房貸成數創 21 季新低 自備款暴增 買盤被迫轉進預售屋
銀行房貸成數創下 5 年來新低，購屋自備款壓力大增，迫使資金不足的買盤轉向預售屋市場尋求避風港。
富比士地產王記者鄭志宏／台北報導
購屋族現在面臨的不只是「房價高」，更嚴峻的挑戰是「錢變難借了」，根據金管會最新統計數據顯示，今年第 3 季國銀新承作房貸平均利率攀升至近 16 年新高，正式回到金融海嘯前的水位，更令市場震撼的是，房貸成數中位數竟跌破 7 成大關，創下連續 21 個季度以來的新低紀錄；這意味著昔日「輕鬆貸 8 成」的時代已暫時告終，購買中古屋的自備款壓力瞬間暴增，導致不少剛性需求買盤被迫轉向付款壓力較輕的預售屋市場，意外形成「打房愈兇、預售愈熱」的特殊現象。
銀行業者指出，這波房貸成數下修的主因，除了受到央行選擇性信用管制的政策引導外，更關鍵的是銀行內部的風險控管機制全面啟動。在美國延後降息與台灣銀行體系資金成本墊高的雙重夾擊下，銀行放款態度轉趨極度保守，對於非首購族群或位於非核心地段的物件，審核標準大幅趨嚴；數據顯示，房貸成數中位數滑落至約 70% 左右，若以總價 1500 萬元的中古屋計算，購屋族必須在簽約當下拿出至少 450 萬元的現金，這對許多年輕首購族而言幾乎是難以跨越的高牆，迫使資金不足的買方只能放棄成屋，轉而尋求具備「低首付、工程期分期繳款」優勢的預售案。
市場分析這股資金流向的轉變，正導致房市出現明顯的「產品分化」走勢。雖然高利率環境抑制了投資客的槓桿操作空間，導致中古屋市場交易量能受到壓抑，但預售市場卻因為承接了大量從成屋市場溢出的「被擠壓買盤」，反而獲得強勁的價格支撐；儘管利率每上升 0.25 個百分點，每月的房貸負擔就會顯著增加，但對於急需購屋的自住客來說，眼前的「頭期款門檻」才是能否進場的決定性關鍵，這也解釋了為何在資金成本創新高的當下，預售屋推案量與成交價依然能維持在高檔震盪的主因。
面對「高利率、低成數」的新常態，財經學者示警，這波資金緊縮潮短期內難以緩解，購屋族必須重新檢視自身的財務體質。全球通膨雖有降溫跡象，但美國聯準會降息時程未定，台灣央行亦持續緊盯房市風險，利率政策恐將維持在高檔一段時間；對於有意進場的民眾而言，過去仰賴高槓桿操作的模式已不可行，未來房市將回歸「現金為王」的硬道理，若自備款實力不足卻貿然進場，恐將面臨貸款成數不足而違約的財務風險，建議在簽約前務必在合約中加註貸款不足的解約條款，以求自保。
