪數產品，對於投資置產客來說，在長期持有狀況下，只要投報率及租金可攤提成本，似乎也是一個好選擇；甚至在長期持有20年後獲利了結，剩下無論是要轉手低價拋售、或是繼續出租收益，都算盈餘，至於要賣給誰、租給誰，只要有人願意承接殘餘年限，似乎也不重要。 

無論是一般住宅或是地上權建案，後期看重都是維護與管理，正因產品屬性帶入的客群心態，亦有人擔心若最後存續年限短，大家更不願意花大筆錢維護時，是否未來大樓公共事務出現爛攤子的機率會更頻繁。

因此若是決心認定地上權住宅是一輩子的居所，還是要慎選產品類型，考慮單層戶別量、社區約200～300戶左右較能有穩健公基金，畢竟大樓產品最後終歸物業管理服務，無論是一般住宅或是地上權住宅，只有良好物管與修繕，能讓舊大樓不會迅速掉價，避免走向城中城憾事。

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富比士地產王記者蘇茵慧／南部報導 

在討論低於行情的地上權房屋前，必須先釐清何謂「地上權」，以及購買「地上權」與一般不動產購買又有何不同，才能推論至為何地上權產品能低於行情價購入。

第一：地上權產品的分類

簡單來說，一般房屋買賣，包括就是土地及土地上建物的買賣；而地上權則是只能買賣土地上的建案，土地仍歸原主所有保管；在這樣的基礎下，進一步區分土地上建物：分為房屋使用權及房屋所有權兩種；也正因為地上權沒有土地所有權，所以地上權房屋往往能以行情價7折左右購得。

第二：地上權存續年限與回收方式

律生活法律事務所主持律師楊哲瑋指出，房屋使用權或所有權，兩者共通點都是受到政府契約中存續年限、繳交租金之規範；目前年限大多是50～70年為限，時間到後由政府回收處理，兩種產品最大差異於可否分割買賣移轉。 

以「房屋使用權」來說，最著名建案有台北京站花園廣場、華固新天地、高雄美邦ONE MORE，第一手購入後，若要再轉手還需要透過原先建商同意，且貸款僅能向建商協商；至於擁有「房屋所有權」的建案，如高雄藏富市、城揚KS1、河堤世界、台南艾美新時代、清景麟夢公園等，購入後則可自主買賣建物。 

第三：地上權二手轉賣受限、過戶手續冗長

不過，當這類地上權物件進入二手市場，接手之買方貸款將是一大挑戰，不僅願意承作銀行少，利率與償還年限條件都比一般房屋買賣還要嚴苛，且過戶手續過程繁雜，需向國產署提出申請，買賣過程冗長，且付出更多成本。 

宜慶地政團隊創辦人林宜慶表示，這類產品過戶前，要先向國產署申請地上權轉讓同意書，與此同時必須由建設公司製作地上權轉讓合約、向銀行申請貸款，最後買賣雙方至國產署辦理轉讓手續，等待國產署核可發出公文，才能向地政機關辦理過戶；且過程中還要取得塗銷預告登記同意書、重新設定預告登記。 

因此，一般二手屋買賣過戶，大約1.5個月內即可完成，而若是地上權之房屋所有權產品，恐耗上3～4個月才能完成，正因過程繁瑣，時間與代辦手續費用除上述一般過戶代辦費以外，會增加地上權轉讓與塗銷、設定預告登記等手續費，亦須納入購屋成本。

另林宜慶直指，地上權產品雖無須繳納土地增值稅、地價稅等問題，但買賣時土地要先注意租金問題，建物買方須繳交房屋契稅、賣方應繳納房地合一所得稅。

第四：地上權地租有漲幅風險 

除此之外，楊哲瑋與林宜慶同時指出，低於行情價的地上權產品，除了房屋價值會隨著存續年限遞減外，並得同時注意契約中載明之地租繳納的計算方式。 

楊哲瑋：「從華固新天地訴訟案件借鏡，監察院曾出具地上權調查報告中，指出當時租金以公告地價3.5%繳納，但公告地價是浮動的，對消費者來說不可控風險太高，一般住宅地價稅則是依公告地價千分之二計算，二者間相差達17.5倍。」且設定地上權土地往往都在精華地段，地價漲幅更有感。 

林宜慶說：「謄本上會有地上權使用規定，包括地租計算，因有台北消費糾紛案例，目前地上權地租大多為建商與國產署簽約當期土地申報地價之2.5%，再加上現今土地申報地價之1%，依照當初標案之規範，個案都不同。」

第五：地上權契約內容需謹慎

因此，楊哲瑋建議，一般房屋買賣時都會有契約審閱期，地上權房屋亦同，雖內政部針對地上權預售案只作銷售資訊備查，而無必須送審契約之規定，但民眾同樣可利用審閱期間，檢視契約內容當中應記載及不得記載事項，並且注意地上權分類、年限、租金是否有明確述明，簽約前建議尋找相關法務人士諮詢，降低消費糾紛。

總結來說，在選擇入手地上權房屋前，律師與地政士認為必須注意這五點：

1.地上權之產品種類

2.存續年限及存續結束的處理方式

3.買賣手續的隱形成本

4.租金計算方式

5.謹慎審視契約內容，確保自身權益 

低於行情的地上權房屋，初次交易時雖有建商可處理貸款相關事宜，但進入到二手屋市場後，將面臨許多嚴格限制，雖然此時這類產品正夯，但極為考驗消費者對地上權產品認知與風險，購買簽訂前功課可得做足準備。

本文邀請房地產相關業內專家分享，專家資訊如下：

房產好有識：地上權系列專題

1.地上權是高房價解方還是毒藥？原來南部地上權住宅有這些！

富比士地產王記者蘇茵慧／南部報導

地上權住宅會是台灣高房價的解方嗎？根據google搜尋趨勢中顯示，「地上權」一詞在過去5年間，在2021年10月達到最高峰，其次則是今年2月，在各區域比例中，高雄最多、台北其次，台南排行第三，台中則緊追在後，雖目前無法定論地上權住宅是解方還是毒藥，但已經顯示出民心所向。

為活化國家土地資產且避免賤賣國土，2012年後國家超過500坪之土地，被規定不得標售，只能以招標「設定地上權」方式釋出土地所有權。近年來國產署所設定地上權招標案，脫標率與溢價率都出現漂亮佳績，雖今年溢價率略為下降，但從投標反應，地上權案仍是受歡迎品項，且從民眾在網路上搜尋結論分析後，「地上權」一詞的確受到極高關注。

回溯南部從國家單位取得之地上權案，最先可從2011年北部美邦開發建設取得教育部中部辦公室開始，該案基地臨明誠四路，在美術館區段；不過這宗僅有房屋「使用權」，且年限只有40年，因此預售期雖然吸引很多買家入場，但最後解約退訂的人亦多。

但也因「美邦ONE MORE」一案，讓建商發現市場大眾對地上權產品的興致，後續政府逐漸對地上權產品限制鬆綁，把年限從40年拉長至70年、房屋「使用權」改設定為房屋「所有權」後，讓高雄建商找到新藍海，嗅到商機。

從2013年開始，高雄永信建設標下鳳山區福誠段24地號（R5新世界）、新都段134地號（韻綠）之地上權案後，翌年國揚建設、佃坤建設分別標下高雄前鎮區盛興段（微笑時代）、三民區灣和段（全民大樂）兩筆地上權土地，同時，國揚建設開始銷售地上權預售案「微笑時代」。

直至今日，統計高雄地區已完銷、推案中到規劃推案的地上權建案(使用權與所有權)，至少有19筆記錄，其中以永信、鑲揚國際（鋭揚建設）、城揚都有兩場以上的推案，部分聚集於高雄捷運紅線R5前鎮高中站周邊，形成地上權建案區；相較於高雄對地上權住宅建案的蓬勃熱絡，台南地區則在2019年才有建商推案試水溫，近期三地集團則加碼標下平實段與漁光段。

2019年，由上揚國際建築團隊旗下上維地產標入台南永康橋北段 28 地號土地，規劃46戶透天產品，銷售反應不錯，因此在2021年平實段22及23地號設定地上權案時，上維地產與三地開發地產聯手標下，今年第2季開始推出預售，目前實登系統中，艾美新時代已有256筆紀錄、清景麟夢公園亦有106筆。

上述皆是國家政府所設定之地上權案，然在台南二手不動產買賣市場，更常聽見「仁愛之家、救濟院」的土地，此類產品屬民間單位所設定之地上權產品，其房屋基地向財團法人台灣省私立仁愛之家承租，同樣擁有房屋「所有權」，近年來台南亦陸續出現三筆新建案，在實登網站中都能見到備註。只是，民間與國家地上權在限制條件上，仍有地租收取、營業稅及年限續約的差異。

南部地上權建案可說是熱鬧蓬勃，買氣頗有勢頭；無論地上權住宅是否能實現居住正義、是否為高房價解方，或者它是讓年輕人買到一場空虛、無法累積資產的糖衣毒藥，建議在購買此類產品前，應先了解該類型產品的規範，從自住、置產投資到獲利了結前，這類產品進入到二手買賣市場時，都有消費者該注意、且該提早思考的風險。

本次「地上權專題」將透過各領域專家，在政策、法務、實務操作、現今市場流行之產品中，分析地上權產品適合的客群，以及在自住或投資心態下，購買地上權產品前該計算之成本，弄懂地上權的遊戲規則，才能掌握風險、理性購屋。

27名住戶13年前購買新北市某社區建案，他們指控建商銷售廣告宣傳，大樓社區擁有交誼廳、健身房、棋藝室，但入住後都沒有施作這些公設，法院判決，建商不完全給付，判賠共162萬多元，全案可上訴。 

提告主張，建商在2010年在銷售廣告等資料宣傳該社區擁有交誼廳、健身房、棋藝室、空中花園之公共設施，他們因相信而各自與建商公司簽訂買賣契約，買受房屋及坐落基地，入住後才發覺建商公司未興建公設。

法院認定，買賣契約附件「頂樓公共空間美化示意圖」中繪有交誼廳、健身房、棋藝室及文字註記，但該公司卻未給付，判決建商賠償162萬6359萬元。