看好總統選後房市 新店央北200億案量即將引爆

看好總統選後房市 新店央北200億案量即將引爆

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前進重劃區買房已成為大台北購屋顯學,其中,位於新店中央新村北側的央北重劃區,因擁有緊鄰成熟生活圈的絕佳地理位置與交通優勢,不僅吸引多家一線建商卡位,在捷運環狀線第一階段將在今年底通車加持下,明年將引來第三波推案潮,預估總統大選過後就會有逾200億案量釋出。


央北重劃區是近年新北各重劃區的發展重點,開發面積約36.7公頃,屬於新北市的公辦重劃區,鄰近新店溪、採純住宅區規劃,且與小碧潭與中央新村生活圈緊密相連,加上擁有國道三號安坑交流道、捷運小碧潭站與環狀線十四張站,以及環河快速道路、安坑輕軌等交通建設,讓該區房市備受矚目。


事實上,央北重劃區只是整個大央北開發計劃的一部份,目前開發中的央北重劃區採住宅區定位,未來北邊還有一個面積與央北相當的十四張重劃區,將與十四張站的捷運聯開商城進行整體規劃。房產業者認為,不論是從區位或發展條件看來,大央北開發計劃都與台北市水岸豪宅聚落大直大彎段極為相似。


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美學生活置業創研所副理李東亮指出,正因為發展前景看好,央北重劃區雖然直到近2年才發展,但在短短2年間歷經的5次土地標售,每次都出現「搶破頭」的盛況,加上參與者不乏在全台各地都有推案的一線建商高價搶標,不僅快速將土地價格推升到每坪140~160萬元,12月3日最後一次標售的4筆土地仍以全數標脫的完美結局收場,其中一筆土地更吸引多達16組人馬搶標,最後創下每坪165萬元的歷史新高。 


然而,在眾多開發商競相追逐有限的土地資源下,當「原料」的價格自一開始就攀升至高水位,房價自然也很難壓得下來。以目前新案的價格中位數約每坪54~58萬元推算,3房總價就要超過2000萬元,建商為迎合市場能接受的總價帶,產品也多以小宅或首購、首換等類型為主力。


例如第一波進場的建案,正是因為採低總價或小宅定位,加上競爭者不多,銷況都相當良好。首推案「波爾多」就因主打總價888萬元起,不僅瘋狂吸納首購族買氣,就連投資客也爭相進場,並創下3個月完銷佳績,緊接著推出的「波爾多2」期,即便廣告戶總價一口氣調高100萬元,銷售表現依然不俗。


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李東亮指出,目前央北重劃區幾乎主要的一線建商都已到齊,除了新店當地的指標建商江陵建設,包括國泰、潤泰、國美、長虹、聯上、大陸工程、新潤、茂德等全國性建商,也都在當地握有土地或推案。隨著第一波進場的個案相繼完銷或進入銷售尾聲,今年已正式進入第二波推案期。


相較於第一波進場的個案,今年銷售中的建案雖然仍以首購與首換產品為主,但針對換屋族推出的建案與創價個案也紛紛出籠。包括訴求高端首購與換屋的地標建案「鳳翔」、面公園第一排的指標案「宏普中央公園」與「央泱長虹」,以及國泰在央北的第二期推案「國泰豐和」等,都已陸續開出。


不過,由於目前重劃區因個案競爭激烈,能順銷的建案多是地段或產品規劃上有所優勢。以「華潤禾禾好好」為例,因鄰近舊市區,且產品以22、27、34坪為主力,搭配工程期0付款的輕鬆付款條件,以及「氧生宅」概念的高購屋CP值定位,就受到不少自住民眾青睞,平均每周可有40~50組來人。


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李東亮指出,根據過往重劃區發展的經驗,一個全新開發的重劃區,5成開發率是重要的指標與發展關鍵,至於開發率能否突破5成,則須視當地的交通與重大建設能否到位而定,若能順利突破5成並往7成挺進,那麼,重劃區的各項機能就會開始快速建立,持續吸引更多的人口進駐。


而央北重劃區在歷經兩波推案熱潮後,目前開發率已約3成,雖然生活機能尚未建立,但隨著捷運環狀線年底即將通車,十四重張劃區也已在10月開始進行查估作業,預估3~5年後,央北重劃區將銜接以商業區定位為主的十四張重劃區,完善整個大央北開發計劃。


不少業者也都相當看好明年市場,並正積極展開布局。李東亮透露,目前除了10個在線銷售的個案,還有4個建案正在搭建接待中心、6筆土地正在申請建照,光是聯上開發即將推出的重量級大案就佔了40~50億元,市場合計總銷金額將超過200億元,預估明年總統大選過後將迎來第三波推案高峰。