北市超高齡老屋價崩!均價從近百萬跌到6字頭

北市超高齡老屋價崩!均價從近百萬跌到6字頭

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富比士地產王記者李哲維/台北報導

政府力推危老重建,近期確實讓30年以上老屋交易加溫,價格也微幅上揚,有趣的是,土地持分大、超過50年的「超高齡」老屋,均價卻從危老條例上路前後的逼近百萬元,慘跌到僅剩6字頭,專家分析,除了因超高齡老屋的交易量少、均價易受個案影響之外,也與「繼承者們」不願再長期持有,儘早處分資產的心態有關。

住商不動產根據實價登錄資料統計,從整體數據來看,屋齡30年以上的老屋,危老條例上路前的2016年,平均單價為每坪53.5萬元,至2019年小漲1萬元,來到每坪54.5萬元,交易量最大的30至40年老屋,2019年均價約53.6萬元,也較2016年上漲1萬元,基本上維持小漲格局。

反觀屋齡更高、更符合「危老」資格的超高齡建築,則出現屋齡愈高、價格跌愈多的走勢。其中,屋齡40至50年的老屋房價,從上路前的每坪56萬元,下滑至2019年的每坪52萬元,每坪跌了4萬元,50年以上的超高齡老屋跌更慘,均價從2016、2017年的每坪98.5萬元,到今年僅剩每坪61.5萬元。

大家房屋企研室主任郎美囡指出,50年以上的超高齡老屋之所以出現如此的高單價,主要是可做店面的一樓交易拉高均價,且50年以上房屋大多是2層樓、最高不超過3層樓的建築物,每戶的土地持份較大,若以商業考量有其發展性。除此之外,屋齡50年以上的交易量較少,平均房價容易受部分交易價格影響。

超高齡老屋價格慘跌,住商不動產企劃研究室經理徐佳馨分析,在於投資人不再看好都更投資效益,加上本身交易量就少,交易走不動,只是過去價值過度膨脹,目前則是回歸本質。除此之外,也與部分是「繼承們」取得,不願意再長期持有,盡早處分資產有關。

郎美囡補充,台北市屋齡30年以上老屋占了約7成,因為便宜、坪數實在,故本來就是交易大宗,預料明年五月份危老重建額外10%獎勵落日之前,申請爆量也將帶動買氣。

徐佳馨提醒,危老重建必須取得100%土地及建築物所有權人同意,跟都更一樣會遇到產權整合的問題,不過危老重建沒有最小基地面積限制,很適合小規模的重建,故產權單純的房屋相對有利,若是產權複雜的房屋,整合困難度較高,想要伺機投資的民眾,最好還是審慎評估。