地主漫天喊價新案要賣4字頭 業者憂14期恐步單元8後塵

地主漫天喊價新案要賣4字頭 業者憂14期恐步單元8後塵

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富比士地產王記者林婉琪/台中報導


橫跨北屯區與西屯區的台中市「第14期美和庄市地重劃區」,今年初完工配地後成為建商獵地新戰場,卻也引來地主漫天喊價。業者憂心,14期尚未開發,地土價格就被炒到每坪60萬元以上,未來建商推案價勢必從4字頭起跳才有利潤,若市場不買單,則14期很可能會步入單元8的後塵,陷入嚴重的發展停滯。


台中都市計畫發展得宜,不少重劃區都因重大建設一一到位後,成為生活機能完善、交通便捷的成熟生活圈,也提高不少外圍重劃區能見度,其中,14期重劃區總開發面積超過400公頃,堪稱台中市40年來最大的土地開發計畫,今年初配地完成後,吸引不少建商到此獵地,但同時也引來地主以高價出售。


觀察目前土地成交紀錄,國泰建設1月初砸下15.16億元重金,買下山西路與崇德六路口2446坪的建地,每坪單價達62萬元;雙橡園開發也以每坪63萬元高價買下仁平段2600坪建地,另如惠宇、盤興等台中在地建設公司,也分別用單價約50萬元、56萬元,買進14期土地。


儘管不少大型建商都看好14期的發展潛力,但有專家及業者提出,14期目前尚未正式開發,建設題材也還未到位,土地價格就已被炒高到如此天價,恐影響其他建商跟進意願與重劃區後續發展,未來推出的預售案價格也會因地價而水漲船高,市場接受度是否能如建商預期,仍有待觀察。


台中在地建商瑞恩開發執行董事、不動產估價師的楊祥銘表示,以目前14期土地成本估算,預售屋建坪價至少要賣到4字頭,但鄰近的11期重劃區,生活機能到位、居住品質佳,每坪單價也不過35萬元,而目前還「甚麼都沒有」的14期重劃區,新案一推出就要挑戰4字頭,難度恐怕相當高。


除了土地成本外,楊祥銘也進一步從公告現值分析,目前14期重劃區每坪公告現值仍在農地水準,每坪單價約10萬元以內,仍有利於建商推案辦理容積移轉,不過隨著時間拉長,該區域公告現值與匹林商業區、住宅區相當時,容積移轉、土地增值稅等成本都將進一步提高,屆時恐更不利於建商推案,並連帶影響握有14期土地的地主,最嚴重的結果可能是造成區域發展延宕。


事實上,過去台中也有潛力重劃區發展潛力可期,但受制於地主漫天喊價,導致建商推案延遲,或開發商不願意進駐,進而導致重劃區發展停滯的案例。


立智國際總經理王耀斗指出,重劃區發展初期生活機能雖弱,但建設題材多元,建商取得土地便宜,建案規劃坪數較大,因此過去頗獲市場青睞,也吸引不少首購族置產。不過,近幾年市場開始出現變化,重劃區地價攀升的速度比建設還快,造成不少地區反而出現「只漲地價不漲建設」的情形。


舉例來說,位於北屯的單元八重劃區,因鄰近水湳經貿園區,又有台中生活圈2號道路加持,原本發展可期,但2013年土地禁止移轉解除後,地價自每坪40萬竄升至每坪70萬元,讓不少在地建商吃不消,使得該重劃區沉寂了好一段時間,最後淪為民眾、都市發展、建商三輸的局面。


大台中不動產開發公會理事長王至亮則表示,土地交易雖屬市場機制,但定價權仍取決於地主與政府,因此,建議未來政府在標售土地時應該立下一些規範,例如標售5年內必須開發,或是未開發必須照價買回等,在相關政策規範下,或許有助於緩衝地價暴漲之情形。




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