把握初升段進場 全台1字頭潛力區成置產熱點

把握初升段進場 全台1字頭潛力區成置產熱點


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文/富比士地產王


2020年房市不僅在新冠疫情壟罩下全身而退,移轉棟數甚至創下近7年的最大量,各都會區房價也全面突破歷史新高。專家分析,持續的超低利率環境不僅有利自住客,著眼於房地產保值效益的置產買盤也紛紛出手,是造就去年房市榮景的主因,且這樣的趨勢已經成型,至少未來5年內都不會改變。


根據內政部統計,去年全台房屋移轉量來到房地合一上路7年以來新高,達32.6萬棟,年增8.76%,各縣市房價也都較去年同期上漲。其中,嘉義縣市的漲幅逾10%,居全台之冠,六都房價漲幅則以台南最高,達8.03%,台中市更是自2016年一路上漲至今,年漲幅為6.77%,位居全台第三名。


值得注意的是,有別於過往都是都會核心區領漲房價,近年房價漲幅則主要集中在蛋白區,顯示熱錢正持續、大量湧入房價基期低,且具有政府建設與民間投資題材的潛力區,一方面替不斷貶值的現金尋求避險處,一方面也看好這些區域的發展性,透過長線持有不動產的形式實現資產增值。


以台中港特定區為例,近年建設與開發題材不斷,除了有離岸風電計劃串起台中臨海產業鏈帶,起始於台中港的捷運藍線也在日前完成綜合規劃報告,三井OUTLTE商場2期也即將在今年夏天正式開幕營運,都替當地增加大量就業機會與移入人口,也吸引各路建商看好區域房市前景,紛紛進場推案布局。


根據統計,海線的沙鹿、清水與梧棲3個行政區,近6年的人口成長已多達上萬人,且隨著人口紅利開始發酵,建商也加緊購地推案腳步,其中不乏上市櫃與全國性知名建商。業者初估,光是聯悅、長虹、潤泰、遠雄、寶佳、麗寶與勤美等7家大型建商,合計在台中港特定區購入的土地就已超過8萬坪。


動作最積極的聯悅建設,近年已陸續購入6塊大型土地,合計面積逾1萬4000坪,由於推出的2期建案都在短時間內完銷,累積不少口碑,預計3月才正式公開的第3期「聯悅臻」,因擁有臨海第一排的稀有條件,加上是面積超過3000坪的大基地開發案,尚在潛銷期預約接單數量就已超過300戶。


業者表示,台中目前市區新案價格普遍都已站上3字頭,反觀海線房市發展題材眾多,臨海產業帶又聚集多達10萬就業人口,但房價仍停留在1字頭,不僅價格親民好入手,未來增值力道也強,短時間內再上漲1~2成也不是問題,因此買方除了自住客,著眼於短期收租、長期賺增值的置產客,更是一大主力。


以該案30坪的2房產品為例,購屋總價700萬元,若以貸款8成560萬元、分20年攤還計算,即便過了寬限期,每月應繳本息也僅要1萬8820元,與當地2房的月租金差不多,對於自住客而言確實租屋不如買房,對於置產客而言,則房貸支出幾乎可以全部由租金收入支付,且未來還有房價增值可期。


專家指出,從去年各地的房市表現,乃至於政府祭出打炒房政策之後,今年1月的房市移轉量來觀察,不僅首購與換屋等剛性需求信心仍強,在資金寬鬆、利率偏低,且營建成本居高不下的情況下,房價仍會溫和上升,只要市場沒有過熱疑慮引來政府調控,則自住與長線置產需求仍會是未來的兩大市場主力。




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