房客房東想調整房租?專家教你要這樣做

房客房東想調整房租?專家教你要這樣做

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富比士地產王記者李哲維/台北報導


租客一直是租屋市場最弱勢的一群,租賃房屋如果想調降租金,可以隨時向房東提出要求嗎?房地產專家表示,是否仍在租約期間才是關鍵,租約期間內,得看房東是否同意調降,但若租約已過而仍在租,那麼即使房東不願調降,也可以請法院進行裁定。


根據《民法》第451條明載「租賃期限屆滿後,承租人仍為租賃物之使用收益,而出租人不即表示反對之意思者,視為以不定期限繼續契約。」換言之如果租期屆滿,房東沒有再與房客簽訂新租約,也沒有表示任何意見,房客也仍持續繳交租金給房東時,房屋的租賃形式即轉變成為不定期租約。


不過此時房客如果認為房租需要調降時,即可依《民法》第442條來請求法院裁定降低租金。


中信房屋加盟總部法務鍾運凱表示,在房客與房東所訂定的房屋租約期間內,無論是房客想要調降或是房東想要調漲租金,除非雙方重新協議、並將新協議的租金納入原租約中或重新簽訂新租約,否則房客仍需依原合約所議定的租金繳付房東。


一般人以為,如果房客在不定期租約時向法院請求裁定房東降低租金,大不了房東就拒絕出租給該房客就好,不過鍾運凱指出,房屋租賃形式轉變成為不定期租約時,房東想要終止租約收回房屋,需符合《土地法》第100條的規定,否則房東不得因不願調降租金而片面停止不定期租約。


《土地法》第100條

出租人非因左列情形之一,不得收回房屋。

一、出租人收回自住或重新建築時。

二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。

三、承租人積欠租金額,除擔保金抵償外,達二個月以上時。

四、承租人以房屋供違反法令之使用時。

五、承租人違反租賃契約時。

六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物,而不為相當之賠償時。


如果對於房屋租約日後的履約狀況不太放心,建議也可在簽約後,將租約送交公證,雖然未公證租約仍可發生效力,但租約進行公證可對房東和房客多一份保障,倘若任一方有不履約的情事發生時,都可直接向法院來聲請強制執行。


鍾運凱認為,法律相關規定都是在保障雙方當事者的權益,因此接觸房屋租賃相關事務時,無論是房客還是房東,都應徹底了解相關條文,才能夠租的合法又住的安心。